Kein Schadensersatz für Mieter bei zu geringen Betriebskostenvorschüssen

Kein Schadensersatz für Mieter bei zu geringen Betriebskostenvorschüssen; Täuschungsabsicht; Mieter trägt Beweislast für preisgünstigere Wohnung

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen zu niedrig angesetzter Betriebskostenvorschüsse kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter bewußt in Täuschungsabsicht handelte.

(...) Dazu kommt der Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für 2002 in Höhe von 574,14 Euro. Einen Schadensersatzanspruch wegen zu niedrig angesetzter Betriebskostenvorschüsse haben die Bekl. nicht schlüssig dargelegt. Grundsätzlich entsteht einem Mieter kein Schaden dadurch, daß Betriebskosten erst mit der Abrechnung geltend gemacht werden (OLG Stuttgart NJW 1982, 2506). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Vermieter in vorwerfbarer Täuschungsabsicht die Vorschüsse zu niedrig ansetzt, etwa um eine Weitervermietung der Wohnung zu gewährleisten (OLG Hamm NZM 2003, 717). Dazu tragen die Bekl. nichts vor, denn der bloße Umstand, daß die Vorschüsse zu niedrig waren, reicht nicht aus. Dazu setzt ein Schadensersatzanspruch die Darlegung des Mieters voraus, daß er eine vergleichbare Wohnung zu insgesamt niedriger Miete gefunden hätte (LG Berlin GE 2001, 347). Auch dazu tragen die Bekl. nur unzureichend vor. Ein Schadensersatzanspruch entfällt daher.

Anmerkung: Vgl. auch die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 3. November 2003, GE 2004, 107.

Wenn der Mieter mit einer hohen Betriebskostennachforderung überrascht wird, liegt der Gedanke an einen Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß nahe, weil der Vermieter zu niedrige Betriebskostenvorschüsse angesetzt hatte. Ein solcher Schadensersatzanspruch scheitert allerdings meist.

In einem vom Amtsgericht Tiergarten entschiedenen Fall hatten die Mieter die Betriebskostennachzahlung verweigert und zu geringe Vorschußanforderung durch den Vermieter beanstandet. Sie trugen pauschal vor, bei Kenntnis der möglichen Nachforderung hätten sie eine günstigere Wohnung gemietet. In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen (anderen) Fall berief sich die Mieterin darauf, daß der Vermieter schon längere Zeit Eigentümer gewesen sei und deshalb gewußt habe, wie hoch die tatsächlichen Betriebskosten seien.

Mit Urteil vom 20. Oktober 2003 verurteilte das Amtsgericht Tiergarten die Mieter zur Nachzahlung, da es zum einen an einer Täuschungsabsicht des Vermieters gefehlt habe und zum anderen auch ein Schadensersatzanspruch der Mieter nicht bestehe. Voraussetzung wäre die Darlegung gewesen, daß eine vergleichbare Wohnung zu insgesamt niedrigerer Miete gefunden worden wäre.

Das Landgericht Berlin stellte darauf ab, daß eine Zusicherung des Vermieters in der Festlegung der Betriebskostenvorschüsse nicht zu sehen sei. Die Höhe der Betriebskosten hänge schließlich zum großen Teil vom Verbrauchsverhalten des Mieters ab; Anhaltspunkte für eine bewußt falsche Angabe fehlten.

Generell gilt, daß der Vermieter auch bei Vereinbarung einer Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen im Prinzip nicht verpflichtet ist, überhaupt Vorauszahlungen vom Mieter zu verlangen. Dafür kann es auch nachvollziehbare Gründe geben etwa bei einer Erstvermietung, wenn die Betriebskostenhöhe überhaupt noch nicht übersehen werden kann. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters bedingt, daß der Vermieter schuldhaft gehandelt hat, wenn er also die Höhe der Betriebskosten in etwa überblickt und bewußt niedrige Betriebskostenvorauszahlungen gefordert hat, um den Mieter damit zum Abschluß des Mietvertrages zu bringen. Das Problem ist in diesen Fällen neben dem Beweis des Täuschungsverhaltens des Vermieters die Frage, bei welchem Abweichungsprozentsatz eine Toleranzgrenze überschritten ist. Ist dieser Satz mit 10 bis 20 %, mit 25 % (vgl. etwa AG Lübeck WuM 1980, 250) oder vielleicht mit 40 % (vgl. etwa AG Eschweiler WuM 1980, 233) oder gar mit 50 % (entsprechend § 5 WiStG) anzusetzen? Bei der Beurteilung dieser Frage ist auch die Überlegung anzustellen, daß entstandene Betriebskosten letztlich vom Mieter getragen werden müssen. Ein Schadensersatzanspruch (Reduzierung der Betriebskostennachforderung) kann deshalb auch nur dann in Betracht kommen, wenn der Mieter darlegen und beweisen kann, daß er bei Kenntnis der richtigen Betriebskostenhöhe den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, weil ihm die Wohnung zu teuer gewesen wäre.