Kein Schadensersatz für abgewohnten Teppichboden

Kein Schadensersatz für abgewohnten Teppichboden; Bescheinigung über Versteuerung von Kautionszinsen für Finanzamt

1. Der Mieter schuldet keinen Schadensersatz für Beschädigung eines Teppichbodens, wenn dieser nach entsprechender Mietdauer (hier: Vermietung vor sieben Jahren und nicht neuwertig) ohnehin vom Vermieter zu ersetzen wäre.

2. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Bescheinigung des Finanzamts über die Besteuerung der Kautionszinsen zur Verfügung zu stellen. Anderenfalls dürfen die Kapitalertragsteuern bei der Kautionsabrechnung nicht abgezogen werden.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Dem Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Mietkaution einschließlich Zinsen in Höhe von 390,84 € zu. Der Bekl. war nicht berechtigt, in der Abrechnung vom 20. Januar 2011 Abzüge in Höhe von insgesamt 390,84 € vorzunehmen.

a) Der Bekl. hatte keinen Anspruch gegen den Kl. auf Zahlung von 345,10 € wegen der durch die Entfernung des Teppichbodens entstandenen Kosten.

Der Anspruch ergibt sich nicht aus dem Mietverhältnis, das zwischen den Parteien bestanden hat. Dabei kann dahinstehen, ob § 20 Nr. 3 (Schönheitsreparaturen) des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages unwirksam ist. Ohne besondere Vereinbarung fällt die streitgegenständliche Entfernung des Teppichbodens nicht unter vom Mieter zu tragende Schönheitsreparaturen. Der Mieter ist lediglich verpflichtet, den Teppich einer Grundreinigung zu unterziehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl. 2011, § 535 Rn. 492b; Hannemann/Wiegner/Hannemann, Münchner Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl. 2010, § 48 Rn. 150).

Der Bekl. hat auch keinen Anspruch gegen den Kl. auf Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB. Dabei kann dahinstehen, ob der Kl. den Teppich über den üblichen Gebrauch hinaus beansprucht und schuldhaft beschädigt hat. Soweit dies der Fall gewesen sein sollte, schätzt das Gericht den hierdurch beim Bekl. entstandenen Schaden gem. § 287 Abs. 1 ZPO auf 0 €. Das Gericht geht davon aus, dass dem Bekl. eine Neuvermietung der Wohnung mit dem abgenutzten, abgewohnten Teppich nicht gelungen wäre. Er hätte den Teppich daher ohnehin entfernen müssen. Dabei war davon auszugehen, dass der Teppichboden bei Auszug des Kl. ohnehin bereits abgewohnt war. Der Kl. hat die Behauptung des Bekl., der Teppich sei vor Einzug des Kl. im Jahr 2003 neu verlegt worden, mit dem Hinweis auf bereits bei Einzug vorhandene Gebrauchs- und Abnutzungsspuren bestritten. Der beweisbelastete Bekl. hat hierzu keinen Beweis angeboten. Das Gericht musste daher davon ausgehen, dass der Teppich sogar noch länger als während der Mietzeit von über sieben Jahren beansprucht worden ist.

b) Der Bekl. war auch nicht berechtigt, bei der Kautionsabrechnung die von dem Mietkautionssammelkonto abgegangene Kapitalertragssteuer nebst Solidaritätszuschlag auf die bezüglich der von dem Kl. gezahlte Kaution angefallenen Zinsen in Höhe von insgesamt 45,74 € abzuziehen.

Der Vermieter ist zwar grundsätzlich nur verpflichtet, dem Mieter die Zinseinnahmen auszukehren, die tatsächlich entstanden sind. Vorliegend hat der Bekl. aber seine dahin gehende Nebenpflicht, dafür Sorge zu tragen, dass der Kl. die angefallenen Zinseinnahmen als eigene steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen berücksichtigen lassen kann, verletzt.

Soweit die Mietkaution auf einem Mietkautionssammelkonto angelegt wird, ergibt sich aus dem Rundschreiben des Bundesministers der Finanzen vom 9.5.1994 die Verpflichtung des Vermieters als Treuhänder, gegenüber seinem Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter (§ 180 AO) abzugeben. Die Unterlagen des Finanzamts (Negativattest oder gesonderte Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter) hat der Vermieter dem Mieter dann zur Verfügung zu stellen, damit die Zinsabzugsteuer nebst Solidaritätszuschlag zugunsten des Mieters verrechnet werden kann (vgl. Schmidt-Futterer, 10. Aufl. 2011, § 551 Rn. 80; Urteil des AG Hamburg-Altona v. 3.4.1997, Az. 315 C 95/98; Drasdo, NZM 2000, 225 ff.). Der Bekl. hat nicht vorgetragen, dass er in seinen Einkommensteuererklärungen deutlich gemacht hätte, dass es sich bei den streitgegenständlichen Zinseinnahmen nicht um eigene, sondern um treuhänderisch zugunsten des Kl. erzielte Einnahmen handelte. Der dem Kl. durch diese Pflichtverletzung entstandene Schaden besteht darin, dass ihm die steuerliche Berücksichtigung der abgegangenen Steuern verwehrt war. Demgegenüber ist davon auszugehen, dass der Bekl. steuerlich hiervon profitiert hat. In einem solchen Fall darf der Vermieter die abgegangenen Steuern bei der Kautionsabrechnung nicht zu Lasten des Mieters in Abzug bringen.

Für eine Beschädigung der Mietsache (hier: Teppichboden) schuldet der Mieter keinen Schadensersatz, wenn infolge Zeitablaufs der Wert auf Null gesunken ist. Die einbehaltene Zinsabschlagsteuer (Kapitalertragsteuer) für die Mietkaution muss der Vermieter dem Mieter erstatten – so jedenfalls das Amtsgericht Schöneberg.

Bei der Kautionsabrechnung hatte der Vermieter die Kosten für die Entfernung des Teppichbodens geltend gemacht. Ferner hatte er die Kapitalertragsteuer von dem Mietkautionssammelkonto abgezogen. Die Zahlungsklage des Mieters war erfolgreich.

Mit Urteil vom 8. August 2011 verwies das Amtsgericht Schöneberg darauf, dass der Mieter im Jahre 2003 eingezogen sei und nach seiner Behauptung zu diesem Zeitpunkt schon vorhandene Gebrauchs- und Abnutzungsspuren bei dem Teppichboden erkennbar gewesen seien. Selbst wenn daher der Mieter den Teppichboden beschädigt haben sollte, wäre er ohnehin nach dieser Zeit abgenutzt und abgewohnt gewesen, und der Vermieter hätte ihn für eine Neuvermietung ersetzen müssen. Ein Schaden sei dem Vermieter deshalb nicht entstanden.

Auch der Abzug der Kapitalertragsteuer sei zu Unrecht erfolgt, da der Vermieter verpflichtet gewesen sei, gegenüber dem Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte abzugeben. Die Bescheinigung des Finanzamts hätte er dann dem Mieter für dessen eigene Einkommensteuererklärung aushändigen müssen. Durch die Unterlassung sei dem Mieter ein Schaden in Höhe der Kapitalertragsteuer entstanden.

Hinsichtlich des Teppichbodens ist die Auffassung des Amtsgerichts vertretbar, dass für abgenutzte Auslegware kein Wertersatz verlangt werden kann. Allerdings ist bei hochwertigem Teppichboden ein Schaden auch nach einer Mietdauer von sieben Jahren selbst dann zu bejahen, wenn der Teppichboden nicht neu verlegt worden war. Das LG Köln (WuM 1983, 126) hat eine Lebensdauer von 15 Jahren angenommen.

Die Ausführungen des Gerichts zur Zinsabschlagsteuer sind allerdings zweifelhaft. Richtig ist zwar, dass der Vermieter nach § 180 AO eine Erklärung gegenüber dem Finanzamt abgeben muss, und dass dies eine Nebenpflicht auch gegenüber dem Mieter ist (Drasdo, NZM 2000, 227). Bei Schmidt-Futterer/Blank (10. Aufl. 2011, Rn. 81 zu § 551 BGB) heißt es deshalb: „Bei dieser Steuerlage ist es einfacher, wenn der Vermieter für jeden Mieter ein eigenes Kautionskonto anlegt. In diesem Fall ist der Vermieter lediglich verpflichtet, dem Mieter die Zinsabschlagsteuerbescheinigung auszuhändigen." Aus einer Verletzung dieser Nebenpflicht kann der Mieter jedoch Schadensersatz nur dann herleiten, wenn er darlegt, dass er diese Bescheinigungen seiner Einkommensteuererklärung beigefügt (vgl. Beck, GE 1994, 1094) und sich seine Steuerschuld dann in Höhe der Abschlagsteuer verringert hätte (vgl. auch LG Berlin, NZM 2001, 618). Wenn der Mieter (trotz gerichtlichen Hinweises) dazu keine Angaben unter Beweisantritt gemacht hatte, wäre insoweit die Klage abzuweisen gewesen, da es an einem Schaden für den Mieter fehlte.