Kein Schadensersatz bei unterlassener Wärmedämmung

Kein Schadensersatz bei unterlassener Wärmedämmung; Betriebskostenabrechnung bei gemischter Nutzung; Kondenswasser in Isolierglasfenstern; Wirtschaftlichkeitsgebot und Zahl der Müllbehälter

1. Die Verletzung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zur Dämmung von nicht begehbaren, aber zugänglichen obersten Geschossdecken beheizter Räume begründet keinen Schadensersatzanspruch des Mieters, da § 9 Abs. 3 EnEV kein Schutzgesetz i.S.d. § 823 Abs. 2 BGB ist.

2. Eine Freifläche ist bei der Betriebskostenabrechnung auch dann nicht zu berücksichtigen, wenn sie ausschließlich gewerblich genutzt wird.

3. Aus einer bloßen Kondenswasserbildung bei Isolierglasfenstern kann nicht auf eine Mangelhaftigkeit der Fenster geschlossen werden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 2. Die Berufung hat hinsichtlich der Klageforderung in der Sache zum Teil Erfolg.

a) Soweit das Amtsgericht die Bekl. zur Zahlung der mit den Mieten für März 2008 (91,08 €) und Februar 2009 (106,00 €) verrechneten Schadensersatzbeträge von insgesamt 197,08 € verurteilt hat, hat die Berufung aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keinen Erfolg. Die Bekl. haben keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen erhöhter Gaskosten im Hinblick auf die fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke, den sie mit den Mieten hätten aufrechnen können. Ein Anspruch auf Dämmung der Geschossdecke ergibt sich entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht aus § 10 Ziff. 2 des Mietvertrages. Dieser differenziert im Wesentlichen zwischen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten in Ziff. 1 und Modernisierungsarbeiten in Ziff. 2. Geregelt werden die Duldungspflichten des Mieters: Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten dürfen nach Ziff. 1 „ohne Zustimmung des Mieters" vorgenommen werden, während Modernisierungen „nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt" werden. Der Regelungsgehalt des § 10 Ziff. 2 MietV erschöpft sich in der Klarstellung, dass - sollte der Vermieter die Mietsache modernisieren - als „gesetzliche Bestimmung" § 554 BGB n. F. Anwendung findet. Eine Modernisierungspflicht in dem Sinne, dass der Vermieter die Mietsache an neue gesetzliche Bestimmungen zur Energieeinsparung - wie zum Beispiel die EnEV 2004 - anpassen müsste, lässt sich dem § 10 Ziff. 2 MietV daher nicht entnehmen.

Soweit § 9 Abs. 3 EnEV 2004 die Nachrüstung einer Dämmung für nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume vorsieht, ergäbe sich aus einem Verstoß gegen diese öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Kl. auch kein Schadensersatzanspruch der Bekl., da § 9 Abs. 3 EnEV kein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB ist. Den Schutz eines anderen bezweckt eine Norm, wenn sie zumindest auch dazu dienen soll, den Einzelnen oder einzelne Personenkreise gegen die Verletzung eines bestimmten Rechtsguts zu schützen (Palandt/Sprau, BGB, 68. Aufl., § 823 Rn. 57). Dabei kommt es nicht auf die Wirkung, sondern auf Inhalt und Zweck des Gesetzes an sowie darauf, ob der Gesetzgeber bei Erlass gerade einen Rechtsschutz, wie er wegen der behaupteten Verletzung in Anspruch genommen wird, zugunsten von Einzelpersonen oder Personenkreisen intendiert hat. Die Schaffung eines individuellen Schadensersatzanspruchs muss erkennbar vom Gesetz erstrebt sein oder zumindest im Rahmen des haftpflichtrechtlichen Gesamtsystems tragbar erscheinen (BGH, NJW 1976, 1740). Inhalt und Zweck der Energieeinsparungsverordnung, des Energieeinsparungsgesetzes und der diesem zugrunde liegenden europäischen Richtlinien bestehen in dem Erreichen umweltpolitischer Ziele, indem durch eine verbesserte Dämmung von Gebäuden ein verringerter Verbrauch von Heizenergie und damit eine Reduzierung des CO2-Ausstoßes erreicht wird. Der Umstand, dass eine bessere Dämmung des Gebäudes zu verminderten Heizkosten des Mieters führt, mag eine Wirkung des Gesetzes sein, doch kommt es - wie oben dargelegt - nicht auf die Wirkung, sondern auf den Inhalt und Zweck des Gesetzes an, und dieser ist nicht darauf gerichtet, einen individuellen Schadensersatzanspruch für einzelne Mieter zu schaffen.

b) Aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2005 bis 2007 stehen der Kl. keine Nachzahlungsansprüche zu.

Die Abrechnungen sind allerdings formell wirksam. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt vor, wenn diese eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält (BGH, GE 2005, 360; BGH, NJW-RR 2003, 442; BGH, NJW 1982, 573). Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der Kl. gerecht. Unerheblich ist, dass die Gesamtflächenangaben in den Abrechnungen voneinander abweichen. Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist (BGH, Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855).

Auch die materiellen Einwendungen der Bekl. gegen die Abrechnungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen 2005 bis 2007 sind zum überwiegenden Teil unbegründet.

Flächenangaben: Soweit die Bekl. die Gewerbefläche der Kfz-Werkstatt im zweiten Hinterhof von 317 m2 unter Hinweis auf ein Erfassungsblatt der Berliner Wasserbetriebe vom 13.11.2003 bestreiten, aus dem sich eine Dachfläche von 346 m2 ergebe, ist dies nicht nachvollziehbar, da sich aus der Dachfläche keine Rückschlüsse auf die gewerbliche Nutzfläche im Inneren des Gebäudes ziehen lassen. Es ist ersichtlich, dass die Dachfläche durch Dachüberstände, die Grundflächen der Innenwände, Revisionsschächte etc. deutlich über die Nutzfläche hinausgeht.

Auch wird der von der Kl. gewählte Verteilerschlüssel nach Wohn- bzw. Gewerbefläche nicht dadurch unangemessen, dass die Freifläche im zweiten Hinterhof nicht in die Gewerbefläche einbezogen wurde. Freiflächen werden gewöhnlich ebenso wenig in die Flächenberechnung einbezogen wie Keller- oder Dachbodenflächen. Umgekehrt würde bei der Berechnung der Wohnfläche auch ein im Außenbereich gelegener Spielplatz nicht eingerechnet, auch wenn dieser vom Gewerbe nicht genutzt wird. Insoweit kommt es auch nicht darauf an, dass der zweite Hinterhof allein der Kfz-Werkstatt zur Nutzung zur Verfügung steht.

Die Erhöhung der Wohnfläche der Bekl. von 106,00 m2 auf 108,46 m2 hat die Kl. nachvollziehbar damit erklärt, dass an die Wohnung der Bekl. nachträglich ein Balkon angebaut wurde. Unerheblich ist insofern der Einwand der Bekl., es handele sich nicht um einen Balkon, sondern um einen „umwehrten Austritt auf einem Metallgitter", auf den man weder barfuß schmerzfrei treten noch Stühle stellen könne. Soweit die Bekl. pauschal die Größe des Balkons bestreiten, ist dies nicht hinreichend substantiiert, da es ihnen freigestanden hätte, nachzumessen.

Ebenfalls unerheblich dürfte der Einwand der Bekl. sein, dass die Kl. die Gesamtfläche bislang nicht hinreichend erläutert habe. Zwar wurden unstreitig von der Vermieterseite in 13 Jahren 12 verschiedene Gesamtflächen angesetzt. Hierzu hat die Kl. aber vorgetragen, dass die Flächenänderungen für die Zeit vor ihrem Grundstückserwerb nicht mehr aufgeklärt werden könnten und im Übrigen ab dem Jahre 2003 auf einem Dachgeschossausbau und Balkonanbau beruhten. Die Flächenabweichungen nach dem Dachgeschossausbau bewegen sich im Bereich von wenigen Quadratmetern bei einer Gesamtfläche von über 2.000 m2, so dass sich - wenn überhaupt - Abrechnungsdifferenzen im Cent-Bereich ergeben, die von den Bekl. hinzunehmen sind.

Dem einzigen erheblichen Einwand der Bekl. zur Gesamtfläche, dass nämlich die Gewerbefläche der Kfz-Werkstatt höher sei, da diese auch das 1. OG in der Remise benutze, ist die Kl. dadurch begegnet, dass sie für diesen Rechtsstreit unstreitig gestellt hat, dass die Fläche im 1. OG mit 247 m2 als Gewerbefläche zu berücksichtigen ist (zur Neu-Berechnung der Abrechnungen s. u.). Soweit die Kl. die gewerbliche Nutzung im Schriftsatz vom 27.1.2011 doch wieder bestritten hat, ist dieses Bestreiten nach § 296 a Satz 1 ZPO nicht mehr zu berücksichtigen.

Grundsteuer: Der Einwand der Bekl., die Grundsteuer sei nicht zutreffend auf die Wohnflächen einerseits und die Gewerbeflächen andererseits umgelegt worden, greift nicht durch. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, ZGS 2006, 127 = GE 2006, 502 = DWW 2006, 127). Da die Bestimmung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB einen Vorwegabzug von Gewerbeflächen nicht generell fordert, ist es Sache des Mieters, die Tatsachen vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, welche einen Vorwegabzug - aus Gründen der Billigkeit (§§ 315, 316 BGB) - ausnahmsweise geboten erscheinen lassen (BGH, GE 2006, 1544 = NJW 2007, 211; Lützenkirchen, BGH-Report 2006, 631; Schach, GE 2006, 478, 479). Nach dem Vortrag der Bekl. im Schriftsatz vom 6.10.2009 (BI. II 154) entfallen auf das Gewerbe Mieteinnahmen von 19,34 % und eine Fläche von 14,46 %. Dies verdeutlicht, dass die Mehrbelastung der Wohnraummieter ebenso wenig ins Gewicht fällt wie die 15 % höheren Jahresrohmieten der Dachgeschosswohnungen.

Be- und Entwässerung: Die Kl. musste entgegen der in der Berufungsbegründung geäußerten Ansicht keine Ableseprotokolle des Hauptwasserzählers vorlegen. Der Verbrauch ergab sich aus Rechnungen der BWB, die auch von den Bekl. eingesehen wurden. Soweit die Kl. den in Rechnung gestellten Verbrauch jeweils auf den Jahreswechsel zurück- bzw. hochgerechnet hat, bestehen hiergegen keine Bedenken, da es der Kl. frei steht, nach dem Zeitabgrenzungsprinzip abzurechnen (Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., B. V. Rn. 108 f.).

Soweit die Bekl. die Ansicht vertreten, die ista-Kosten und die Gebühr für den Kaltwasserzähler dürften nicht nach „Stück", sondern müssten nach Verbrauch umgelegt werden, kommt es hierauf im Ergebnis nicht an. Würde man diese Kosten nach Verbrauch umlegen, ergäbe sich für die Bekl. sogar eine höhere Belastung. [wird ausgeführt] Die Erhöhung der Kosten der Firma ista musste von der Kl. nicht erläutert werden.

Versicherungen: Die Einwendungen der Bekl. hinsichtlich dieser Position greifen nicht durch. Ausweislich der Schreiben der C.-Versicherung vom 16.8.2005 und vom 23.7.2009 führt weder die im Gebäude vorhandene Kfz-Werkstatt zu einer Prämienerhöhung noch die Erweiterung des Versicherungsschutzes durch Terrorschäden. Es ist nicht ersichtlich, warum es sich bei diesem Schreiben um ein „Gefälligkeitsschreiben" handeln sollte.

Müllbeseitigung: Soweit die Bekl. den Vortrag der Kl., dass das Gewerbe seinen Müll selber entsorgt, bestreiten, erfolgt dies nicht hinreichend substantiiert. Sicherlich wäre es den Bekl., die seit mehreren Jahren im Haus wohnen, aufgefallen, wenn die Kfz-Werkstatt regelmäßig ihren Gewerbeabfall über den Hausmüll entsorgen würde. Zu entsprechenden Beobachtungen haben die Bekl. jedoch nichts vorgetragen. Im Übrigen ist ohnehin nicht ersichtlich, dass in einer Kfz-Werkstatt überproportional viel Müll anfallen würde, so dass eine gesonderte Müllentsorgung auch nicht erforderlich erscheint. Größere Autoteile, Altreifen etc. könnten ohnehin nicht über den normalen Hausmüll entsorgt werden. Dass dies etwa dennoch der Fall wäre, behaupten die Bekl. indes selbst nicht. Die weiteren Einwendungen der Bekl. gegen die Position Müllbeseitigung hat die Kl. entkräftet. Insbesondere ergibt sich aus dem vorgelegten Hauswartvertrag, dass das Herausstellen der Müllbehälter nicht zum Leistungsumfang der Hauswarttätigkeit gehört und daher auch der an die BSR zu zahlende Komfortzuschlag gerechtfertigt ist.

Aus dem Umstand, dass der Abholrhythmus zwischen den Jahren 2005 und 2006 verringert wurde, kann nicht gefolgert werden, dass zuvor unwirtschaftlich viele Behälter oder Leerungen erfolgten. Das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt vom Vermieter nicht, das Müllbehältervolumen exakt an das Müllvolumen anzupassen.

Hausbeleuchtung: Soweit die Rechnungsbeträge der Firma Vattenfall nicht exakt mit den in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Beträgen übereinstimmen, liegt dem zugrunde, dass die Kl. die Beträge auf das jeweilige Jahresende hoch- bzw. zurückgerechnet hat. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen zu Be- und Entwässerung Bezug genommen werden.

Hauswart und Hausreinigung: Soweit die Bekl. bestreiten, dass die Kosten für Hauswart und Hausreinigung tatsächlich von der Kl. bezahlt wurden, erfolgt dies ins Blaue hinein, da die Leistungen des Hauswarts und der Hausreinigung in dem oben genannten Zeitraum für die Bekl. ersichtlich im Haus erbracht wurden. Es wurde kein nachvollziehbarer Anhaltspunkt vorgetragen, warum die von der Kl. empfangenen Leistungen nicht von ihr bezahlt worden sein sollten. Ein solcher Anhaltspunkt ergibt sich nicht aus fehlenden Posteingangsstempeln oder Kontierungsvermerken, zumal die Bekl. selber vorgetragen haben, dass in den Terminen zur Einsichtnahme der Belege Kontoauszüge zu Zahlungen an die Firma K. vorgelegen haben. Die Kosten ergeben sich zudem aus dem von der Kl. vorgelegten Hauswart- und Hausreinigungsvertrag. Dem beiliegenden Leistungsverzeichnis lassen sich keine Instandsetzungs- oder Verwaltungstätigkeiten entnehmen, die nicht hätten umgelegt werden dürfen.

Nach den obigen Ausführungen ergeben sich dem Grunde nach folgende Nachzahlungsbeträge: [wird ausgeführt]

Die Ansprüche der Kl. auf Nachzahlung der Abrechnungsbeträge sind jedoch derzeit nicht durchsetzbar, weil die Kl. den Bekl. bisher nicht ermöglicht hat, in die Originale der Abrechnungsbelege einzusehen. Der Mieter hat nach allgemeiner Ansicht einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Originalbelege (Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Buchst. I. Ziff. I Rn. 3). Diesen Anspruch haben die Bekl. innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend gemacht, indem sie in den Schreiben vom 2.2.2007, 27.11.2007 und 2.3.2009 ausdrücklich gerügt haben, dass im Rahmen der Einsichtnahme nur Kopien - und keine Originale - vorgelegt worden sind. Insoweit kann sich die Kl. nicht darauf berufen, dass die Bekl. von dem Angebot der Kl., die Unterlagen vom Steuerberater zurückzufordern, keinen Gebrauch gemacht hätten. Die Pflicht zur Einsichtgewährung ist jedenfalls gegenüber der Mieterpflicht zum Ausgleich des Nebenkostensaldos vorgreiflich. Dies beruht auf der Erwägung, dass es ausgeschlossen ist, beide Leistungen zeitgleich vorzunehmen. Macht der Vermieter durch Verweigerung der Belegeinsicht dem Mieter das Recht streitig, die Abrechnung zu überprüfen, so verletzt er eine vertragliche Nebenpflicht und sein Zahlungsverlangen verstößt unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), so dass eine Zug-um-Zug-Verurteilung des Mieters, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB vorgesehen ist, ausscheidet (OLG Düsseldorf, Urt. v. 23.3.2000 - 10 U 160/97, GE 2000, 602 = NJW-RR 2001, 299). [...]

3. Widerklage

a) Die Bekl. haben keinen Anspruch auf Austausch der Fensterscheiben gem. § 535 Abs. 1 BGB, da diese nicht mangelhaft sind. Die Berufungsbegründung entkräftet nicht die Argumentation des Amtsgerichts, dass eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit nicht nachvollziehbar dargelegt wurde. Insbesondere kann nicht von einer bloßen Kondenswasserbildung auf eine Mangelhaftigkeit der Fenster geschlossen werden, da dies bei kalten Außentemperaturen normal ist. Auch lässt die Isoliereigenschaft von Fenstern nicht im Laufe der Jahre nach, solange die Fenster äußerlich noch intakt sind. Der Sachverständige hat zu den Fenstern auf S. 26 des Gutachtens die Feststellung getroffen, dass die Scheiben keine Mängel aufweisen und im Luftzwischenraum nicht beschlagen oder „blind" sind, und dass die Wärmedämmeigenschaft des Isolierglases nicht eingeschränkt ist.

b) Die Bekl. haben ebenfalls keinen Anspruch auf Herstellung von Fensternischen mit passenden Fensterbänken. Es gab bereits zu Mietbeginn keine Fensternischen und die heute noch vorhandenen Fensterbänke, so dass dieser Zustand den von der Kl. geschuldeten Zustand der Mietsache darstellt. Auf die zwischen den Parteien getroffene Modernisierungsvereinbarung kommt es in diesem Zusammenhang nicht an, da die Bekl. keinen Mangel der Heizung, sondern einen Mangel des Gebäudes (in Form zugemauerter Fensternischen) geltend machen. Der Umstand, dass nach dem Ergebnis des Gutachtens die Lage der Heizkörper und die Breite der Fensterbretter eine Zuführung der Wärme an die Fenster verhindern, führt jedoch nicht zu einem Mangel des Gebäudes, den die Kl. zu beseitigen hätte. Da die Fensternischen bereits zugemauert waren, bevor die Bekl. die Wohnung übernommen und selber die Heizung eingebaut haben, hätte es ihnen oblegen, die Heizung den bauseitigen Voraussetzungen anzupassen.

In der EnEV 2004 war die Verpflichtung des Hauseigentümers geregelt, bestimmte oberste Geschossdecken bis zum 31. Dezember 2006 zu isolieren. Diese Verpflichtung besteht bis Ende 2011 – außer bei fehlender Wirtschaftlichkeit – jetzt für alle obersten Geschossdecken. Wird nicht gedämmt, haben Mieter dennoch keinen Schadensersatzanspruch.

Die Mieter der Wohnung im obersten Stock verlangten Schadensersatz für erhöhte Heizkosten ihrer Gasetagenheizung, da die Vermieterin die oberste Geschossdecke entgegen der EnEV nicht gedämmt habe. Sie wandten sich ferner gegen die Betriebskostenabrechnungen für das teilgewerblich genutzte Haus und beanstandeten insbesondere den Verteilungsmaßstab. Mit der Widerklage verlangten sie Austausch der Fensterscheiben, da sich Kondenswasser im Isolierglas bilde.

Mit Urteil vom 4. Februar 2011 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage der Vermieterin statt. Eine Verpflichtung zur Wärmedämmung sei im Mietvertrag nicht enthalten. Die Verletzung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung aus der EnEV begründe keinen Schadensersatzanspruch des Mieters, da diese Vorschrift kein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB sei. Die Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen seien überwiegend unbegründet. Insbesondere seien die Flächenangaben nachvollziehbar; eine ausschließlich gewerblich genutzte Freifläche sei nicht einzubeziehen, ebenso wenig wie etwa ein Spielplatz. Die Isolierglasfenster seien nach dem Gutachten des Sachverständigen mangelfrei; aus einer bloßen Kondenswasserbildung könne nicht auf einen Mangel geschlossen werden, da dies bei kalten Außentemperaturen normal sei.

Die Kammer prüft allein, ob die EnEV ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB ist. Ein Schadensersatzanspruch kann sich allerdings auch aus § 536 a BGB ergeben, wenn die Mietsache mangelhaft war. Langenberg meint: „Werden die gesetzlichen Nachrüstpflichten nicht erfüllt, unterschreitet die Anlage die gesetzlichen energetischen Mindeststandards und wird damit mangelhaft im Sinne der Gewährleistungsvorschriften der §§ 536 ff. BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg, 10. Aufl., Rn. 115 zu § 560 BGB)." Damit wird angenommen, dass Änderungen von bestimmten Standards eine ursprünglich mangelfreie Sache nunmehr als mangelhaft erscheinen lassen (so auch Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 10. Aufl., Rn. 110a zu § 535 BGB). Die Rechtsprechung hat allerdings bisher nur bei Gesundheitsgefährdung angenommen, dass eine spätere Änderung der Gesetzgebung oder neue Erkenntnisse der Wissenschaft dazu führen, dass eine früher einwandfreie Sache nunmehr als mangelhaft anzusehen ist (BVerfG GE 1998, 1208). Maßnahmen zur Energieeinsparung gehören nicht dazu (der BGH hat das in GE 2007, 1686 offengelassen); hier kann der Mieter lediglich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenabrechnung einwenden, die umgelegten Betriebskosten seien überhöht.