Kein Schadensersatz auf ein Nutzungsrecht für Stellplatz

1. Ein Kaufvertrag, wonach der bisherige Alleineigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz überträgt, ist nicht auf eine unmögliche Leistung gerichtet, da ein Beschluß der Miteigentümer jederzeit gefaßt werden kann.

2. Der Schadensersatzanspruch des Käufers setzt Verzug und Nachfristsetzung voraus. (Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. war Eigentümerin eines mit einer Reihenhausanlage bebauten Grundstücks in Berlin, das sie durch Vermietung nutzte. Später entschloß sie sich zum Verkauf. Hierzu teilte sie das Grundstück in Hausgrundstücke einerseits und Wege-, Grünflächen- und Parkplatzgrundstücke andererseits. Mit Notarvertrag vom 30. November 1999 verkaufte sie den Kl. eines der Hausgrundstücke, Miteigentumsanteile von jeweils 1/7 an zwei Wege- und Grünflächengrundstücken und einen Miteigentumsanteil von 1/16 an einem der Parkplatzgrundstücke. In § 4 Abs. 3 des Kaufvertrags heißt es hierzu u. a.:

"... Zu jedem Grundstück der Anlage gehört ein Miteigentumsanteil an dem zugeordneten Parkplatz. Jeder Miteigentumsanteil ist mit dem Nutzungsrecht für mindestens einen Stellplatz verbunden, das die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft von der Nutzung des Stellplatzes ausschließt. Das Nutzungsrecht kann nicht gesondert im Grundbuch eingetragen und nur auf einen Miteigentümer der Gemeinschaft ... übertragen werden. ... "

Der Kaufpreis belief sich auf insgesamt 324.700 DM. Nach § 5 Abs. 1 des Kaufvertrags entfielen hiervon 8.000 DM auf "das Nutzungsrecht am Stellplatz 45". Die übrigen Hausgrundstücke und die Miteigentumsanteile an den Wege-, Grünflächen- und Parkplatzgrundstücken verkaufte die Bekl. in entsprechender Weise. Die Kl. bezahlten den Kaufpreis. Mit der Klage verlangen sie den für das Nutzungsrecht an dem Stellplatz vereinbarten Betrag zuzüglich Zinsen zurück. Sie machen geltend, die Bekl. sei zum Verkauf und zur Übertragung eines Rechts zur alleinigen Nutzung des Stellplatzes nicht in der Lage gewesen. Ein solches Recht habe nicht bestanden, solange die Bekl. alleinige Eigentümerin des Parkplatzgrundstücks gewesen sei. Nach der Übertragung des Grundstücks auf dessen heutige Eigentümer könne ein solches Recht nur durch einen entsprechenden Beschluß der Miteigentümer begründet werden, zu denen die Bekl. nicht mehr gehöre.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision erstreben die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

I. Das Berufungsgericht hält die Klage für nicht begründet. Es meint, die Bekl. hätte sich durch den Kaufvertrag dazu verpflichtet, den Kl. neben einem Miteigentumsanteil an dem Parkplatzgrundstück ein schuldrechtliches Nutzungsrecht an einem der Stellplätze auf diesem Grundstück zu verschaffen. Insoweit handele es sich um den Verkauf eines Rechts gemäß § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. Daß ihnen das verkaufte Recht nicht verschafft worden sei, hätten die Kl. nicht dargetan. Ob die Bekl. zum Zeitpunkt der Rechtsverschaffung Allein- oder Bruchteilseigentümerin des Grundstücks gewesen sei, sei ohne Bedeutung.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

II. 1. Entgegen der Meinung der Revision ist das Berufungsurteil nicht schon deshalb aufzuheben, weil es die im Berufungsverfahren gestellten Anträge nicht wiedergibt. Wie der Bundesgerichtshof bereits mehrfach ausgeführt hat, ist zwar auch nach dem nunmehr geltenden Prozeßrecht eine Aufnahme der Berufungsanträge in das Berufungsurteil nicht entbehrlich. Es genügt aber, wenn aus dem Zusammenhang des Urteils deutlich wird, was der Berufungskl. mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat (BGHZ 154, 99, 100 f.; BGH, Urt. v. 13. Januar 2004, XI ZR 5/03, WM 2004, 445, 446 m. w. N.). So verhält es sich hier. Aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergibt sich eindeutig, daß die Bekl. mit ihrer Berufung die Änderung des amtsgerichtlichen Urteils und die Abweisung der Klage erreichen wollte.

2. Ein Anspruch der Kl. auf Rückzahlung des nach dem Kaufvertrag auf das Nutzungsrecht entfallenden Teilbetrages des Kaufpreises besteht nach dem Vortrag der Kl. nicht. Die Klage ist unschlüssig. Der Kaufvertrag vom 30. November 1999 verpflichtete die Bekl., den Kl. Eigentum und Besitz an dem Hausgrundstück, Miteigentum und Mitbesitz an den Wege- und Grünflächengrundstücken, Miteigentum und Mitbesitz an den Zufahrtsflächen des Parkplatzgrundstücks, den Besitz an dem Stellplatz Nr. 45 und das nicht in das Grundbuch einzutragende Recht zu verschaffen, diesen Stellplatz unter Ausschluß der Berechtigung der übrigen Miteigentümer des Parkplatzgrundstücks, mithin aufgrund eines Sondernutzungsrechts, zu benutzen. Diesen Verpflichtungen der Bekl. stand die Verpflichtung der Kl. zur Zahlung des Kaufpreises gegenüber. Soweit die Kl. geltend machen, die Bekl. habe ihnen das geschuldete Sondernutzungsrecht nicht verschafft und hieraus einen Zahlungsanspruch herleiten, kommen als Anspruchsgrundlage allein §§ 437, 440, 326 Abs. 1 BGB a. F. in Betracht. Ein Fall der Unmöglichkeit liegt nicht vor. Die Erfüllung des Anspruchs des Käufers auf Verschaffung des Eigentums oder eines Rechts an der verkauften Sache setzt weder voraus, daß der Verkäufer Eigentümer der verkauften Sache, vorliegend der verkauften Grundstücke, ist, noch daß er Eigentümer oder Miteigentümer des Grundstücks ist, an welchem er nach dem Kaufvertrag dem Käufer ein Recht zu verschaffen hat. Der Verkäufer kann seine Verpflichtung zur Rechtsverschaffung vielmehr dadurch erfüllen, daß er den Eigentümer oder die Miteigentümer des Grundstücks veranlaßt, das dem Käufer geschuldete Recht für diesen zu begründen. Zur Begründung eines Sondernutzungsrechts an einer bestimmten Stellplatzfläche bedarf es einer Vereinbarung zwischen den Miteigentümern des Stellplatzgrundstücks oder eines entsprechenden Beschlusses (MünchKomm-BGB/Schmidt, 4. Aufl., §§ 744, 745 Rdn. 15). Die zur Begründung eines Sondernutzungsrechts der Kl. an dem Stellplatz Nr. 45 notwendige Vereinbarung oder der notwendige Beschluß kann jederzeit geschlossen bzw. gefaßt werden. Daß die Bekl. nicht zu den Miteigentümern des Parkplatzgrundstücks gehört bedeutet nicht, daß das Sondernutzungsrecht nicht schon besteht oder nicht noch begründet werden könnte. Der geltend gemachte Anspruch scheitert daher schon daran, daß die Kl. die tatsächlichen Voraussetzungen eines Verzugs der Bekl. mit der Verschaffung des geschuldeten Rechts nicht darlegen und auch nicht vortragen, daß sie der Bekl. vergeblich eine Nachfrist für diese Leistung mit der Androhung gesetzt hätten, die Entgegennahme nach Fristablauf abzulehnen.

Verzug, Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung sind als Voraussetzungen des geltend gemachten Anspruchs auch nicht entbehrlich. Auf die Nachfristsetzung und die Ablehnungsandrohung kann als Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches aus § 326 Abs. 1 BGB a. F. zwar verzichtet werden, wenn feststeht, daß der Schuldner die geschuldete Leistung nicht erbringen wird (st. Rechtspr., vgl. BGHZ 50, 160, 166; Senat, Urt. v. 17. Mai 1991, V ZR 92/90, WM 1991, 1809, 1810). Daß es sich so verhält, ist weder hinreichend dargelegt worden noch sonst ersichtlich. Die zur Begründung eines Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 45 notwendige Vereinbarung oder ein entsprechender Beschluß der Miteigentümer könnte vielmehr ‑ falls nicht schon geschehen ‑ ohne weiteres herbeigeführt werden. Sie bedürfen keiner besonderen Form. Eine Vereinbarung oder ein einstimmiger Beschluß muß noch nicht einmal ausdrücklich geschlossen bzw. getroffen werden, sondern kann ohne weiteres durch konkludentes Verhalten zustande kommen (MünchKomm-BGB/Schmidt, aaO., Rdn. 16; ferner BGHZ 140, 63, 71; Erman/Aderhold, BGB, 11. Aufl. § 745 Rdn. 2; Staudinger/Langhein, BGB [2002], § 745 Rdn. 17). Insoweit spricht vieles dafür, daß dies längst geschehen ist. Die Kl. nutzen den ihnen nach dem Kaufvertrag als Sondernutzungsfläche geschuldeten Stellplatz seit Jahren ohne Beeinträchtigung seitens der übrigen Miteigentümer. Die übrigen Miteigentumsanteile an dem Parkplatzgrundstück sind durch Kaufverträge, die dem Vertrag vom 30. November 1999 entsprechen, von der Bekl. verkauft worden. Auch den übrigen Miteigentümern waren Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen zu verschaffen. Die jahrelange Befolgung der auf die Bekl. zurückgehenden Regelung der Stellplatznutzung legt die Annahme nahe, daß eine entsprechende Einigung unter den Miteigentümern zustande gekommen oder eine entsprechende Regelung beschlossen ist und die Kl. aus diesem Grund von den übrigen Miteigentümern verlangen können, die Benutzung des Stellplatzes Nr. 45 zu unterlassen. Die grundbuchliche Absicherung des vereinbarten Rechts und damit seine Wirkung gegen einen Sonderrechtsnachfolger in das Miteigentum herbeizuführen, § 1010 Abs. 1 BGB, schuldete die Bekl. nach dem Vertrag vom 30. November 1999 nicht.

Man kann auch etwas verkaufen, was einem nicht gehört - etwa bei Umwandlung eines Grundstückes in Wohnungseigentum einen Stellplatz, ohne daß ein entsprechender Beschluß über ein Sondernutzungsrecht gefaßt ist; der kann nämlich nachgeholt werden oder sogar konkludent zustande kommen.

Der Alleineigentümer einer Reihenhausanlage teilte das Grundstück in verschiedene Hausgrundstücke. In dem Kaufvertrag mit dem Kläger hieß es, daß auch ein Miteigentumsanteil an einem zugeordneten Parkplatz übertragen werde, wobei das Nutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen werden könne. Später verlangte der Käufer den Kaufpreisanteil für das Nutzungsrecht zurück unter Berufung darauf, daß der Verkäufer zum Verkauf und der Übertragung eines Rechts zur alleinigen Nutzung nicht in der Lage gewesen sei.

Mit Urteil vom 14. Januar 2005 stellte der Bundesgerichtshof fest, daß die Klage unschlüssig sei, man könne auch etwas verkaufen, was einem nicht gehöre. Der Verkäufer könne hier seine Verpflichtung zur Rechtsverschaffung dadurch erfüllen, daß er die Miteigentümer veranlasse, einen entsprechenden Beschluß über ein Sondernutzungsrecht zu fassen. Ein Schadensersatzanspruch komme darüber hinaus nur bei Verzug des Verkäufers in Betracht, was hier ebenfalls nicht dargelegt sei. Es spreche auch vieles dafür, daß ein Beschluß der Miteigentümer schon durch konkludentes Verhalten zustande gekommen sei, da der Kläger den Stellplatz schließlich schon seit Jahren ohne Beeinträchtigung nutze.