Kein Sachverständigengutachten auch bei einfachem Berliner Mietspiegel

1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht den Berliner Mietspiegel 2011 gemäß § 287 ZPO selbst dann heranziehen, wenn es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel i. S. d. § 558 d BGB handelt. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es grundsätzlich nicht.

2. Die im Geviert der Chaussee-, Tor-, Berg- und Invalidenstraße gelegenen Wohnungen befinden sich nicht in „bevorzugter Citylage".

II. Die Berufung ist unbegründet. Der Kl. steht der geltend gemachte Erhöhungsanspruch gemäß den §§ 558 ff. BGB nicht zu, da die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung sich auf lediglich 716,91 € beläuft. Insoweit aber hatten die Bekl. bereits vorgerichtlich ihre Zustimmung erklärt.

Dass die ortsübliche Vergleichsmiete sich auf lediglich 716,91 € beläuft, ergibt sich unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2011 gemäß § 558 d Abs. 3 BGB. Danach wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 558 d Abs. 3 BGB sind erfüllt:

Beim Berliner Mietspiegel 2011 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Soweit die Kl., die sich sowohl erstinstanzlich als auch noch im Rahmen der Berufungsbegründung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den Berliner Mietspiegel 2011 und dessen Orientierungshilfe gestützt hatte, im Verlaufe des zweiten Rechtszugs dessen bis dahin unbeanstandete Qualifizierungswirkung bestritten hat, war ihr Bestreiten gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO präkludiert. Davon abgesehen war ihr Bestreiten auch nicht hinreichend substantiiert. Denn von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern dessen Erstellung - wie beim Berliner Mietspiegel 2011 - in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (BGH, Urt. v. 21. November 2011 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197 Tz. 22). Diesen Anforderungen indes ist die Kl., die sich auf das Vorbringen beschränkt hat, für die Datenauswertung des Berliner Mietspiegels 2011 seien „1,25 % der Mieten sowohl im oberen als auch im unteren Bereich nicht berücksichtigt", nicht gerecht geworden (vgl. dazu LG Berlin, Beschl. v. 26. Februar 2013 - 67 S 573/12, n.v.; v. 12. März 2013 - 63 S 487/12, n.v.).

Davon abgesehen steht es der Kammer frei, den Berliner Mietspiegel 2011 unabhängig von seiner Qualifizierungswirkung als sog. einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel i.S.d. § 558 c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558 d BGB nicht erfüllt, darf in die Überzeugungsbildung des Tatrichters einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die in § 558 d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (st. Rspr., vgl. nur BGH, a.a.O. Tz. 16). Dies setzt allerdings voraus, dass er - wie der Berliner Mietspiegel 2011 - die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558 c Abs. 1 BGB erfüllt.

Davon ausgehend ist die Kammer auch im Rahmen der richterlichen Schätzung der ortsüblichen Miete nach § 287 ZPO nicht zur Einholung eines mit erheblichen Mehrkosten verbundenen Sachverständigengutachtens verpflichtet, da mit dem Berliner Mietspiegel 2011 zumindest ein einfacher Mietspiegel vorliegt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3. April 1990 - 1 BvR 268/90, NJW 1992, 1377). Dies entspricht der Rechtsprechung zu den sog. „Sternchenfeldern" des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungsgwirkung nach § 558 d Abs. 3 ZPO teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können (KG, Urt. v. 12. November 2009 - 8 U 106/09, GE 2010, 60 Tz. 12). Dass die - unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels - vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963 - III ZR 47/63, NJW 1964, 589; Greger, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 287 Rz. 2).

Hinsichtlich der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2011 kann auf die zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts, denen im Wesentlichen nichts hinzuzufügen ist und denen die Berufung nichts entgegen zu setzen vermag, Bezug genommen werden. Das Amtsgericht hat in der Merkmalgruppe 5 auch das wohnwerterhöhende Merkmal „bevorzugte Citylage" zutreffend verneint. Denn eine solche kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (Kammer, Urt. v. 24. Januar 2012 - 63 S 239/11, GE 2012, 488). Die „Citylage" einer Wohnung ist daher dann nicht „bevorzugt", wenn weder die Straße, in der sie liegt, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweisen. Das ist bei sämtlichen im Geviert der Chaussee-, Tor-, Berg- und Invalidenstraße gelegenen Wohnungen - und damit auch bei der von den Bekl. angemieteten Wohnung - der Fall.

Das Landgericht Berlin hat die vom Bundesgerichtshof für beweiserheblich angesehene Frage, ob der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter ist oder nicht, mit einer Art BGH-Bypass-Rechtsprechung – in naheliegender Weise übrigens – gekontert und in einer Entscheidung vom 19. März entschieden: Das spiele letztlich gar keine Rolle, denn zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete könne das Gericht den Berliner Mietspiegel 2011 gemäß § 287 ZPO selbst dann heranziehen, wenn es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558 d BGB handele. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedürfe es grundsätzlich nicht. Der Entscheidung ist auch zu entnehmen, dass es sich bei den im Geviert der Chaussee-, Tor-, Berg- und Invalidenstraße gelegenen Wohnungen nicht um solche in „bevorzugter Citylage" handele – die Entwicklung der Neuvertragsmieten dort spricht allerdings eine andere Sprache.

Die Klägerin (Vermieterin) macht eine Mieterhöhung geltend. In Höhe von 716,91 € haben die Beklagten bereits vorgerichtlich ihre Zustimmung erklärt. Die Zustimmung auf einen darüber hinausgehenden Betrag hat das AG abgewiesen. Die Klägerin hatte (erst) in der Berufungsinstanz bestritten, dass es sich beim Berliner Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handele, der die gesetzliche Vermutung, die ortsübliche Miete zutreffend wiederzugeben, beinhalte.

Als Begründung hatte sie vorgebracht, für die Datenauswertung des Berliner Mietspiegels 2011 seien „1,25 % der Mieten sowohl im oberen als auch im unteren Bereich nicht berücksichtigt" worden. Das Landgericht hat die Berufung für unbegründet gehalten.

Das Landgericht (ZK 63) steht nach wie vor zu seiner Überzeugung, dass es sich beim Berliner Mietspiegel 2011 um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Die Klägerin habe sich sowohl erst­instanzlich als auch noch im Rahmen der Berufungsbegründung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den Berliner Mietspiegel 2011 und dessen Orientierungshilfe gestützt und erst im Verlaufe des zweiten Rechtszugs dessen bis dahin unbeanstandete Qualifizierungswirkung bestritten. Dieser Einwand sei verspätet (§ 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO). Außerdem sei das Bestreiten auch nicht hinreichend substantiiert. Der Einwand, dass bei der Datenauswertung des Berliner Mietspiegels 2011 „1,25 % der Mieten sowohl im oberen als auch im unteren Bereich nicht berücksichtigt" worden seien, reiche nicht. Das spiele im Übrigen auch gar keine Rolle.

Dem Gericht stehe es nämlich frei, den Berliner Mietspiegel 2011 unabhängig von seiner Qualifizierungswirkung als sog. einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel könne zur Ermittlung der ortsüblichen Miete geeignet sein. Ihm kommt dabei zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu, die ortsübliche Miete zutreffend wiederzugeben; er stelle jedoch ein Indiz dafür dar. Das sei ständige Rechtsprechung, auch des BGH. Voraussetzung sei nur, dass ein Mietspiegel die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558 c Abs. 1 BGB erfülle, wovon die Kammer ausgehe.

Deshalb sei das Gericht im Rahmen der richterlichen Schätzung der ortsüblichen Miete nach § 287 ZPO auch nicht zur Einholung eines mit erheblichen Mehrkosten verbundenen Sachverständigengutachtens verpflichtet. Dies entspreche auch der Rechtsprechung zu den sog. „Sternchenfeldern" des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden können (KG, Urteil vom 12. November 2009 - 8 U 106/09, GE 2010, 60 Tz. 12).

Hinsichtlich der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2011 könne auf die zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden. Das Amtsgericht habe in der Merkmalgruppe 5 auch das wohnwerterhöhende Merkmal „bevorzugte Citylage" zutreffend verneint. Denn eine solche kennzeichne die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichne, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen habe (Kammer, Urteil vom 24. Januar 2012 - 63 S 239/11, GE 2012, 488).

Die „Citylage" einer Wohnung sei daher dann nicht „bevorzugt", wenn weder die Straße, in der sie liege, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweisen. Das sei bei sämtlichen im Geviert der Chaussee-, Tor-, Berg- und Invalidenstraße gelegenen Wohnungen – und damit auch bei der von den Beklagten angemieteten Wohnung – der Fall.

Der von der Vermieterseite geäußerte Hinweis, der Mietspiegel berücksichtige „1,25 % der Mieten sowohl im oberen als auch im unteren Bereich nicht", ist falsch. Diese Kappung betrifft nur die sog. „Ausreißerbereinigung". Es wird noch weiter gekappt: Je nach Breite der durch Datenerhebung ermittelten tatsächlichen Mietspanne gibt der Mietspiegel mit seinen Spannen im oberen wie im unteren Bereich lediglich zwischen 4/6 und 6/8 der erhobenen Mieten wieder; die Vollspanne spielt im Wesentlichen nur bei der Mittelwertberechnung eine Rolle.

B.