Kein Sachenrechtsbereinigungsgesetz für KoKo-Tarnfirmen - Räumungsanspruch des Eigentümers

1. Die Räumungsklage nach § 985 BGB kann mit der negativen Feststellungsklage nach § 108 Abs. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz verbunden werden.

2. Ein unselbständiger Baubetrieb des KoKo Imperiums ist vom Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ausgeschlossen.

3. Ein als GmbH gegründeter Rechtsnachfolger eines KoKo-Betriebes ist auch vom Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ein ausgeschlossenes (KoKo)-Unternehmen im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG.

4. Das KoKo-Unternehmen bzw. dessen Rechtsnachfolger hat das Grundstück zu räumen, weil ihm kein Besitzrecht nach dem SachenRBerG zusteht oder wenn es sich nicht auf einen wirksamen Nutzungsvertrag berufen kann.

5. Eine Vereinbarung zwischen dem KoKo Unternehmen und dem früheren Pächter des Grundstückes (Ministerium für Außenhandel) begründet kein Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer.

Der Kl. ist seit dem 17.7.1997 eingetragener Eigentümer des Grundstücks ... Im Grundbuch war eine staatliche Zwangsverwaltung nicht vermerkt. Im Gebäudegrundbuch von H. ist Gebäudeeigentum gemäß Art. 233 § 8 EGBGB auf den Flurstücken ... eingetragen. Als Eigentümerin ist die Bekl. aufgrund eines Bescheides der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben vom 15. Oktober 1996 eingetragen. Zur Bebauung der Grundstücke des Kl. mit den der Bekl. zugeordneten Gebäuden kam es folgendermaßen:

Unter dem 26. September 1979 erteilte die Gemeinde H. dem Ministerium für Außenhandel der DDR, Bereich Kommerzielle Koordinierung, eine Standortgenehmigung für die Flurstücke ... in H. zur Errichtung von Eigenheimen, Lagerhallen, einer Raumzelle für Bürounterkunft und eines Heizhauses. Am 4.6.1980 schlossen das Ministerium für Außenhandel, Bereich Kommerzielle Koordinierung, als Nutzungsnehmer und der VEB Gebäudewirtschaft N. als Nutzungsgeber einen Nutzungsvertrag über die streitgegenständlichen Flurstücke. Am 5.10.1981 erteilte der Rat der Gemeinde H. die Bauzustimmung; der Prüfbescheid erging am 15.12.1981.

Die Bauausführung erfolgte durch die "Investbauleitung H.", die als unselbständiger Baubetrieb des Bereiches Kommerzielle Koordinierung fungierte.

Die Gründung der Bekl. erfolgte am 7. Februar 1990 beim staatlichen Notariat Berlin. Am selben Tag übertrug das Ministerium für Außenhandel der DDR, Bereich Kommerzielle Koordinierung, alle Recht aus dem Nutzungsvertrag vom 4.6.1980 auf die zu diesem Zeitpunkt als Projekt GmbH firmierende Bekl. Mit Schreiben vom 27. August 1997 forderte die Kl. die Bekl. zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Flurstücke auf. Die Bekl. verwies mit Schreiben vom 15.9.1997 auf ein ihr zustehendes gesetzliches Besitzrecht aufgrund des ihr zugeordneten Gebäudeeigentums und daraus resultierende Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz i. V. m. Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 2 EGBGB.

Der Kl. behauptet, die Bekl. sei Rechtsnachfolgerin der "Investbauleitung H.".

Die Zulässigkeit des Feststellungsantrags ist aus § 108 Abs. 1 SachenRBerG gegeben.

Nach dieser Vorschrift können Nutzer und Grundstückseigentümer Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens der Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erheben, wenn der Kl. ein rechtliches Interesse an baldiger Feststellung hat. Ein solches rechtliches Interesse des Kl. ist gegeben, da die Bekl. mit Schreiben vom 15. September 1997 dem Räumungsverlangen des Kl. mit der Begründung entgegengetreten ist, ihr stünden aufgrund des Gebäudeeigentums ein Recht zum Besitz und Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Sie berühmte sich also, Inhaberin der Gläubiger- oder Schuldnerstellung aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, das das Sachenrechtsbereinigungsgesetz zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Nutzer schafft, zu sein. Dem Kl. steht mit der gleichzeitig erhobenen Klage auf Räumung und Herausgabe keine bessere Rechtsschutzmöglichkeit, die das Feststellungsinteresse entfallen ließe, zur Verfügung.

Im Rahmen der Leistungsklage auf Räumung und Herausgabe ist zwar auch zu entscheiden, ob der Bekl. ein Recht zum Besitz, das auch aus einer Berechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz folgen kann, zusteht. Diese Entscheidung ließe aber das abstrakte Feststellungsinteresse nur entfallen, wenn sie mit einer endgültigen Klärung des Streitstoffes verbunden ist (Zöller, ZPO, § 256, Rn. 7 a). Vorliegend ist das aber nicht der Fall. Die Bekl. könnte, selbst bei einer Verurteilung zur Räumung und Herausgabe, aufgrund ihres Gebäudeeigentums und der damit verbundenen eventuellen Nutzereigenschaft das notarielle Vermittlungsverfahren mit dem Ziel der Bereinigungsklage nach § 104 SachenRBerG einleiten. Mit der angestrebten Feststellung des Nichtbestehens der Anspruchsberechtigung der Bekl. kann der Kl. das Recht der Bekl., einen Antrag auf Einleitung des notariellen Vermittlungsverfahrens zu stellen, zu Fall bringen, ohne daß während des notariellen Vermittlungsverfahrens die Anspruchsberechtigung der Bekl. oder deren Fehlen erst noch festgestellt werden muß.

Der Feststellungsantrag ist auch begründet, da die Bekl. keine Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz innehält. Nach dessen § 2 Abs. 2 Nr. 2 gilt das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht, wenn der Nutzer ein bis zum 31.3.1990 zum Bereich Kommerzielle Koordinierung gehörendes Unternehmen oder sein Rechtsnachfolger ist.

Nach Wertung der von den Parteien in Bezug genommenen Urkunden steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß die Bekl. Rechtsnachfolgerin der "Investbauleitung H." ist, die als unselbständiger Baubetrieb des Bereiches Kommerzielle Koordinierung fungierte. In der Begründung des Vermögenszuordnungsbescheides wird konstatiert, daß die Bekl. aus der Investbauleitung H. hervorgegangen ist. Die auf der Grundlage des Nutzungsvertrages vom 4.6.1980 errichteten Gebäude stammen unstreitig aus dem Fondsvermögen der Investbauleitung H.

Mit der Erklärung des Kommissarischen Leiters des Bereiches Kommerzielle Koordinierung des Ministeriums für Außenhandel der DDR vom 7.2.1990 sollte die damals noch als Projekt GmbH firmierende Bekl. anstelle des Ministeriums für Außenhandel in den Nutzungsvertrag vom 4.6.1980 eintreten, um die "Einheit von errichteten Gebäuden und die Nutzung von Grund und Boden zu gewährleisten". Diese Erklärung ist nicht nachvollziehbar, wenn die Bekl. nicht aus der Investbauleitung H. hervorgegangen ist. Ohne eine solche Verbindung zwischen der Investbauleitung H. und der Bekl. ist kein Grund erkennbar, der Bekl. in unmittelbarem Zusammenhang mit ihrer Gründung, das Fondsvermögen der Investbauleitung H. zu überlassen und ihr anstelle des Ministeriums für Außenhandel der DDR, Bereich Kommerzielle Koordinierung, die Nutzungsrechte aus dem Nutzungsvertrag vom 4.6.1980 einzuräumen.

Der Anspruch auf Räumung und Herausgabe ist aus § 985 BGB begründet. Der Kl. als Eigentümer des Grundstücks kann von der besitzenden Bekl. dessen Räumung und Herausgabe verlangen. Der Bekl. steht kein Recht zum Besitz zu. Die allgemeine Regelung in Art. 233 § 2 a I 2 EGBGB begründet ein Recht zum Besitz nur insoweit, als die Sachenrechtsbereinigung zum Erwerb des Grundstücks oder zur Bestellung eines Erbbaurechtes an diesem führen kann (BGH, NJW 1997, 459). Die Sachenrechtsbereinigung zugunsten der Bekl. ist, wie im Rahmen der Entscheidungsgründe zum Feststellungsantrag dargelegt, ausgeschlossen.

Der formal dem Ministerium für Außenhandel angegliederte Bereich Kommerzielle Koordinierung, kurz KoKo genannt, war die zentrale Devisenbeschaffungsstelle der DDR. Für ihre Embargo-Geschäfte wurden geheime Umschlagplätze, insbesondere Lagerhallen in unmittelbarer Nähe zur Sektorengrenze oder dem Berliner Ring benötigt. Ohne Klärung der Eigentumsverhältnisse hatte ein vom KoKo-Bereich gegründetes und finanziertes Bauunternehmen, genannt Investbauleitung, Lagerhallen in Grenznähe errichtet, um von dort unauffällig Güter umzuschlagen. Nach der Wende, aber vor der Wiedervereinigung, wurden zahlreiche von der KoKo zu DDR-Zeiten gegründete Tarnbetriebe umgewandelt oder weiter veräußert. Der Rechtsnachfolger eines früheren KoKo-Betriebes, der auf im Privateigentum stehenden Grundstücken Lagerhallen errichtet hatte, machte Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf Ankauf des Grundstückes in Höhe von 50 % des Verkehrswertes geltend.

Das Landgericht Frankfurt/Oder hat die eindeutige Ausschlußbestimmung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG für anwendbar erklärt. Danach gilt das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht zugunsten der Nutzer, von denen Fremdgrundstücke bebaut wurden, wenn sie der "Unternehmensgruppe" des Schalck-Golodkowski (d. h. dem KoKo-Bereich) angehörten. Die Ausschlußregelung gilt auch für die Rechtsnachfolger von KoKo-Unternehmen, insbesondere für in der Nachwendezeit rasch erfolgten GmbH-Neugründungen. Rechtsfolge: Diese Nutzer haben keinen Anspruch auf Ankauf des Grundstückes zum halben Verkehrswert von dem Grundstückseigentümer. Dieser kann im Wege der negativen Feststellungsklage nach § 108 Abs. 1 SachenRBerG gerichtlich die Feststellung begehren, daß Ansprüche des Nutzers ausgeschlossen sind.

Im Wege der Klagehäufung erkennt das Landgericht an, daß neben dem negativen Feststellungsantrag auch gleichzeitig der Räumungsanspruch geltend gemacht werden kann. Zwar wäre im Rahmen der Räumungsklage stets inzident auch zu klären, ob ein sachenrechtlicher Bereinigungsanspruch zugunsten des Nutzers (und damit ein gesetzliches Besitzrecht) besteht. Diese inzidente Prüfung der fehlenden Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz hindert aber nicht den Grundstückseigentümer, die negative Feststellungsklage zu erheben, weil sein Feststellungsinteresse über das Nichtbestehen von sachenrechtlichen Ansprüchen des Nutzers als eigener selbständiger Anspruch neben dem Räumungsanspruch besteht.

Der Nutzer könnte nur mit einem vertraglichen Besitzrecht den Räumungsanspruch vereiteln. Voraussetzung ist, daß der Nutzer mit dem Eigentümer, dem staatlichen Zwangsverwalter oder dem wirksam bestellten Abwesenheitspfleger einen wirksamen, noch nicht gekündigten Nutzungsvertrag abgeschlossen hat. Im KoKo-Imperium ist regelmäßig ein Nutzungsvertrag mit dem Zwangsverwalter nur mit dem Ministerium für Außenhandel abgeschlossen worden. Wurde das Grundstück aber tatsächlich von einem KoKo-Betrieb bebaut und ist eine neu gegründete GmbH Rechtsnachfolger geworden, fehlt es an der vertraglichen Besitzberechtigung dieser GmbH, das Grundstück nutzen zu dürfen. Eine bloße Vereinbarung zwischen dem Ministerium für Außenhandel bzw. dem Leiter des Bereiches KoKo im Ministerium für Außenhandel und der neu gegründeten GmbH über den Eintritt in einen Nutzungsvertrag aus dem Jahre 1980, der mit dem Grundstückseigentümer geschlossen worden war, begründet keine vertragliche Besitzberechtigung. Ein Vertragseintritt Dritter auf Pächterseite unter Ausscheiden des bisherigen Pächters ist nämlich nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich. Diese existiert nicht, so daß der Vertragseintritt (genauer: Auswechslung des Pächters) rechtlich unwirksam war.