Kein Rücktritt des vertragsuntreuen Mieters

Kein Rücktritt des vertragsuntreuen Mieters; Annahmeverzug

Erklärt der Vermieter vor Vollzug des Mietverhältnisses, er wisse nicht, wann die Räume übergeben werden könnten, kann der Mieter ohne Fristsetzung zur Erfüllung nicht zurücktreten oder kündigen.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) 2. Die Bekl. war zu einer Kündigung gemäß § 542 BGB oder zu einem Rücktritt gemäß § 326 BGB (vor Gebrauchsüberlassung möglich; vgl. Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rn. 144) aber nicht berechtigt. Nach ihrem - auch in der Berufungsinstanz in der mündlichen Verhandlung wiederholten - Vortrag erklärte der Kl., er wisse nicht, wann die Räume übergeben werden könnten. Diese Erklärung hätte die Bekl. jedoch nicht von der erforderlichen Fristsetzung zur Erfüllung enthoben und rechtfertigt nicht den sehr kurzfristigen "Rücktritt" vom 4. November 1999. Die Bekl. trägt auch weder Umstände vor, die eine Beurteilung der Angemessenheit einer etwaigen Frist oder der Entbehrlichkeit einer Fristsetzung zuließen. Jedenfalls waren die Kl. mit der Rücktrittserklärung der Bekl., die mit dem Lösen vom Vertrag erkennbar eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung beinhaltete, zu einer Vorleistung bzw. Fertigstellung des Mietobjekts nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht mehr verpflichtet, weil sich die Bekl. in Annahmeverzug befand (§ 324 Abs. 1 BGB; vgl. Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 926, 930; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 552 BGB Rn. 3; für eine Übernahmeweigerung des Mieters vor Vertragsbeginn vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1994, 510), so daß mangels zwischenzeitlich erklärter Bereitschaft zur Vertragserfüllung die Bekl. mit Schreiben vom 16. November 1999 nicht gestützt auf die unterlassene Gebrauchsgewährung durch die Kl. das Mietverhältnis hätte kündigen können.

Die Gebrauchsüberlassung der Mietsache ist eine Kardinalpflicht für den Vermieter. Wenn er diese nicht erfüllt, kann der Mieter außerordentlich fristlos kündigen; vor der Übergabe der Räume kann der Mieter auch nach § 326 BGB zurücktreten. Voraussetzung ist aber eine Fristsetzung.

Der Vermieter hatte erklärt, er wisse nicht, wann die Räume übergeben werden könnten. Die Mieter nahmen dies zum Anlaß, vom Vertrag zurückzutreten, was der Vermieter jedoch nicht akzeptierte.

Mit Urteil vom 18. Oktober 2001 meinte das Kammergericht, in dem Verhalten der Mieter liege eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung, so daß der Vermieter nach Treu und Glauben zur Fertigstellung des Mietobjekts nicht mehr verpflichtet gewesen sei. Vielmehr seien die Mieter in Annahmeverzug und damit nicht mehr berechtigt, wegen der unterlassenen Gebrauchsgewährung das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.