Kein Räumungsanspruch gegen schon ausgezogenen Mitmieter

Ist nach Beendigung des Mietvertrages ein Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen und hat den Vermieter davon in Kenntnis gesetzt, fehlt es einer Räumungsklage gegen ihn am Rechtsschutzbedürfnis.

Der Kl. ist Eigentümer der Mietwohnung in der R.straße in Berlin. Die Bekl. schlossen am 21. April 1999 mit dem Kl. einen Mietvertrag über die betreffende Wohnung. Die Bekl. kündigten am 11. Juni 2002 das Mietverhältnis zum 30. September 2002. Noch im September zog der Bekl. zu 2. aus der streitgegenständlichen Wohnung aus und setzte den Kl. hiervon umgehend in Kenntnis. Der Kl. und die Bekl. vereinbarten, daß die Bekl. zu 1. ab Oktober 2002 alleinige Mieterin der Wohnung werden sollte, sofern die Mietkosten durch die Wohngeldkasse oder das Sozialamt abgesichert werden würden. Dies geschah jedoch nicht. Mit Schreiben vom 12. Oktober 2002 widersprach der Kl. der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Bekl. zu 1. Die Bekl. zu 1. räumte die Wohnung im folgenden nicht. Durch Versäumnisurteil vom 8. April 2003 wurde die Bekl. zu 1. verurteilt, die Mietwohnung geräumt an den Kl. herauszugeben.

Der Kl. ist der Ansicht, ihm stehe auch gegen den bereits ausgezogenen Bekl. zu 2. ein Anspruch auf Herausgabe der geräumten Wohnung zu.

Die Klage gegen den Bekl. zu 2. ist unzulässig. Es fehlt dem Kl. am Rechtsschutzbedürfnis, denn der Kl. kann und konnte sein angestrebtes Ziel, die Rückgabe seiner Wohnung zu seiner freien Verfügung zu erhalten, auf einfacherem Weg erreichen. Diesen Weg ist der Kl. im vorliegenden Rechtsstreit auch gegangen: Die Bekl. zu 1. wurde durch das Versäumnisurteil vom 8. April 2003 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Durch die Klage gegen den Bekl. zu 2. erlangt der Kl. keinen darüber hinausgehenden rechtlichen Vorteil. Durch die Vollstreckung aus einem Räumungstitel gegen den Bekl. zu 2. kann nicht die Herausgabe der Wohnung durch die Bekl. zu 1. erzwungen werden. Eine Vollstreckung gemäß § 885 ZPO gegen den Bekl. zu 2. scheidet aus, weil dieser nicht Gewahrsamsinhaber der Wohnung ist (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 24. Aufl. 2003, § 885, Rdnr. 4). Eine Vollstreckung gemäß § 886 ZPO wäre in einer solchen Situation denkbar umständlich (so auch OLG Schleswig NJW 1982, 2672), denn dann müßte der Kl. auf der Grundlage eines an ihn überwiesenen Herausgabeanspruchs noch einen Titel gegen die in der Wohnung verbliebene Bekl. zu 1. erwirken, um dann gemäß §§ 883 ff. ZPO gegen diese vorzugehen. Hier hat der Kl. aber bereits einen vollstreckbaren Titel gegen die Bekl. zu 1. direkt erwirkt.

Soweit die bislang herrschende Meinung ein rechtlich schützenswertes Interesse an einem Räumungstitel auch gegen den bereits ausgezogenen Mitmieter mit der vereinfachten Möglichkeit der Durchsetzung eines Schadensersatzanspruchs gemäß § 283 BGB begründet hat (vgl. zum Beispiel BGHZ 56, 308 ff.; BGH NJW 1996, 515 ff.), ist die Grundlage für diese Begründung durch die ersatzlose Streichung der Vorschrift des § 283 BGB durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz entfallen.

Ein Rechtsschützbedürfnis für eine Klage gegen den Bekl. zu 2. läßt sich im übrigen auch nicht damit begründen, der Bekl. zu 2. könne es sich vielleicht noch einmal anders überlegen und die Wohnung doch wieder in Besitz nehmen, ohne hierdurch eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Absatz 1 BGB zu begehen. Eine solche Gefahr mag bestehen und ein Rechtsschutzbedürfnis begründen, wenn der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt und der ausgezogene Mieter bislang nicht unmißverständlich deutlich gemacht hat, daß er die Kündigung und damit das Räumungs- und Herausgabeverlangen des Vermieters akzeptiert. Wenn der Mieter das Mietverhältnis - wie hier - selbst gekündigt hat und dem Vermieter mitgeteilt hat, die Wohnung bereits verlassen und sich in einer mehrere hundert km entfernten Stadt angesiedelt zu haben, dürfte eine solche Gefahr aber wohl eher theoretischer als praktischer Natur sein und im übrigen angesichts der Erklärungen des ausgezogenen Mieters gegenüber dem Vermieter durchaus auch als verbotene Eigenmacht zu bewerten sein, deren sich der Vermieter dann - wenn sie denn tatsächlich wider Erwarten begangen werden sollte - gemäß § 859 BGB erwehren darf.

Das OLG Schleswig hatte 1982 entschieden, für eine Räumungsklage gegen den ausgezogenen Mitmieter fehle es am Rechtsschutzbedürfnis. Der Bundesgerichtshof (GE 1996, 255) ist dem ausdrücklich entgegengetreten. Das Amtsgericht Tiergarten greift den Rechtsentscheid des OLG Schleswig wieder auf.

Die Mieter hatten das Mietverhältnis gekündigt; während die Frau in der Wohnung blieb und versuchte, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, zog der Mann aus der Wohnung aus und teilte dies dem Vermieter mit. Gegen die Mitmieterin erwirkte der Vermieter ein Räumungsurteil, das noch nicht vollstreckt wurde. Die Räumungsklage gegen den ausgezogenen Mann wies das Amtsgericht Tiergarten ab.

Mit Urteil vom 13. Mai 2003 meinte das Amtsgericht, die "bisher herrschende Meinung" stütze sich auf § 283 BGB, der einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründet habe. Diese Vorschrift sei aber nach der Schuldrechtsmodernisierung weggefallen. Es fehle am Rechtsschutzbedürfnis für eine Räumungsklage, zumal auch die Gefahr, daß der ausgezogene Mitmieter in die Wohnung wieder einziehe, hier gering sei, denn sein jetziger Wohnsitz sei mehrere hundert Kilometer entfernt.

Mehrere Mitmieter haften als Gesamtschuldner auf Räumung, wobei jeder auch für die Räumung des anderen einzustehen hat (OLG Düsseldorf ZMR 1987, 423). Wer aus der Wohnung ausgezogen ist, hat damit seine Räumungsverpflichtung noch nicht erfüllt, wenn der andere Mieter in der Wohnung bleibt. Auch eine Unmöglichkeit im Sinne des § 275 BGB, für die Räumungsverpflichtung des anderen einzustehen, liegt nicht vor, denn der Ausgezogene muß mit allen (legalen) Mitteln rechtlich oder tatsächlich auf den in der Wohnung Verbliebenen einwirken, um ihn zur Räumung zu veranlassen (BGH GE 1996, 259). Dazu gehören auch Geldangebote, denn Geld muß man schließlich haben im Rechtssinne (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB "Beschaffungsrisiko"). Es bleibt damit nur noch die Frage des Rechtsschutzbedürfnisses, was hier wegen des Wegfalls des § 283 BGB a. F. verneint wurde. Danach konnte in einem komplizierten Verfahren der Gläubiger (Vermieter) nach rechtskräftigem Urteil auf Räumung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung Schadensersatz verlangen. Diese Vorschrift ist nicht etwa, wie es im Urteil heißt, ersatzlos weggefallen, sondern das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz hat die Voraussetzungen vereinfacht (Palandt-Heinrichs, 62. Aufl., Vorbem. 1 vor § 281 BGB). Der Vermieter kann also nunmehr nach Fristsetzung Schadensersatz vom ausgezogenen Mieter statt der Räumung verlangen, ohne ihn vorher auf Räumung verklagt zu haben (Palandt-Heinrichs Rdn. 4 zu § 281 BGB). Damit bleibt zur Bejahung eines Rechtsschutzbedürfnisses für eine Räumungsklage nur das Argument des BGH, es sei nicht auszuschließen, daß der ausgezogene Mitmieter seinen Entschluß revidiere und wieder in die Wohnung einziehe, da es sich um keinen Fall der verbotenen Eigenmacht handele. Hier sind die Ausführungen im Urteil des Amtsgerichts etwas knapp, denn der Vermieter war weder unmittelbarer Besitzer (schließlich war die Mitmieterin noch in der Wohnung) noch gegenüber dem ausgezogenen Mieter mittelbarer Besitzer; durch den Auszug wird das Besitzmittlungsverhältnis beendet (vgl. Palandt-Bassenge Rdn. 25 zu § 868). Eine verbotene Eigenmacht würde der ausgezogene Mitmieter durch Wiedereinzug nicht begehen. Die Frage des Rechtsschutzbedürfnisses ist allerdings immer eine Einzelfrage, so daß man in Sonderfällen wie hier (Mieter wohnt inzwischen in einer anderen Stadt) in der Tat den Vermieter auf den Schadensersatzanspruch nach § 281 BGB verweisen kann.