Kein Provisionsanspruch wegen Verletzung der Hinweispflicht des Maklers bei Finanzierungsschwierigkeiten des Auftraggebers

Wenn sich Zweifel an der Finanzierbarkeit seitens des Auftraggebers aufdrängen, so ist der Makler verpflichtet, diesen vor einem Geschäftsabschluss jedenfalls dann zu warnen, wenn der Auftraggeber ersichtlich nicht so geschäftserfahren ist, daß er das Risiko des Geschäfts selbst beurteilen kann.

Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft und Sparkassentochter, macht gegen die Beklagte einen Anspruch auf Maklerprovision geltend. Die Beklagte hatte die Absicht, zusammen mit ihrem damaligen Ehemann eine neue Existenz zu gründen und hierzu ein Gaststättenanwesen zu erwerben. Sie schloß deshalb zusammen mit ihrem damaligen Ehemann einen Maklervertrag mit der Klägern, die ihr ein entsprechendes Objekt nachwies. Gleichzeitig bevollmächtigten sie die Klägerin, eine notarielle Kaufvertragsurkunde "vorbereiten zu lassen, die die besprochenen Kaufvertragsbedingungen enthalten soll".

Die Finanzierung bereitete den Beklagten Schwierigkeiten. Zum einen war das Grundstück von den Voreigentümern in einer den späteren Kaufpreis übersteigenden Höhe belastet, so daß die grundpfandrechtliche Absicherung für eine Finanzierung durch die Beklagte und ihren Ehemann schwierig war. Außerdem verfügten weder die Beklagte noch ihr Ehemann über Eigenkapital. Die Beklagte selbst verfügte auch über kein Einkommen mehr. Die Klägerin vermittelte den Beklagten sodann einen freien Finanzierungsberater, der sich um eine Finanzierung bemühte. Ein für April 1995 geplanter Notartermin scheiterte jedoch, da die Finanzierung noch nicht geklärt war. Erst mit einem Schreiben vom 27. April 1995 hat die von dem freien Finanzierungsvermittler angegangene A. dem Ehemann der Beklagten gegenüber erklärt, daß sie "vorbehaltlich widerruflich der noch einzuholenden Auskünfte der Schufa und Creditreform sowie der in der Anlage bezeichneten noch hereinzureichenden Unterlagen" die Finanzierung des Bauvorhabens "zusage". Außerdem beauftrage sie noch ihren Gutachter mit der Erstellung eines Gutachtens zum Standort und zum Objekt. Es kam dann am 11. Mai 1995 zu einem weiteren Notartermin, an dem jedoch nur noch die Beklagte und nicht mehr deren Ehemann teilnahm, da beide zwischenzeitlich in Scheidung lebten. Bei diesem Notartermin, bei dem der für die Klägerin handelnde Zeuge F. teilnahm, der diesen auch anberaumt hatte, schloß die Beklagte den notariellen Kaufvertrag, der später rückgängig gemacht werden mußte, weil die Beklagte zur Finanzierung des Objektes in keiner Weise in der Lage war.

Die Klägerin verlangt die vereinbarte Maklerprovision mit der Begründung, die Nichtdurchführung des Geschäftes lasse den Provisionsanspruch nicht entfallen. Die Beklagte wendet vor allen Dingen ein, daß ihr ein Schadensersatzanspruch zustehe, da sie von dem für die Klägerin handelnden Zeugen geradezu zum Abschluß gedrängt wurde, obwohl diesem hätte klar sein müssen, daß sie zu keiner Zeit in der Lage sein wird, den Vertrag zu erfüllen.

Das Landgericht hat der Klage der Maklerin stattgegeben.

Die Berufung der Beklagten ist begründet. Es kann dahinstehen, ob der Klägerin wegen des zustande gekommenen, aber wieder rückgängig gemachten Kaufvertrages ein Provisionsanspruch zusteht. Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat die Beklagte nämlich gegen die Klägerin einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung von Nebenpflichten aus dem Maklervertrag. Der Anspruch ist unter anderem gerichtet auf Befreiung von der Verbindlichkeit der Beklagten aus dem Maklervertrag, so daß die Klägerin von der Beklagten nichts mehr fordern kann.

1. Zwischen dem Makler und dem Auftraggeber besteht nach der Rechtsprechung und der Lehre ein besonderes Treueverhältnis, das den Makler verpflichtet, bei seiner Tätigkeit im Rahmen des Zumutbaren das Interesse des Auftraggebers zu wahren. Im einzelnen sind Auflkärungs-, Beratungs- und Unterlassungspflichten anerkannt (Schwerdtner, Maklerrecht, 1987, Rz. 103 m.w.N.). Zu diesen Pflichten gehören auch Aufklärungs- und Warnpflichten. Diese beziehen sich zum einen auf das Objekt; sie können sich jedoch auch auf andere Umstände beziehen, wie etwa die Frage der Finanzierbarkeit für den Auftraggeber. Dabei gestalten sich die Aufklärungspflichten dann intensiver, wenn es sich bei dem Geschäft für den Makler erkennbar um ein wirtschaftlich gefährliches Vorhaben handelt und/oder wenn es sich bei dem Auftraggeber um eine geschäftlich ungewandte und unerfahrene Person handelt (Schwerdtner, aaO, Rz. 114 m. w. N.).

2. Zwar ist es grundsätzlich nicht Aufgabe eines Immobilienmaklers, Nachforschungen darüber anzustellen, ob sein Auftraggeber in der Lage ist, einen beabsichtigten Grundstückskauf zu finanzieren. Drängen sich aber Zweifel an der Finanzierbarkeit des Grundstückskaufes auf, so muß der Makler seinen Auftraggeber darauf hinweisen und ihn davor warnen, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen, solange die Finanzierungsfrage nicht endgültig geklärt ist (OLG Celle EWiR 1989, 561 [Teske]).

3. Im vorliegenden Fall ist dem Landgericht insoweit zu folgen, als dieses eine vertragliche Übernahme der Finanzierungsberatung durch die Klägerin verneint hat.

4. Jedoch mußten sich dem Mitarbeiter der Klägerin, dem Zeugen F., hier so gravierende Zweifel an der Finanzierbarkeit aufdrängen, daß er verpflichtet war, vom Abschluß des notariellen Kaufvertrages abzuraten. Dies hat der für die Klägerin handelnde Zeuge unstreitig nicht getan, so daß dahinstehen kann, ob er der Beklagten, wie diese dargelegt hat, auch noch zugeraten hat. Die Gründe für eine Warnpflicht ergeben sich aus folgenden Umständen:

a) Die finanziellen Verhältnisse der Beklagten zum Zeitpunkt des notariellen Vertragsschlusses waren dergestalt, daß eine Finanzierung nahezu ausgeschlossen war. Die Beklagte und ihr Ehemann verfügten über keinerlei Eigenkapital. Nachdem die Beklagte zwischenzeitlich mit ihrem Ehemann in Scheidung lebte, war dieser auch an einem Erwerb nicht mehr interessiert, so daß sie den Kaufvertrag nur noch allein abschließen konnte. Zum Zeitpunkt des notariellen Vertragsschlusses war sie auch arbeitslos, da sie in Folge der Trennung von ihrem Ehemann ihre Arbeit als mithelfende Ehegattin in der Gaststäite des Ehemannes verloren hatte. Inzwischen ist sie wieder in ihrem früheren Beruf als Verkäuferin tätig und verfügt über ein monatliches Bruttoeinkommen von etwa 1.400 DM. Der Klägerin und dem für sie handelnden Zeugen F. mußte, zumal als Tochteruntemehmen der Sparkasse, klar sein, daß die Beklagte den Kaufpreis von 320.000 DM mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht finanzieren konnte. Dies zeigte sich auch darin, daß die Muttergesellschaft der Klägerin eine Finanzierung später ablehnte.

b) Die Finanzierung bereitete zusätzlich deshalb Schwierigkeiten, weil das Grundstück von Verkäuferseite bis über die Höhe des Kaufpreises hinaus belastet war und eine Löschungsbewilligung seitens der Grundpfandgläubiger erst erfolgen sollte, wenn eine Finanzierungsbestätigung durch eine Bank der Käufer vorliege. Dies hat der Mitarbeiter der Klägerin, der Zeuge F., der Notarin in Vorbereitung der Beurkundung selbst mitgeteilt.

c) Eine wirkliche Finanzierungszusage lag im übrigen zu keinem Zeitpunkt vor.

Die "Finanzierungszusage" der A. beinhaltet nach ihrem eindeutigen Wortlaut - auch für den juristischen Laien unschwer erkennbar - keine endgültige Finanzierungszusage, sondern stellt eine Finanzierung allenfalls in Aussicht, die aber noch an mehrere Bedingungen geknüpft ist. Ausdrücklich gilt die Zusage der Finanzierung vorbehaltlich und widerruflich noch einzuholender Auskünfte bei der Schufa und der Creditreform sowie der Hereingabe und Bewertung der in der Anlage des Schreibens bezeichneten Unterlagen. Des weiteren ergibt sich aus dem Schreiben vom 27. April 1995 unzweideutig, daß noch ein Gutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens zum Standort des Objektes zu beauftragen sei. Schließlich richtete sich die "Zusage" lediglich an den Ehemann der Beklagten, der aber, wie dem Zeugen F. spätestens beim Notartermin bekannt wurde, wegen des inzwischen laufenden Scheidungsverfahrens nicht mehr zum Notartermin erschien.

d) Die Beklagte ist wirtschaftlich unerfahren. Als mithelfende Ehefrau in der Gaststätte ihres Ehemannes und frühere Verkäuferin hatte sie von Fragen des Immobilienkaufes und der Finanzierung kaum Vorstellungen. Dies war für die Klägerin auch erkennbar.

4. Es kann dahingestellt bleiben, ob der für die Klägerin handelnde Zeuge F. von der "Finanzierungszusage" der A. und dem Scheidungsverfahren erst beim Notartermin am 11. Mai 1995 Kenntnis erlangte, oder - wie die Beklagte sagt - bereits eine Woche vorher. Selbst wenn der Zeuge F. nämlich erst beim Notartermin die "Finanzierungszusage" zur Kenntnis genommen hat, mußte er jedenfalls dort erkennen, daß diese trotz ihrer Bezeichnung als "Zusage" allenfalls ein vages Inaussichtstellen einer Finanzierung darstellte und er in Übereinstimmung mit den Geschäftsgrundsätzen der Klägerin keinen Notartermin hätte vereinbaren dürfen. Bei seiner Vernehmung vor dem Landgericht hat der Zeuge F. nämlich erklärt, daß die Klägerin grundsätzlich keinen Notartermin vereinbare, bevor nicht die Finanzierung gesichert sei. So sei der zunächst angesetzte Notartermin vom 3. April 1995 auch abgesagt worden, weil bis dahin keine Finanzierungszusage vorgelegen habe.

Für den Fall, daß der Zeuge F. von der ihm durch den Zeugen M. übergebenen "Finanzierungszusage" inhaltlich keine Kenntnis genommen haben sollte, läge hierin ebenfalls eine haftungsbegründende Sorgfaltspflichtverletzung, da der Klägerin nach den gegebenen Umständen eine inhaltliche Prüfung gerade der Erklärung, durch die das Haupthindernis für den Notartermin beseitigt werden sollte, zuzumuten gewesen wäre. Ähnliches gilt für die Scheidung. Auch wenn der Zeuge davon erst beim Notartermin erfahren hätte - die Beklagte war allein erschienen -, hätte er die Beklagte noch warnen können und müssen.

5. Nach alledem mußte der beim Notartermin anwesende Mitarbeiter der Klägerin, der Zeuge F., spätestens dort die Beklagte vor einem Abschluß des Kaufvertrages warnen und ihr deutlich abraten. Daß er dies mindestens fahrlässig nicht getan hat, stellt eine Pflichtverletzung dar, die zum Schadensersatzanspruch führt.

6. Die Klägerin hat der Beklagten daher den Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entstanden ist, daß sie den notariellen Kaufvertrag abgeschlossen hat, ihn jedoch nicht erfüllen konnte. Dies ist insbesondere die hier eingeklagte Maklerprovision, so daß der Anspruch der Klägerin nicht mehr besteht. Der weitergehende Schaden der Beklagten in Gestalt insbesondere der Kosten der Rückabwicklung des Kaufvertrages und der weiteren Notarkosten ist im vorliegenden Verfahren lediglich im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Da jedoch der vermeintliche Anspruch der Klägerin bereits durch den auf Befreiung von der Verbindlichkeit gerichteten Schadensersatzanspruch erloschen ist, kam es auf den weiteren Schaden im vorliegenden Verfahren nicht mehr an. Insoweit kann die Beklagte die Klägerin jedoch noch in Anspruch nehmen.