Kein Nachzahlungsanspruch des Vermieters bei rückwirkender Grundsteuererhöhung

Bei einer Nettomiete kann der Vermieter eine Nachzahlung von Betriebskosten wegen einer rückwirkenden Grundsteuererhöhung nur für einen Zeitraum von höchstens zwei Jahren verlangen (§ 4 Abs. 3 MHG).

Der Bekl. ist Mieter einer 2-Zimmer Wohnung im Haus der Kl. Im Mietvertrag waren neben der Nettomiete Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und die Umlage der Betriebskosten einschließlich Grundsteuer gemäß § 27 II. BV vereinbart. Mit Bescheiden vom 16.11.1998 und 7.12.1998 der Stadt Frankfurt am Main wurde Grundsteuer für das Anwesen rückwirkend ab Januar 1995 festgesetzt. Mit Schreiben vom 4.1.1999 hat die Kl. dem Bekl. die Grundsteuerveranlagung mitgeteilt und mit vorliegender Klage Zahlung der anteiligen Grundsteuer für den Zeitraum Dezember 1994 bis Juni 1997 in Höhe von insgesamt 1.879,10 DM geltend gemacht. Der Bekl. hat die Ansprüche für verwirkt gehalten, weil die Kl. in den inzwischen erteilten Nebenkostenabrechnungen keinen Vorbehalt im Hinblick auf die zu erwartende Grundsteuerbelastung gemacht hat. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Anspruch auf Nachzahlung der Grundsteuer für verwirkt angesehen. Das LG wies die Berufung zurück.

Der Bekl. ist aufgrund des Mietvertrages zur Zahlung von Grundsteuer verpflichtet und damit auch zur Zahlung der rückwirkenden Erhöhung, deren Überwälzung das Gesetz im begrenzten Umfang zuläßt.

§ 4 Absatz 3 Satz 2 MHG begrenzt jedoch diesen Zeitraum der Rückwirkung auf den Beginn des der Erklärung des Vermieters vorausgehenden Kalenderjahres, wobei entscheidend der Zugang der Erklärung ist, die innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung abzugeben ist. Diese Voraussetzung hat die Kl. erfüllt. Nach Erhalt der Bescheide - auszugehen ist für ihre Kenntnis vom letzten Bescheid am 16.12.1998 - hat die Kl. mit Schreiben vom 4.1.1999 dem Bekl. die anteilige Grundsteuerumlage mitgeteilt. Nach dem Gesetz wirkt die Erhöhung der Grundsteuer aber nur auf den Beginn des dieser Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück. Das hat zur Folge, daß mit Zugang der Erklärung Anfang Januar 1999 die erhöhte Grundsteuer lediglich für das Jahr 1998 beansprucht werden kann. Etwas anderes hätte sich ergeben, wenn die Erklärung der Kl. noch bis Ende Dezember 1998 zugegangen wäre. In diesem Fall hätte die Rückwirkung auch das Jahr 1997 eingeschlossen. Damit sind die hier geltend gemachten Erhöhungen bis Juni 1997 von der Rückwirkung ausgeschlossen und die Ansprüche unbegründet.

Wenngleich ein Vermieter keinen Einfluß auf die Abwicklung der Grundsteuerveranlagung hat, rechtfertigt sich auch im Hinblick auf die verzögernde Verwaltungspraxis bei der Zustellung von Steuerbescheiden keine ausdehnende Auslegung des § 4 Absatz 3 Satz 2 MHG über den Zeitraum von zwei Jahren hinaus. Hierin ist kein Verfassungsverstoß des § 4 Absatz 3 Satz 2 MHG zu sehen, da diese Vorschrift dem mietrechtlichen Grundsatz entspricht, innerhalb überschaubarer Zeiträume endgültige Regelungen zu treffen (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, § 4 MHG Rdnr. 67). Die Parteien haben schließlich in § 4 Ziffer 4 des Mietvertrages selbst vereinbart, daß Erhöhungen und Neueinführungen von Betriebskosten nach Maßgabe des MHG umzulegen sind. Bei der Grundsteuer handelt es sich nicht um eine Neueinführung, sondern um eine Erhöhung nach der Bebauung des Grundstücks. Soweit die Kl. in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, § 4 Absatz 3 Satz 2 MHG sei nur auf Inklusivmieten anwendbar, trifft diese Ansicht nicht zu. § 4 MHG regelt die Betriebskosten, deren Vorauszahlungen und Erhöhungen. Werden aber Vorauszahlungen auf Nebenkosten geleistet, kann begrifflich keine Inklusivmiete vorliegen, da in diesem Fall die Betriebskosten Teile der Miete wären.