Kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bei durch Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigter Nutzung des Sondereigentums

Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.

1 Die Kl. sind Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage in N. (B.); Bekl. ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

2 Die Wohnung der Kl. war vermietet. Ende März 2006 zeigte sich ein Wasserschaden an der Decke im Wohnzimmer. Eine erste Reparatur an einem Regenrohr brachte keinen Erfolg. Die Eigentümerversammlung beschloss Anfang Mai 2006 die Instandsetzung unter Einschaltung eines Architekten und der Beauftragung von Fachunternehmen. Trotz mehrerer Reparaturversuche kam es von Juni bis August 2006 zu weiteren Wassereinbrüchen, bis man einen Konstruktionsfehler an dem Tür-Fenster-Element in der über der Wohnung der Kl. liegenden Wohnung als Ursache des Mangels erkannte und diesen Fehler durch Austausch des Bauelements behob.

3 Die Kl. verlangen von der Bekl. Ersatz für Mietminderungen und Ausfälle durch den Auszug der Mieterin und Ersatz der Kosten der Instandsetzung in Höhe von insgesamt 4.317,30 € zuzüglich Zinsen sowie vorgerichtliche Kosten von 359,50 €.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. diese Ansprüche weiter.

I. 5 Das Berufungsgericht verneint einen verschuldensabhängigen Ersatzanspruch, weil die Wasserschäden auf einen Konstruktionsmangel am Gemeinschaftseigentum zurückgingen, an dem die Bekl. und ihre Organe kein Verschulden getroffen habe. Die Eigentümerversammlung habe nach dem ersten Wassereinbruch auch umgehend reagiert und die Mängelbeseitigung beschlossen.

6 Ein verschuldensunabhängiger Ersatzanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB komme - entgegen der Ansicht der Kl. - nicht in Betracht. Die Vorschrift sei unmittelbar nicht einschlägig, weil sie eine von einem anderen Grundstück ausgehende Störung voraussetze. Sie sei auch nicht analog anwendbar, da die Interessenlage innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft sich von derjenigen zwischen Grundstücksnachbarn unterscheide.

7 Grundstückseigentümer bestimmten selbstständig, wie sie ihre Grundstücke nutzten, ohne dass der Nachbar darauf Einfluss habe. Unter Wohnungseigentümern sei dies in Bezug auf die vom gemeinschaftlichen Eigentum ausgehenden Störungen anders, weil jeder Wohnungseigentümer über seinen Miteigentumsanteil Einfluss auf dessen Nutzung und damit auch auf die Störungsquelle habe. Wohnungseigentümer seien damit in Bezug auf die von dem gemeinschaftlichen Eigentum ausgehenden Störungen weniger schutzwürdig als Grundstückseigentümer gegenüber den von einem Nachbargrundstück ausgehenden Einwirkungen.

8 Es fehle auch an einer Regelungslücke im Wohnungseigentumsgesetz, das in § 14 Nr. 4 Halbs. 2 einen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch kenne. Diese Norm zeige, dass sich der Gesetzgeber der Problematik solcher Beeinträchtigungen bewusst gewesen sei, er aber nur für bestimmte Fälle eine verschuldensunabhängige Haftung angeordnet habe. Wäre eine der Regelung des § 906 Abs. 2 BGB entsprechende Ersatzpflicht gewollt gewesen, hätte man § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG weiterfassen können. Die analoge Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB führte überdies dazu, dass § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG neben dem allgemeinen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch überflüssig würde, was aber nicht als vom Gesetz gewollt angenommen werden könne.

9 Abgesehen davon sei der beklagte Verband für einen solchen Anspruch nicht passivlegitimiert.

II. 10 Die Revision der Kl. ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Abweisung eines Schadensersatzanspruchs nach §§ 280, 286 BGB wegen einer Verletzung der Pflicht zu ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) wendet.

11 1. Die Revision ist nämlich nur hinsichtlich der Entscheidung über den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch zugelassen worden, was sich zwar nicht aus dem Tenor, aber aus den Gründen des Berufungsurteils ergibt (vgl. dazu: BGHZ 153, 358, 360; 155, 392, 394; Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 84/04, AuR 2005, 410; Beschl. v. 2. Juli 2009, V ZB 40/09, NJW-RR 2009, 1431, 1432).

12 Eine solche Beschränkung der Zulassung liegt - wenn sie in dem Berufungsurteil nicht ausdrücklich (im Tenor) ausgesprochen worden ist - dann vor, wenn die Rechtsfrage, deretwegen das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständigen Teil des selbständigen, abtrennbaren Teil des Streitstoffs erheblich ist (BGHZ 153, 358, 362; 155, 392, 398). Die in dem Berufungsurteil für die Zulassung der Revision benannten Rechtsfragen, ob eine analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht kommt und gegen wen ein solcher Anspruch gegebenenfalls zu richten wäre, beziehen sich allein auf den verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch.

13 2. a) Eine solche Begrenzung des in der Rechtsmittelinstanz anfallenden Streitstoffs ist allerdings nur dann zulässig, wenn es um einen tatsächlich und rechtlich abgrenzbaren Teil des Gesamtstreitstoffs geht, der Gegenstand eines Teil- oder Grundurteils sein kann oder auf den der Rechtsmittelkl. selbst sein Rechtsmittel beschränken könnte (BGHZ 161, 15, 18; Senat, Beschl. v. 2. Juli 2009, V ZB 40/09, NJW-RR 2009, 1431, 1432).

14 b) Das ist hier jedoch der Fall, weil der Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Verletzung der Pflicht der Wohnungseigentümer zu ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 WEG) und der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB unterschiedliche Streitgegenstände darstellende, prozessual zwei selbständige Ansprüche sind.

15 Der Senat hat das für die Ansprüche aus dem Deliktsrecht nach §§ 823 ff. BGB und den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgesprochen (BGHZ 111, 158, 166; 120, 239, 249). Diese Ansprüche verfolgen zwar dasselbe Ziel und werden meistens im Wege der Anspruchshäufung (§ 260 ZPO) geltend gemacht (Senat, Urt. v. 4. Juli 1997, V ZR 48/96, NJW-RR 1997, 1374), über sie kann aber jeweils durch Teilurteil entschieden werden (Senat, BGHZ 111, 158, 166) und das Rechtsmittel auf einen der beiden Ansprüche beschränkt werden (Senat, Urt. v. 20. November 1998, V ZR 411/97, NJW 1999, 1029, 1030 = GE 1999, 214, 251).

16 Dasselbe gilt für das Verhältnis des Schadensersatzanspruchs wegen schuldhafter Verletzung der Pflicht zu ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG) zu dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch. Auch dies sind zwei selbständige, auf unterschiedlichen Rechtsgründen beruhende Ansprüche. Grundlage eines Schadensersatzanspruchs ist stets eine schuldhafte Pflichtverletzung, entweder der Wohnungseigentümer selbst (vgl. dazu KG ZMR 2001, 657, 658) oder eines ihnen oder dem Verband nach § 31 BGB oder § 278 BGB zurechenbaren Verschuldens Dritter bei der Umsetzung eines Beschlusses (vgl. dazu Senat, BGHZ 141, 224, 228 = GE 1999, 1502). Rechtsgrund des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist dagegen eine Kompensation für einen normalerweise gegebenen Abwehranspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB (Senat BGHZ 111, 158, 167), wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Nutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten (Senat, BGHZ 142, 66, 67 = GE 1999, 1284; 157, 188, 189 = GE 2004, 476). Auch die Rechtsfolgen der Ansprüche sind verschieden. Bei einer Verpflichtung zum Schadensersatz bestimmt sich die Ersatzpflicht nach den §§ 249 ff. BGB, während § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB einen Ausgleich in Geld in Anlehnung an die Grundsätze der Enteignungsentschädigung gewährt (Senat, BGHZ 111, 158, 167).

III. 17 Soweit die Revision sich gegen die Abweisung des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB wendet, ist sie unbegründet. Das Berufungsgericht hat mit zutreffender Begründung eine analoge Anwendung der Norm wegen einer auf einem Mangel im Gemeinschaftseigentum beruhenden Beeinträchtigung des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers verneint.

18 1. Die Voraussetzungen für die analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB bei Beeinträchtigungen durch sogenannte Grobimmissionen (hier durch das Eintreten von Wasser in die Wohnung der Kl.) sind in dem angefochtenen Urteil rechtsfehlerfrei bestimmt worden. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Bestehen eines Anspruchs auf Abwehr einer solchen Beeinträchtigung nach § 1004 Abs. 1 BGB, der aus besonderen (meist tatsächlichen) Gründen nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht werden kann, um die Beeinträchtigungen zu unterbinden (vgl. Senat, BGHZ 142, 66, 68 = GE 1999, 1284; 155, 99, 103; 160, 232, 236 = GE 2004, 1524; Urt. v. 27. Januar 2006, V ZR 26/05, NJW 2006, 992 = GE 2006, 570), zwar eine notwendige, aber nicht die allein hinreichende Voraussetzung für die Anwendung der Grundsätze des verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist. Analogiefähig ist das Rechtsinstitut des nachbarrechtlichen Ausgleichs nur bei struktureller Vergleichbarkeit und anders nicht zu befriedigender Schutzbedürftigkeit (Senat, BGHZ 157, 188, 195 = 2004, 476).

19 2. Letzteres hat das Berufungsgericht mit zutreffender Begründung verneint.

20 a) Es fehlt bereits an der strukturellen Übereinstimmung des in § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB geregelten Sachverhalts mit dem hier zu entscheidenden.

21 aa) § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist Teil des für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlichen Interessenausgleichs (Senat, BGHZ 38, 61, 63; 157, 188, 193 = GE 2004, 476). Grundlage des Anspruchs ist ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses (Hagen, Festschrift für Hermann Lange, S. 483 ff., 501). Daran fehlt es im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, wenn es um die Vorteile und die Risiken des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Die ordnungsgemäße Nutzung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt nämlich im Interesse aller Miteigentümer, die sich insoweit nicht mit widerstreitenden Interessen bei der Nutzung ihres Eigentums gegenüberstehen. Die Regelung eines Ausgleichs zwischen Miteigentümern bei Baumängeln und -schäden an der gemeinschaftlichen Sache ist nicht Gegenstand des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.

22 An der strukturellen Verschiedenheit des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB und dem hier geltend gemachten Anspruch auf Ausgleich des Schadens eines Miteigentümers ändert sich auch dann nichts, wenn der Mangel im Gemeinschaftseigentum nicht alle Miteigentümer gleich betrifft, sondern nur zu einem Schaden an einer Sondereigentumseinheit (hier der Kl.) führt. Die Beeinträchtigung des Sondereigentums beruht auch dann nicht auf der Nutzung benachbarter Eigentumsrechte an Grundstücken, sondern auf dem Mangel an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteil desselben Gebäudes, zu dessen Erhaltung und Instandsetzung alle Miteigentümer verpflichtet sind.

23 bb) Eine entsprechende Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist auch nicht - unabhängig davon - zum Schutz des Sondereigentums wegen der von Mängeln im Gemeinschaftseigentum ausgehenden Einwirkungen geboten.

24 Eine im Wege richterlicher Rechtsfortbildung zu schließende Lücke zum Schutz gegenüber solchen Einwirkungen liegt nicht vor. Das Wohnungseigentumsgesetz schützt das Sondereigentum bei erlaubter Inanspruchnahme durch einen dem § 904 Satz 2 BGB nachgebildeten Aufopferungsanspruch (BGHZ 153, 182, 187 = GE 2003, 815; BayObLGZ 1987, 50, 52; 1994, 140, 146) und im Übrigen durch das unter den Wohnungseigentümern bestehende gesetzliche Schuldverhältnis (vgl. Senat, BGHZ 141, 224, 228), das jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gibt, zu der insbesondere die Instandhaltung und die Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und der Abschluss von Versicherungsverträgen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) gehören. Unter Berücksichtigung des unter den Wohnungseigentümern - im Unterschied zu Grundstücksnachbarn - bestehenden Gemeinschaftsverhältnisses mit speziellen Schutz- und Treuepflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ist für eine entsprechende Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB danach kein Raum, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch Mängel im gemeinschaftlichen Eigentum beeinträchtigt wird (vgl. auch J. H. Schmidt, ZMR 2005, 669, 677).

25 cc) Auf die von dem Berufungsgericht weiter erörterte Frage, ob ein solcher Ausgleichsanspruch bei den von einem anderen Sondereigentum ausgehenden Beeinträchtigungen zu bejahen ist (vgl. OLG Stuttgart NJW 2006, 1744; LG Bochum VersR 2004, 1454), bei der entsprechenden Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB im Verhältnis der Wohnungseigentümer also nach der Quelle der Störung (gemeinschaftliches Eigentum oder anderes Sondereigentum) unterschieden werden muss, kommt es hier nicht an. Jedenfalls für die auf einem Mangel des Gemeinschaftseigentums beruhenden Beeinträchtigungen der Nutzung seines Sondereigentums steht dem Wohnungseigentümer ein Ausgleichsanspruch in analoger Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB aus den vorstehenden Gründen nicht zu.

Kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird.

Ende März 2006 zeigte sich ein Wasserschaden an der Decke im Wohnzimmer einer vermieteten Eigentumswohnung. Mehrere Reparaturversuche scheiterten. Schließlich wurde ein Konstruktionsfehler an dem Tür-Fenster-Element in der über der Wohnung der Kläger liegenden Wohnung als Ursache des Mangels erkannt und dieser Fehler durch Austausch des Bauelements behoben. Die Kläger verlangen von der Gemeinschaft Ersatz für Mietminderungen, Mietausfälle durch Auszug der Mieterin und Ersatz von Instandsetzungskosten in Höhe von insgesamt mehr als 4.000 €.

Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG die Berufung zurückgewiesen, jedoch die Revision an den BGH zugelassen.

Der BGH vergleicht die Situation von Grundstücksnachbarn bei einer Beeinträchtigung durch sog. Grobemissionen (hier Wassereinbruch) mit dem Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die Regelung eines Ausgleichs zwischen Miteigentümern bei Baumängeln und -schäden an der gemeinschaftlichen Sache kann danach nicht Gegenstand des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB sein. Mit der verschuldensunabhängigen Haftung der Gemeinschaft nach § 14 Nr. 4 WEG ist für Wohnungseigentümer untereinander eine abschließende Regelung getroffen, wenn keine schuldhaften Pflichtverletzungen in Bezug auf die Mängelbeseitigung durch die Wohnungseigentümer (-gemeinschaft) vorliegen und also schuldrechtliche Schadensersatzansprüche ausscheiden.

1. Der BGH beschränkt sich strikt auf die Analogiefähigkeit des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs unter Grundstücksnachbarn. Er hält eine analoge Anwendung auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht für gegeben. Für den Schadensausgleich stehen die speziellen Instrumente des WEG zur Verfügung, die auch ausreichend sind. Eine Gesetzeslücke, die gefüllt werden müsste, besteht nicht. Damit musste der BGH auch nicht die spannende Frage beantworten, ob Anspruchsgegner eines Schadensersatzanspruches die Gemeinschaft oder aber die übrigen Wohnungseigentümer ist bzw. sind. Die übrigen Wohnungseigentümer haben mit ihrer Willensbildung für eine nach den Umständen unverzügliche Schadensbeseitigung zu sorgen. Andererseits ist die Schadensbeseitigung nicht von den übrigen Wohnungseigentümern persönlich geschuldet, sondern eine Verbindlichkeit des rechtsfähigen Verbands.

2. Die Frage muss also nach § 10 Abs. 6 WEG beantwortet werden. Dort wird zwischen „geborenen" und „gekorenen" Pflichten des rechtsfähigen Verbands unterschieden, denn es heißt dort in Satz 3: „(Die Gemeinschaft) ... nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (geborene Verbindlichkeiten), ebenso sonstige ... Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich ... zu erfüllen sind (geborene Verbindlichkeiten)". Bei den an zweiter Stelle genannten gekorenen Pflichten müssen die Wohnungseigentümer die Aufgabe erst durch Mehrheitsbeschluss zu einer gemeinschaftlichen Angelegenheit gemacht haben. Deshalb spricht mehr dafür, bei einer notwendigen Schadensbeseitigung am Gemeinschaftseigentum bereits eine geborene Pflicht des rechtsfähigen Verbands anzunehmen mit der Folge, dass die Gemeinschaft zuständig und im Klagefall passivlegitimiert ist. Wichtig ist diese bisher vom BGH nicht beantwortete Frage, weil eine Klage, die fälschlich entweder gegen die übrigen Wohnungseigentümer oder fälschlich gegen den Verband gerichtet ist, abgewiesen werden muss. Selbst bei großzügiger Zulassung eines Parteiwechsels müssen immer noch die Kosten der ausscheidenden Partei selbst nach einem erfolgreichen Parteiwechsel von der sonst siegreichen Seite übernommen werden. Ein Rechtsanwalt wird sich in erster Linie auf die geborene Pflicht des Verbands berufen, sich die Möglichkeit eines Parteiwechsels auf die übrigen Wohnungseigentümer aber offenhalten, falls die Gerichte diese Variante für zutreffend halten sollten. Keinesfalls können etwa die übrigen Wohnungseigentümer „hilfsweise" gleich mitverklagt werden, denn eine Klageerhebung darf nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden.