Kein mündlicher Mietvertrag bei Vereinbarung der Schriftform

Übersendet nach mündlicher Einigung in wesentlichen Punkten der Vermieter dem Mieter ein unterzeichnetes Vertragsexemplar mit der Bitte um Rücksendung nach Unterschrift, die jedoch unterbleibt, ist kein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen.

Der Kl. ist Eigentümer des Hauses Wstraße 7 in Berlin. Der Bekl. war 1999 zwecks Durchführung von Trockenbauarbeiten im Sony-Center am Potsdamer Platz in Berlin tätig und benötigte im Frühjahr 1999 für sich und seine Mitarbeiter für die Dauer der Arbeiten eine Wohnung in Berlin.

Am 8. April 1999 trafen sich die Parteien in der Dreizimmerwohnung des Kl. in der Wstraße 7, 4. OG links und vereinbarten mündlich einen Mietvertrag für die Zeit ab 15. April 1999, wonach der Bekl. monatlich 1.269 DM bruttowarm an den Kl. zahlen sollte. Bereits bei diesem Treffen übergab der Kl. dem Bekl. die Wohnungsschlüssel. Streitig ist zwischen den Parteien, ob bei dieser Gelegenheit eine Befristung des Mietverhältnisses bis einschließlich Dezember 1999 vereinbart worden ist.

Mit Schreiben vom gleichen Tag übersandte der Kl. dem Bekl. zwei von ihm bereits unterschriebene Mietvertragsexemplare mit der Bitte um Rücksendung eines vom Bekl. unterschriebenen Exemplars für den Fall, daß dieser "mit dem Vertrag wie vorliegend einverstanden sein sollte". Diese Mietvertragsexemplare, die eine Beendigung des Vertrages zum 31. Oktober 2000 vorsahen, schickte der Bekl. dem Kl. nie zurück.

Mit Schreiben vom 14. Dezember 1999 kündigte der Bekl. dem Kl. die Räumung und Rückgabe der Wohnungsschlüssel für den 18. Dezember 1999 an. Der Kl. widersprach dem unverzüglich mit Schreiben vom 17. Dezember 1999 unter Hinweis auf die seiner Ansicht nach bestehende Mindestlaufzeit bis November 2000.

1. Der Kl. hat keinen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung von Mietzins für die Monate Januar 2000 bis März 2000, der sich aus § 535 Satz 2 BGB a. F. ergeben würde.

Zwischen den Parteien ist kein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung zustande gekommen, das in den Monaten Januar 2000 bis März 2000 fortbestanden hätte.

a) Es ist unstreitig, daß die Parteien am 8. April 1999 in der streitgegenständlichen Wohnung mündlich über den Abschluß eines Mietvertrages verhandelt haben. Die Parteien haben sich über die essentialia negotii geeinigt, soweit es die Mietsache, den Beginn des Mietverhältnisses (15. April 1999) und die Höhe des geschuldeten Mietzinses (1.260 DM monatlich) betraf. Jedoch haben sich die Parteien nicht über die Dauer des Mietverhältnisses geeinigt. (wird ausgeführt)

b) Im übrigen steht dem Abschluß eines wirksamen Mietvertrags zwischen den Parteien auch die gesetzliche Bestimmung des § 154 Abs. 2 BGB entgegen.

aa) Es ist unstreitig, daß die Parteien in ihrem Gespräch vom 8. April 1999 eine schriftliche Fixierung des Mietvertrages verabredet haben. In diesem Zusammenhang kann dahingestellt bleiben, ob die Einzelheiten dieser Übereinkunft von dem Kl. oder von dem Bekl. zutreffend dargestellt worden sind. Der Kl. hat hierzu ausgeführt, daß er das vorbereitete Formular eines schriftlichen Mietvertrages dabeigehabt habe, welches der Bekl. vor Ort habe unterschreiben sollen, was jedoch aus zeitlichen Gründen unterblieben sei. Der Bekl. hat demgegenüber erklärt, der Kl. habe angekündigt, einen das Gespräch wiedergebenden Mietvertrag aufzusetzen und dem Bekl. in naheliegender Zukunft zu übersenden. Die schriftliche Fixierung des Mietvertrags entsprach wegen der Vorschrift des § 566 BGB a. F., wonach befristete Mietverträge der Schriftform bedürfen, dem vernünftigen Willen beider Parteien. Letztendlich hat auch der Zeuge H. bekundet, daß dem Bekl. ein schriftlicher Mietvertrag übersandt werden sollte.

bb) Sofern potentielle Vertragsparteien die schriftliche Fixierung eines beabsichtigten Vertrags verabredet haben, ist gemäß § 154 Abs. 2 BGB im Zweifel der Vertrag nicht geschlossen, bis dem Formerfordernis genügt worden ist. Dieser Ausgangspunkt liegt auch dem Anschreiben des Kl. vom 8. April 1999 zugrunde, in dem es wörtlich heißt: "Die übrigen Bestandteile des Mietvertrages sind Standardklauseln und dürften Ihre Zustimmung finden. ... Sollten Sie mit dem Vertrag wie vorliegend einverstanden sein, bitte ich um Rücksendung eines von Ihnen unterschriebenen Exemplars." Zu einer Unterschrift des Bekl. unter das von dem Kl. vorbereite Formular eines schriftlichen Mietvertrages ist es in der Folgezeit indes nicht gekommen, ohne daß dem beiderseitigen Parteivorbringen ein nachträglicher Verzicht auf die vereinbarte Schriftform zu entnehmen wäre. Der Bekl. hat in seinem Schriftsatz vom 2. Mai 200 ausgeführt: "Trotz der mündlichen Aufforderung des Bekl., einen der Absprache angepaßten Mietvertrag zu fertigen, kam der Kl. dem nicht nach." Der Kl. wiederum hat den Bekl. noch in seinem Schreiben vom 1. Dezember 1999 aufgefordert: "Bereits am 8.4.1999 hatte ich Ihnen zwei von mir unterschriebene Mietvertragsexemplare zugesandt, von denen Sie ein Exemplar an mich unterschrieben zurückschicken wollten. Dieser Vertrag ist bei mir nicht eingegangen. Ich bitte um Zusendung in diesen Tagen."

cc) Vor diesem Hintergrund ist der mangelnde Abschluß eines wirksamen Mietvertrags gemäß § 154 Abs. 2 BGB auch nicht dadurch überwunden worden, daß die Parteien einverständlich mit der Durchführung des Mietverhältnisses begonnen haben. Beide Parteien sind offenbar davon ausgegangen, bereits aufgrund ihrer mündlichen Verabredung zur Durchführung des Mietverhältnisses verpflichtet gewesen zu sein. Infolgedessen kommt dem Umstand, daß der Bekl. regelmäßig Zahlungen an den Kl. entrichtet hat, die er als "Mietzins" bezeichnet hat und die von dem Kl. als solcher entgegengenommen worden sind, keine selbständige Erklärungswirkung zu. Die von dem Kl. zitierte Entscheidung der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin (GE 1992, 1097), die sich mit dem konkludenten Wirksamwerden eines Mietvertrages durch dessen Vollzug befaßt, betrifft eine andere Fallkonstellation als das hiesige Verfahren. Der dortigen Entscheidung lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem das tatsächliche Zahlungsverhalten der Mieter den Rückschluß darauf erlaubte, daß diese einen bestimmten Mietzins akzeptierten, über den die Parteien zuvor keine Einigung erzielt hatten.

Ein Mietvertrag bedarf keiner Form; auch wenn er länger als ein Jahr dauern soll, ist ein mündlicher Mietvertrag nur vorzeitig kündbar, aber nicht etwa unwirksam. Anders ist es, wenn Schriftform vereinbart ist.

Die Parteien hatten die Räume besichtigt und sich über die Miethöhe geeinigt. Der Vermieter überließ dem Mieter schon den Schlüssel und übersandte am selben Tag dem Mieter ein von ihm unterschriebenes Vertragsformular mit der Bitte um Rücksendung nach Unterschrift. Das unterblieb. Nach etwa neun Monaten (die Miete wurde auch jeweils pünktlich gezahlt) übersandte der Mieter die Wohnungsschlüssel unter Berufung auf eine angeblich vereinbarte Befristung. Der Vermieter widersprach und verwies auf eine im Formular vorgesehene längere Vertragsdauer.

Mit Urteil vom 11. Juli 2002 wies das Landgericht Berlin die Mietzahlungsklage ab und meinte, in der Übersendung des Vertragsformulars liege die Vereinbarung einer Schriftform im Sinne des § 154 Abs. 2 BGB. Ohne Einhaltung dieser Schriftform sei dann der Mietvertrag nicht wirksam. Auch die Zahlung der Mieten hätte daran nichts geändert, denn dadurch wäre allenfalls die Miethöhe konkludent bestätigt worden, nicht jedoch die Vertragslaufzeit.