Kein Modernisierungszuschlag ohne Ankündigung

Kein Modernisierungszuschlag ohne Ankündigung; Verwirkung eines Modernisierungszuschlages

1. Wird eine Modernisierungsmaßnahme nicht rechtzeitig nach § 541 b BGB angekündigt, ist das Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 3 MHG auf Dauer ausgeschlossen.

2. Besteht kein Anspruch auf Zahlung des Modernisierungszuschlages, haftet der Mieter auch nicht auf Entgelt für die Nutzung der Modernisierungsmaßnahme (gegen KG, GE 1992, 920).

3. Ist ein Wertverbesserungszuschlag aus einem bestandskräftigen Preisstellenbescheid nach § 11 AMVOB jahrelang nicht geltend gemacht worden, sind Forderungen für die Vergangenheit verwirkt. Für die Zukunft kann sich demgegenüber der Vermieter auf die Mieterhöhungserklärung berufen.

Am 20. Mai 1996 gab die damalige Verwalterin gegenüber der Bekl. eine Mieterhöhungserklärung ab, nach der sich die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ab 1. August 1986 "vorläufig" wie folgt erhöhen sollte:

168,17 DM bisherige Grundmiete

57,06 DM bisheriger Modernisierungszuschlag

4,82 DM Gebühr für Kabelanschluß

348,18 DM Modernisierungszuschlag

578,23 DM

106,88 DM Heizkostenvorschuß

685,11 DM

Die Bekl. stellte durch ihre damaligen Verfahrensbevollmächtigten mit Schreiben vom 3. Juli 1986 bei der Preisstelle für Mieten des Bezirksamtes Tiergarten einen Antrag nach § 11 AMVOB auf Feststellung des preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrages. Das Bezirksamt setzte diesen durch Bescheid vom 24. Juli 1990 auf 178,62 DM fest.

Die Bekl. anerkennt und zahlt seit Jahren 252,78 DM. Dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen:

200,42 DM Kaltmiete

+ 72,40 DM Heizkostenvorschuß

- 20,04 DM 10 % Minderung wegen des nicht fertiggestellten Bades

252,78 DM

Der Kl. ließ im Jahre 1994 in den drei Aufgängen des Hauses Aufzüge installieren, deren Einbau im Oktober 1994 abgeschlossen war. Der Verwalter des Kl. teilte der Bekl. mit Schreiben vom 9. Februar 1995 mit, daß sich die Miete deswegen ab 1. August 1995 erhöhen werde. Die zu erwartende Mieterhöhung betrage 205,55 DM zuzüglich 48 DM Betriebskosten für den Aufzug. Die neue Gesamtmiete der Bekl. werde dann unter Berücksichtigung der alten Grundmiete in Höhe von 352,95 DM und der Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 72,40 DM 678,90 DM betragen.

Die Klage ist unbegründet. Die Geltendmachung des Mietrückstandes aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung vom 20. Mai 1996 in Verbindung mit dem Bescheid des Bezirksamtes Tiergarten vom 24. Juli 1990 ist dem Kl. verwehrt, da dieser Anspruch verwirkt ist.

Dem Kl. ist zwar zuzustimmen, daß die Mieterhöhungserklärung in Verbindung mit dem Bescheid der Preisstelle für Mieten an sich wirksam war und zu einer Mieterhöhung um 178,82 DM geführt hat, ohne daß es der Abgabe einer weiteren Mieterhöhungserklärung bedurfte.

Unter Berücksichtigung dessen, daß die Voreigentümerin und der Kl. sich anschließend jahrelang nicht auf diese Mieterhöhung berufen haben und sich mit den Zahlungen der Bekl. begnügten, konnte die Bekl. allerdings davon ausgehen, daß ihr Vermieter von der Durchsetzung dieser Mieterhöhung absieht. Die Geltendmachung eines Mietrückstandes aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 20. Mai 1986 in Verbindung mit dem Bescheid des Bezirksamtes Tiergarten für die Vergangenheit ist damit ausgeschlossen.

Angesichts der Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung und des Bescheides ist es dem Kl. demgegenüber nicht verwehrt, sich für die Zukunft darauf zu berufen. Da im vorliegenden Rechtsstreit nur die Miete bis Oktober 1996 geltend gemacht wird und der Kl. erst im Verlaufe des Rechtsstreites verständlich gemacht hat, daß er sich auf die Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung aus dem Jahre 1986 berufen will, berührt dies die Unbegründetheit der Forderung für die zurückliegende Zeit nicht.

Soweit der Kl. ausführt, der Modernisierungszuschlag in Höhe von 178,82 DM sei in die geforderte Miete von 352,95 DM eingeflossen, kann dem nicht gefolgt werden. Angesichts des unterbreiteten Zahlenwerkes ist es nach wie vor unverständlich, wie der Kl. auf den Betrag von 352,95 DM kommt. Nachvollziehbar ist insoweit lediglich, daß der Kl. von diesem Betrag ausgegangen ist, weil der Vorverwalter ihn ihm bezeichnet hat. Dieser Umstand vermag einen substantiierten Vortrag darüber, wie sich die Miete entwickelt hat, allerdings nicht zu ersetzen.

4. Die Forderung eines Mietrückstandes für August 1995 bis Oktober 1996 aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung wegen des Einbaus eines Fahrstuhles ist unbegründet.

a. Der Kl. hat die Modernisierung entgegen § 541 b Abs. 2 S. 1 BGB nicht vor Beginn der Maßnahme angekündigt. Das Schreiben der Hausverwaltung vom 9. Februar 1995 stellt keine Modernisierungsankündigung dar, denn die Modernisierungsmaßnahme war zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen. Da in diesem Schreiben vom 9. Februar 1995 angekündigt worden ist, wie hoch "die zu erwartende Mieterhöhung" sein werde, handelt es sich bei diesem Schreiben noch nicht um eine Mieterhöhungserklärung, sondern nur um deren Ankündigung. Die Mieterhöhungserklärung ist dann mit Schreiben vom 20. Juni 1995, zugestellt am selben Tage, abgegeben worden.

Gemäß § 3 Abs. 4 S. 1 MHG gilt der neue Mietzins von dem Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats, d. h. hier ab dem 1. August 1995. Da keine Modernisierungsankündigung vorangegangen ist, verlängert sich diese Frist gemäß § 3 Abs. 4 S. 2 MHG um 6 Monate. Die erhöhte Miete könnte danach frühestens ab 1. Februar 1996 verlangt werden.

b. Die unterlassene Modernisierungsankündigung führt allerdings nicht dazu, daß die Mieterhöhungserklärung mit einer Verzögerung von 6 Monaten wirksam wird, sondern dazu, daß sie unwirksam ist. Dieses angesichts des Wortlautes des § 3 Abs. 4 S. 2 MHG auf den ersten Blick überraschende Ergebnis ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

aa. Das Kammergericht hat in seinem Rechtsentscheid vom 1. September 1988 (8 REMiet 4048/88 in GE 1988, S. 993 ff = NJW-RR 1988, S 1420 ff) entschieden, daß eine fehlende Modernisierungsankündigung gemäß § 541 b BGB zur Unwirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG führt. Diese Entscheidung beansprucht nach wie vor Geltung und ist - sofern Berufung gegen dieses Urteil eingelegt werden sollte - gemäß § 541 ZPO für das Landgericht bindend.

bb. In der Literatur wird die Auffassung vertreten, die Entscheidung des Kammergerichts sei durch die Neufassung des MHG durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz überholt (z. B. von Beuermann in GE 1993, S. 1071 derselbe in Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 3 MHG, Rdnr 8, S. 100 f., Voelskow in Münchener Kommentar, 3. Aufl., § 3 MHG, Rdnr. 7 und 7 a, Schläger in ZMR 1994, S. 189, 198). Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden.

cc. Wie sich aus den Gesetzmaterialien ergibt, sollte das 4. Mietrechtsänderungsgesetz zu einer Rechtsvereinfachung beitragen und "den Vorschriftendschungel auf dem Gebiet des Mietrechts" lichten. Da die §§ 3 Abs. 2 MHG und 541 b Abs. 2 S. 1 BGB Mitteilungspflichten enthielten, die nebeneinander wenig Sinn machten, erschien es dem Gesetzgeber sachgerecht, mit § 3 Abs. 2 MHG eine dieser Vorschriften zu streichen. Eine weitere Veränderung der Rechtslage war damit demgegenüber nicht beabsichtigt (vgl. Bundestagsdrucksache 12/3254 S. 13 bei Schilling, Neues Mietrecht, S. 143 f). In der Begründung des Gesetzesentwurfs heißt es insoweit ausdrücklich: "Durch diese unmittelbare Anknüpfung an die Mitteilung nach § 541 b BGB wird dessen sonstige rechtliche Tragweite und Wirksamkeit nicht beeinträchtigt, wie sie z. B. im Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1. September 1988 (RES Band VII § 3 MHG Nr. 10 = WM 88, 389 = DWW 88, 371), ferner im Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 26. April 1991 (WM 1991, 332 = ZMR 91, 259) und im Beschluß des OLG Frankfurt vom 5. September 1991 (DWW 91, 336) herausgearbeitet worden ist." (vgl. Schilling a. a. O. S.144).

Nachdem der Bundesrat einen Ergänzungsvorschlag unterbreitet hatte, hat die Bundesregierung dazu eine Gegenäußerung abgegeben. Darin heißt es u. a.: "Bei Mieterhöhungen aufgrund von Wohnungsmodernisierungen nach § 3 MHG werden die Interessen der Mieter schon durch das geltende Recht in der Auslegung gewahrt, die § 3 MHG namentlich durch die Rechtsentscheide des Kammergerichts (KG) vom 1. September 1988 ... und des OLG Stuttgart vom 26. April 1991 ... erfahren hat."

Da der hier maßgebende Rechtsentscheid des Kammergerichts beim Gesetzgebungsverfahren bekannt war und gemäß der ausdrücklichen Begründung des Gesetzesentwurfs durch die Gesetzesänderung nicht berührt werden sollte, kann nach Auffassung des erkennenden Gerichts kein Zweifel bestehen, daß die vom Kammergericht aufgestellten Grundsätze nach wie vor Geltung beanspruchen und entgegen den zuvor bezeichneten Kommentatoren nicht überholt und gegenstandslos geworden sind (ebenso Kinne in GE 1994, S. 70; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. A 86 und A 88).

dd. Soweit in den zuvor bezeichneten anderen Rechtsentscheiden abweichende Auffassungen vertreten werden, berührt dies den Rechtsentscheid des Kammergerichts nicht, weil es sich dabei um andere Fallgestaltungen (Modernisierungen im Innenbereich) handelt, und weil die anderen Oberlandesgerichte deshalb davon abgesehen haben, den BGH anzurufen.

c. Soweit der Kl. die Auffassung vertritt, sein Anspruch auf Zahlung des Modernisierungszuschlages wegen des Fahrstuhleinbaues bestehe deshalb, weil die Bekl. den Fahrstuhl nutze, vermag sich das Gericht dem nicht anzuschließen.

Der Kl. kann sich insoweit zwar auf den Beschluß des Kammergerichts vom 16. Juli 1992 (8 REMiet 3166/92, NJW-RR 1992, S. 1362 = GE 1992, S. 920 ff) stützen. Das Gericht hält diese Entscheidung allerdings nicht für überzeugend, weil der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses es verbietet, neben dem vertraglich geschuldeten Mietzinsanspruch einen weiteren Mietzinsanspruch ohne vertragliche Grundlage anzuerkennen (ebenso Beuermann in Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 3 MHG, Rdnr. 7; derselbe in GE 1992, S. 1282).

Da es sich bei dem Beschluß des Kammergerichts vom 16. Juli 1992 um einen sogenannten negativen Rechtsentscheid handelt (das Kammergericht hat in diesem Beschluß keinen Rechtsentscheid erlassen, sondern den Erlaß eines solchen abgelehnt), kommt dieser Entscheidung im Gegensatz zu dem Beschluß vom 1. September 1988 keine Bindungswirkung gemäß § 541 ZPO zu, so daß das Landgericht in einer etwaigen Berufungsentscheidung gegen das hiesige Urteil nicht an den Beschluß des Kammergerichts gebunden ist (so ausdrücklich auch Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. A 88). Die Klage ist danach vollständig abzuweisen.

Der Vermieter hat nach § 541 b BGB die geplanten Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter förmlich anzukündigen. Geschieht das nicht, ist der Mieter nicht zur Duldung verpflichtet, und er mußte nach einem - wegen Änderung der Rechtslage veralteten - Rechtsentscheid des Kammergerichts auch einen geforderten Modernisierungszuschlag nicht bezahlen.

Durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz wurde eine neue Bestimmung (§ 3 Abs. 4 MHG) in das Miethöhegesetz eingeführt, wonach sich die Frist für die Fälligkeit eines Modernisierungszuschlages um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Mieterhöhung nicht oder fehlerhaft (Abweichung um mehr als 10 % nach oben) mitgeteilt hat.

Nach dieser Gesetzesänderung hatten einige Autoren die Auffassung vertreten, der alte Rechtsentscheid des Kammergerichts sei durch die Gesetzesänderung gegenstandslos geworden. Das Mieterhöhungsrecht des Vermieters sei nur um sechs Monate hinausgeschoben, aber nicht auf Dauer ausgeschlossen.

Mit Urteil vom 30. September 1997 meinte das Amtsgericht Tiergarten, aus den Gesetzesmaterialien ergebe sich eindeutig, daß die Rechtsauffassung des Kammergerichts unverändert gültig sei. Bei einer unterlassenen oder verspäteten Modernisierungsankündigung habe der Vermieter auf Dauer keinen Anspruch auf den Modernisierungszuschlag. Das gelte auch dann, wenn der Mieter die Maßnahme - in diesem Fall einen Fahrstuhl - benutzt.

Anderer Auffassung ist allerdings das LG Berlin (vgl. neue Entscheidung in GE 1997, 1579).

Schließlich hatte das AG noch über die Frage zu entscheiden, ob ein Wertverbesserungszuschlag, der durch Preisstellenbescheid bestätigt worden war, verlangt werden kann, wenn er jahrelang nicht geltend gemacht wurde. Das AG nahm hier eine Verwirkung des Anspruchs an, die allerdings nur für die Vergangenheit gelte. Für die Zukunft könne der Vermieter den Wertverbesserungszuschlag fordern. Das AG betritt damit Neuland, denn die Verwirkung des Anspruchs nach Modernisierung wurde von der Rechtsprechung bisher nur in Fällen geprüft, wo die Erhöhungserklärung selbst unterblieb (LG Hamburg, MM 1989, 193).