Kein Minderungsrecht bei Mietvertrag vor Abschluß der Bauarbeiten bei einem "steckengebliebenen" Bauträgervertrag

Wird ein Bauträgervertrag wegen Finanzierungsschwierigkeiten des Käufers zunächst nicht vollständig durchgeführt, aber gleichwohl auf Wunsch des Käufers ein Mietvertrag über die noch nicht fertiggestellten Räume abgeschlossen, steht dem Mieter grundsätzlich kein Minderungsanspruch zu.

Die Kl. begehrt von den Bekl. zu 1) und 2) die Räumung der aus dem Tenor zu 1) ersichtlichen Wohnung sowie die Zahlung rückständigen Mietzinses. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts schloß mit der Bekl. zu 1) am 11. September 1997 einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag über die streitbefangene Wohneinheit in der M.-Straße ... Die Kl. verkaufte gemäß § 2 des Vertrages der Bekl. zu 1) das in Ziffer 4 mit "c)" bezeichnete Wohnungseigentum mit den dort genannten Sondernutzungsrechten zu dem in § 4 Ziffer 1 bestimmten Kaufpreis von 3.200.000 DM.

Die Verkäufer verpflichteten sich, den "Vertragsgegenstand" auf eigene Gefahr und Rechnung schlüsselfertig zu erstellen. Gemäß § 3 Ziffer 4 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages sollte der Vertragsgegenstand bis zum 30.6.1998 errichtet sein. § 3 Ziffer 4 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 des Vertrages schränken dies wie folgt ein:

"Können Außenarbeiten, jahreszeitlich bedingt, nicht bis zur Bezugsfertigkeit ausgeführt werden, hat sie der Verkäufer zu geeigneter Zeit zu erbringen. Die Fertigstellungsfrist verlängert sich, wenn und solange Verkäufer, der Generalunternehmer oder die durch diesen beauftragten Subunternehmen durch nicht zu vertretende Umstände, insbesondere Streik, höhere Gewalt, Naturereignisse oder die Ausführung von Sonderwünschen an der rechtzeitigen Leistung gehindert sind."

Gemäß § 4 des Vertrages waren die Räumlichkeiten im Untergeschoß zum Teil nur im Rohbau zu erstellen; die Zahlungspflichten der Käufer sind nach dem Baufortschritt in § 4 Ziffer 3 in Teilbeträgen bestimmt. Gemäß § 4 Ziffer 9 des Vertrages ist eine Aufrechnung mit etwaigen Forderungen vom Käufer gegen Ansprüche des Verkäufers ausgeschlossen, es sei denn, daß diese unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind.

Bis zum 30.6.1998 war die Wohnung nicht fertiggestellt. Die Bekl. hielten zu dieser Zeit eine ca. 161 qm große 3-Zimmer-Wohnung als Miet-wohnung in der H.-Straße, Berlin inne. Der Mietzins betrug 5.010 DM monatlich. Der Vermieter dieser Wohnung kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 20. Juli 1998 fristlos und forderte die Bekl. zu 1) als alleinige Mieterin dieses Mietverhältnisses auf, die Wohnung sofort geräumt an ihn herauszugeben. Diese Kündigung war Gegenstand eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Charlottenburg, welcher mit einem Urteil vom 1. Oktober 1998 zugunsten des Vermieters endete.

Mit Schreiben vom 22. September 1998 wandte sich die Bekl. zu 1) an die Kl. und teilte mit, daß es Schwierigkeiten mit der Finanzierung des Kaufvertrages gebe. Angesichts dieser Schwierigkeiten wolle man einen Mietvertrag schließen, damit man trotzdem in die Wohnung ein-ziehen könne. Die BGB-Gesellschaft M.-Straße schloß mit den Bekl. zu 1) und 2) am 25. September 1998 einen schriftlichen Mietvertrag. Nach dem Inhalt des Mietvertrages sollte das Erdgeschoß mit Schwimmbad und Nebenräumen im UG als Wohnräume sowie zwei Stellplätze in der Tiefgarage vermietet werden. Dem Mieter sollte es gestattet sein, den Garten zu nutzen. Das Mietverhältnis sollte am 31.10.1998 beginnen. Der Mietzins sollte monatlich 14.800 DM netto betragen und die Nebenkostenvorauszahlungen 1.500 DM monatlich. Die Parteien einigten sich auf die Mietzinshöhe in Kenntnis der noch nicht erfolgten Fertigstellung des Kaufobjektes und unter Berücksichtigung der Zinstilgungskosten, die die Kl. aufzuwenden hatte. Die Bekl. zogen erst am 19.12.1998 aus der Wohnung H.-Straße aus und in die Wohnung in der M.-Straße ein. Sie entrichteten keinerlei Mietzins.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 16.3.1999, 29.3.1999 und 21.9.1999 an die ehemaligen Gesellschafter der Kl. rügten die Bekl. Mängel der Wohnung. Im Schreiben vom 16.3.1999 machten sie eine Mietzinsminderung von insgesamt 73 % geltend; dabei entfielen 30 % auf die vermeintliche Unvollendetheit des Untergeschosses nebst Terrassen, 30 % auf die fehlerhaft funktionierende Fußbodenheizung, 8 % auf die schiefen Wände und 5 % auf die unvollständigen Bäder, Elektroverlegearbeiten und die unvollendete Gartenanlage etc. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.3.1999 ließen die Bekl. zu 1) und 2) erklären, daß gemäß einer beigefügten Aufstellung die Aufrechnung wegen ihres Verzugschadens mit dem laufenden Mietzins erklärt werde. In der Zeit vom 31.10.1998 bis 19.12.1998 sei der entstandene Schaden 24.500 DM. Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.9.1999 forderten die Bekl. die Kl. auf, die Umzäunung des Grundstückes bis zum 30.9.1999 herzustellen; andernfalls drohten die Bekl. die Ersatzvornahme an. Zugleich erklärten sie wegen der fehlenden Umzäunung eine weitere Minderung des Mietzinses um 5 %. Die Bekl. ließen die entsprechenden Ar-beiten von einer Drittfirma ausführen, welche dem Bekl. zu 2) mit Schreiben vom 20.12.1999 einen Betrag von 30.480,45 DM in Rechnung stellte.

Der Bekl. zu 2) zeigte dem Verkäufer mit Schreiben vom 23.3.1999 die Funktionsdefekte der Heizung an und sandte am 7.4. und 15.7.1999 Mängellisten zu. Mit Schreiben vom 18.3.1999 wiesen die Verkäufer einen Großteil der Mängel zurück und ließen einen Minderungsbetrag von 30 % der Miete als angemessen mitteilen.

Mit Schreiben vom 22.7.1999 wiesen die Bekl. darauf hin, daß die Bekl. zu 1) wegen des verspäteten Fertigstellungszeitpunktes und der Art und des Umfanges der ausgeführten Leistungen gemäß § 326 BGB von dem Kaufvertrag zurücktraten. Mit Schreiben vom 9. bzw. 10.8.1999 setzten die Kl. der Bekl. zu 1) eine Frist zur Zahlung des Kaufpreises von 3.088.000 DM bis zum 20.8.1999 und eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung bis zum 25.8.1999. Die Bekl. zu 1) leistete keine Zahlung.

Mit Schreiben vom 15.6.1999 sprach der Geschäftsführer der Kl. zu 2) der Bekl. zu 1) namens der BGB-Gesellschaft die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietzahlungsverzuges aus. (...)

Die Räumungsklage ist begründet.

Die Bekl. zu 1) und 2) sind zur Herausgabe und Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung verpflichtet, da die Kl. das bestehende Mietverhältnis durch fristlose Kündigung vom 13.2.2000 rechtswirksam beendet hat, § 556, § 554 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB a. F. Die fristlose Kündigung war wirksam, da sich die Bekl. zu diesem Zeitpunkt mit der Entrichtung des Mietzinses für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, in Höhe eines Betrages, der den Mietzins für zwei Monate erreichte, in Verzug befanden bzw. an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil des Mietzinses in Verzug waren.

Die Bekl. zu 1) und 2) waren entgegen ihrer Behauptung mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug. Der Mietzins war nicht kraft Gesetzes dergestalt gemindert, daß die Bekl. nicht in Verzug geraten konnten. Soweit die Bekl. Mängel behauptet haben und diese auch angezeigt haben, ergäbe sich, das Parteivorbringen als wahr unterstellt, für den hier für die Kündigung erheblichen Zeitraum ein geminderter Mietzins von allenfalls 30 %. Maßgeblich für die Bemessung der Minderung ist der Grad der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs, der flächen- oder quantitative Anteil der von dem Mangel betroffenen Räume und der zeitliche Umfang des Mangels bzw. seine Auswirkungen auf den Mietgebrauch.

Soweit die Bekl. behaupten, die Fläche der überlassenen Räumlichkeiten entspräche nicht den Nutzflächenangaben im Bauträgervertrag, ist dies irrelevant. Die Parteien haben im Mietvertrag keine Qua-dratmeterangaben gemacht, so daß auch nicht eine bestimmte Quadratmeterzahl geschuldet war. Die Bekl. können sich auch nicht darauf berufen, daß der Bauträgervertrag die Vereinbarungen des Mietvertrages präzisieren sollte. Dann hätten die Parteien bei der Beschreibung der zu überlassenden Räumlichkeiten auf den notariellen Vertrag nebst Baubeschreibung bzw. Objektbeschreibung (Bemusterung) verweisen können. Dies haben sie aber gerade nicht getan. Sie wollten die Räumlichkeiten daher - wie sie vorgefunden wurden - mieten. Soweit die Bekl. behaupten, in der Zeit vom 19.12.1998 bis zum 31.5.1999 habe das gesamte Untergeschoß den Bekl. nicht zur Verfügung gestanden, der gesamte Bereich sei nicht gefliest gewesen, der Belag im Schwimmbad habe gefehlt, die Schwimmtechnik sei nicht installiert gewesen, ist dies ebenfalls nicht geeignet, eine Minderung des Mietzinses zu begründen. Die Bekl. haben die Mietsache in diesem Zustand übernommen und ihn auch nicht gerügt. Eine Minderung des Mietzinses ist schon wegen § 539 BGB insoweit ausgeschlossen. Die Bekl. haben nicht hinreichend darlegen können, daß bei Abschluß des Mietvertrages zwischen den Parteien eine Einigung getroffen wurde, daß nach dem Mietvertrag mehr als nach dem Bauträgervertrag geschuldet sei bzw. die Mietsache in einem nicht näher beschriebenen Zustand geschuldet sei. Entscheidend ist vorliegend, daß die Parteien einen Mietvertrag über die Räumlichkeiten geschlossen haben, als diese nach den Vorgaben des Kaufvertrages noch nicht fertiggestellt waren. Die Parteien haben damit aber ersichtlich nicht den Zustand der Räumlichkeiten nach dem Bauträgervertrag zum Gegenstand der Vereinbarung gemacht, sondern die Räumlichkeiten, wie sie von den Bekl. vorgefunden wurden. Die Parteien waren sich daher einig, daß die Räumlichkeiten in dem beiden Vertragsparteien bekannten Zustand zum Gegenstand des Vertrages gemacht werden. Unstreitig waren bei Einzug der Bekl. zu 1) und 2) am 19.12.1998 noch teilweise Arbeiten nicht ausgeführt. Unabhängig von dem jeweiligen Baufortschritt haben die Parteien jedoch einen Mietzins von 14.800 DM vereinbart. Die Bekl. können sich daher bei Anmietung des Objektes nur dann auf Mängel der Mietsache berufen, wenn sich diese nach Beginn des Mietverhältnisses herausgestellt haben. Den Bekl. ist sonst der Verlust der Gewährleistungsrechte dergestalt entgegenzuhalten, daß ihnen infolge grober Fahrlässigkeit die Mängel unbekannt geblieben seien. So verhält es sich bezüglich des gesamten Untergeschosses. Hier können die Bekl. allenfalls nach Fertigstellung des Schwimmbades rügen, daß die dann vorhandenen Anlagen nicht ordnungsgemäß seien.

Unabhängig von der Frage des Ausschlusses mit einzelnen Mängelrügen aufgrund des § 539 BGB oder des § 545 Abs. 2 BGB a. F. wegen fehlender Anzeige wäre eine Minderung des Mietzinses nur in Höhe von 30 % des Nettokaltmietzinses gegeben. Der Vortrag der Bekl. als wahr unterstellt, daß die Heizung nur eingeschränkt regulierbar ist mit einer Durchschnittstemperatur von 17-18 °C, was sich nur während der Heizperiode auswirken kann, der teilweisen Feuchtigkeit in zwei Zimmern und der teilweisen schwergängigen Fenster und der verzogenen Türen, wäre eine Minderungsquote von 30 % mehr als an-gemessen. Die fehlende Beschriftung von Lichtschaltern stellt keinen Mangel im Sinne von § 537 BGB dar. Ebenso verhält es sich mit der vermeintlich fehlenden Isolierung von Elektrokabeln, an die Lampen oder Geräte angeschlossen werden sollen. Auch die vermeintliche Anbringung eines Bidets und WCs 5 cm zu tief rechtfertigt eine Minderung nicht. Daß Badmöbel unvollständig seien, da die Füße fehl-ten, kann ebenfalls eine Minderung nicht rechtfertigen, denn durch den vermeintlichen Mangel muß eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gegeben sein, was hier nicht ersichtlich ist.

Soweit die Bekl. die bestrittenen Mängel behaupten, daß nach dem je-weiligen Baufortschritt und sukzessiven Einbau des Schwimmbades, der Sauna, des Bades und Gäste-WCs Mängel vorhanden gewesen seien, sind diese, alle als wahr unterstellt, nur geeignet, eine Minderungsquote insgesamt von 30 % des Nettokaltmietzinses zu rechtfertigen. Dabei muß hier nicht für jeden einzelnen Mangel die Minderungsquote festgelegt werden; es genügt, daß die Gesamtheit der hier gerügten Mängel der Heizung, der schwergängigen Fenster und der verzogenen Türen, der feuchten Wände, der Stromschwankungen, der defekten Lichtschalter, der gerissenen Granitplatten und des nach einer Minute warm werdenden Wassers eine weitere Minderung nicht rechtfertigen würde. Ausgehend von einem geschuldeten Nettokaltmietzins von 14.800 DM wären 30 % des vereinbarten Nettokaltmietzinses ein Betrag von 4.440 DM. Die Bekl. schuldeten demgemäß in dieser Zeit zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 1.500 DM einen geminderten Gesamtmietzins von 11.860 DM. Die Bekl. entrichteten in der gesamten Mietzeit keinen Mietzins, damit bestand im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 13.2.2000 ein kündigungsrelevanter Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten.

Die Bekl. können sich hier auch nicht darauf berufen, daß ihnen insoweit ein Leistungsverweigerungsrecht in voller Höhe des Mietzinses zusteht. Grundsätzlich steht dem Mieter gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters ein Leistungsverweigerungsrecht zu, um den Vermieter dazu anzuhalten, die Mängel zu beseitigen. Das Leistungsverweigerungsrecht hat der Mieter auszuüben. Eine entsprechende Erklärung haben die Bekl. zu 1) und 2) gegenüber dem Vermieter in ihren schriftlichen Minderungsanzeigen nicht vorgenommen. Aber selbst unterstellt, den Bekl. stünde hier ein Leistungsverweigerungsrecht des dreifachen Minderungsbetrages zu, so verbliebe eine restliche Mietzinsforderung von 10 % des Nettokaltmietzinses, mithin 1.480 DM, die die Bekl. ebenfalls nicht entrichteten. Gerechnet auf die Dauer des Mietverhältnisses von Dezember 1998 bis Februar 2000 wären sodann immer noch 21.460 DM offen gewesen, was einen kündigungsrelevanten Rückstand im Sinne von § 554 BGB erreicht.

Die Bekl. können sich hier auch nicht darauf berufen, daß sie sich nicht in Verzug befanden, da sie ohne Verschulden die Minderungsquote falsch bemessen hätten. Die Bekl. waren bereits seit März 1999 anwaltlich vertreten, so daß sie, entsprechend beraten, die Minderung des Mietzinses auf 100 % nicht annehmen konnten. Spätestens während des laufenden Rechtsstreits hätten die Bekl. erkennen müssen, daß die von ihnen vorgenommene Minderung nicht zutreffend ist. Sie haben trotzdem auf die erstmals formal ordnungsgemäß ausgesprochene Kündigung vom 13.2.2000 nicht eine Mietzinsnachzahlung und laufende Mietzinszahlung vorgenommen, die den Bedenken hinsichtlich der Minderungsquote Rechnung getragen hätte. Sie haben demgemäß auch nicht von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Kündigung durch eine entsprechende Zahlung, wenngleich unter Vorbehalt, unwirksam werden zu lassen. Die vermeintliche Zahlung von 30.000 DM an die Kl. ist auf dem Konto der Kl. nicht eingegangen. Die Bekl. tragen die Darlegungslast der Erfüllung der Zahlung auf das Konto der Kl. Mit der Zahlung zur Abwendung der Kündigungsfolgen kann sich die Kl. nicht in Annahmeverzug befunden haben, da einerseits die Leistung nicht ordnungsgemäß - eben auf das richtige Konto - angeboten wurde und andererseits die Zahlung nicht zurückgewiesen wurde, sondern an das falsche Empfängerkonto gerichtet war. Geht die Überweisung fehl und wird das Geld zurückgebucht, dann hätten die Bekl. erneut für die Überweisung an die Kl. Sorge tragen müssen. In diesem Fall hätte man erwägen können, die gegebenenfalls nach Fristablauf des § 554 Abs. 2 BGB eingegangene Zahlung gleichwohl zu berücksichtigen. Die Bekl. haben jedoch von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht. Auch haben sie nicht den laufend geschuldeten Mietzins entrichtet, so daß die Kündigungswirkungen nicht entfallen konnten.

Die Bekl. können der Mietzinsforderung der Kl. auch nicht die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche entgegenhalten. Soweit die Bekl. mit einem Verzugsschaden aufrechnen wollen für die verspätete Herstellung des von der Bekl. zu 1) erworbenen Wohnungseigentums, ist diese Aufrechnung ausgeschlossen.

In § 9 des Mietvertrages ist ein Aufrechnungsausschluß mit Forderungen vorgesehen, die nicht aus dem Mietverhältnis resultieren. Bedenken gegen die Formularklausel bestehen nicht, da der Aufrechnungsausschluß nicht Forderungen wegen Mietzinsminderung aus dem Mietverhältnis betreffen.

Darüber hinaus widerspräche eine Aufrechnung mit diesen Forderungen Treu und Glauben. Die Kaufvertragsparteien haben sich darauf geeinigt, daß eine Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen erfolgen kann. Die vermeintliche Forderung wegen verspäteter Erstellung der Wohnung ist bestritten. Die Kl. behauptet insoweit, die Verspätung sei auf die Sonderwünsche der Bekl. zurückzuführen. Zwar ist unzutreffend, daß die Zusammenlegung der Wohneinheiten an sich zu einer Verzögerung führen konnte, denn die Zusammenlegung der Wohneinheiten war bereits im Kaufvertrag festgelegt worden. Jedoch bleibt die Behauptung der Kl., die Bekl. hätten während der Bauausführung dergestalt viele Sonderwünsche geäußert, die sogar eine statische Umplanung erforderlich gemacht haben. Der Verzögerungsschaden ist daher streitig. Die Kaufvertragsparteien haben sich geeinigt, daß es der Bekl. zu 1) als Erwerberin nicht möglich sein soll, mit einem solchen bestrittenen Anspruch gegenüber der Kaufpreisforderung aufrechnen zu dürfen. Es würde Treu und Glauben widersprechen, wenn man den Bekl. zu 1) und 2) als den Mietvertragspartner der Kl. nunmehr gestatten würde, diese vermeintlichen Ansprüche gegen die Mietzinsforderung aufrechnen zu dürfen. Dies gilt um so mehr, als die Parteien sehenden Auges den Mietvertrag abgeschlossen haben und bereits zu diesem Zeitpunkt den Parteien bekannt war, daß der ursprünglich geplante Fertigstellungstermin nicht eingehalten wurde. Dann können sich die Bekl. zu 1) und 2) auch nicht darauf berufen, daß der Mietvertrag nur "zum Schein" abgeschlossen worden sei. Da die Bekl. zu 1) ihr Recht zum Besitz und zur Inbesitznahme aus dem Kaufvertrag herleiten konnte, ist nicht nachvollziehbar, daß die Parteien den Abschluß eines Mietvertrages für notwendig erachteten. Unabhängig von diesen nicht nachvollziehbaren Erwägungen der Parteien, ist der Wille zu respektieren, die Inbesitznahme der Wohnung durch einen Mietvertrag zu legalisieren. Dann müssen sich die Bekl. aber auch entgegenhalten lassen, daß es Treu und Glauben widerspricht, einen Vertrag abzuschließen, dessen Gegenleistung man von vornherein als nicht gegeben ansieht oder durch Aufrechnung zu beseitigen anstrebt. Dies gilt um so mehr, als die Bekl. zu 1) bis heute keinen Kaufpreis oder Teile dessen geleistet hat.

Soweit die Bekl. mit den Kosten für die Ersatzvornahme der Errichtung eines Zaunes, der Waschtischplatten und der Spiegel aufrechnen wollen, gilt das oben Gesagte. Dabei ist hier ebenfalls zwischen den Parteien streitig, ob tatsächlich ein straßenseitiger Zaun geschuldet war. Die übrige Grundstückseinfriedung bestand unstreitig. Da auch diese Forderung nicht unstreitig ist und sich aus dem Erwerberverhältnis ableitet, gilt das oben Ausgeführte. Die Waschtischplatten und Spiegel, die nach Auffassung der Kl. nach dem Bauträgervertrag der Auswahl und Bezahlung der Bekl. zu 1) unterlagen, wären sodann nicht unstreitig und damit ebenfalls von der Aufrechnung ausgeschlossen. Die Alarmanlage habe auf dem Wunsch der Bekl. beruht, so daß diese nach der Auffassung der Kl. ebenfalls von der Bekl. zu 1) zu tragen seien. Auch hier ist der Anspruch streitig und damit von der Aufrechnung ausgeschlossen. Auch die Ansprüche wegen der Treppe im Schwimmbad, der Rolladenkästen und des Abtransportes des Bauschuttes sind streitig.

Dem Herausgabeanspruch der Kl. steht hier auch nicht ein Besitzrecht der Bekl. zu 1) aus dem Erwerbervertrag zu. Unabhängig von der Frage, ob der Rücktritt vom Kaufvertrag seitens der Kl. wirksam ist, ist jedenfalls ein etwaiges aus § 986 BGB bestehendes Besitzrecht nicht geeignet, den hiesigen Herausgabeanspruch zu Fall zu bringen. Denn dieses Besitzrecht ist nicht geeignet, dem schuldrechtlichen Herausgabeanspruch entgegengehalten zu werden (vgl. so BGH NZM 1998, 779, 780).

Demnach befanden sich die Bekl. zu 1) und 2) - ihr Vorbringen als wahr unterstellt - im Zeitpunkt der Kündigung bereits mit einem kündigungsrelevanten Rückstand im Sinne des § 554 BGB a. F. in Verzug. Unabhängig hiervon sind durch die weitere Nichtzahlung des Mietzinses in Gänze, trotz der mittlerweile herbeigeführten Kenntnis von der zumindest teilweisen Zahlungspflicht im laufenden Prozeß, auch die weiteren fristlosen Kündigungen begründet. (...)

Wann ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt, richtet sich nach dem Mietvertrag. Genauer: Sollzustand ist der Zustand bei Abschluß des Mietvertrages, wobei der Vermieter freilich nicht einen Rohbau zu Wohnzwecken vermieten darf.

Die Parteien hatten einen Bauträgervertrag über eine Luxuswohnung mit Schwimmbad zum Preis von 3.200.000 DM abgeschlossen. Die Käuferin hatte dann Schwierigkeiten mit der Finanzierung des Kaufpreises; zugleich wurde ihr ihre Mietwohnung, deren Miete auch immerhin über 5.000 DM monatlich betrug, fristlos gekündigt, und sie wurde zur Räumung verurteilt. Auf Wunsch der Käuferin schloß die Bauträgergesellschaft daraufhin mit ihr einen Mietvertrag über die noch nicht komplett fertiggestellte Wohnung ab . Miete zahlte die Käuferin allerdings nicht. Unter anderem machte sie Minderung geltend.

Mit Urteil vom 12. Dezember 2001 gab das Amtsgericht Schöneberg der Räumungsklage der Vermieterin statt, die immerhin eine Minderung von 30 % eingeräumt hatte. Auch der darüber hinausgehende Betrag berechtigte zur fristlosen Kündigung. Das Amtsgericht verwies darauf, daß die Mieterin die Mietsache nicht etwa in dem nach dem Bauträgervertrag geschuldeten Zustand übernommen hatte, sondern in dem tatsächlichen Zustand, wie er bei Abschluß des Mietvertrages bekannt gewesen sei. Schon deshalb sei eine Minderung ausgeschlossen. Auch eine Aufrechnung mit Gegenforderungen scheide aus, da diese wirksam sowohl im Mietvertrag als auch im Kaufvertrag ausgeschlossen sei.