Kein Mietzuschlag bei Vermieterverpflichtung für Schönheitsreparaturen

Ist der Vermieter mietvertraglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen, kann er nicht neben der Miete einen entsprechenden Mietzuschlag verlangen. Es macht keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgrund einer ausdrücklichen Vereinbarung beruht oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel.

(Leitsatz der Redaktion)

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz L Hr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet.

Der Bekl. ist nicht gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet einer Mieterhöhung zuzustimmen.

Das Amtsgericht hat das Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2008 zu Recht als formell unwirksam angesehen, weil die Kl. zu diesem Zeitpunkt noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war und die Ermächtigung zur Abgabe der Mieterhöhungserklärung nicht offen gelegt worden war.

Ohne Erfolg beanstandet die Kl., dass das Amtsgericht die Verhandlung im Hinblick auf das weitere Erhöhungsverlangen vom 26. März 2009 nicht vertagt hat. Denn dieses ist in den Rechtsstreit erst nach der Anberaumung des Verhandlungstermins eingeführt worden. Soweit in der Ladung auf Beanstandungen gegen das erste Erhöhungsverlangen hingewiesen worden ist, wäre zwar grundsätzlich Gelegenheit zur Nachbesserung und dann auch Berücksichtigung in einem entsprechend weiten Termin zu geben. Darauf kommt es hier indes nicht an. Denn die Beanstandungen betrafen inhaltliche Gründe, nicht die formelle Wirksamkeit. Diese war aber letztlich mangels einer Offenlegung der Ermächtigung für die Klageabweisung maßgeblich. Diese BE denken sind erst auf die Rüge des Bekl. zutage getreten und v Amtsgericht ohne Verfahrensfehler nicht zum Gegenstand einer vorherigen Auflage gemacht worden.

Der Bekl. ist auch in der Sache aufgrund der weiteren Mieterhöhungserklärung vom 26. März 2009 nicht gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihm innegehaltene Wohnung zuzustimmen. Die von ihm geschuldete Miete von derzeit 413,90 EUR übersteigt bereits die ortsübliche Miete.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlich Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen ist, da die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 71,24 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld 14, das eine Spanne von 4,62 EUR/m2 bis 6,65 EUR/m2 und einen Mittelwert von 5,38 EUR/m2 ausweist. Hierbei ist nach Auffassung der Kammer die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung nach § 286 ZPO und ermöglicht aufgrund der von Fachleuten auf gestellten Merkmale eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweilige Spannen der Mietspiegelfelder.

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Gruppe 1 (Bad/WC)

Diese Merkmalgruppe ist negativ.

Der Bekl. hat vorgetragen, dass das Bad mit einer freistehenden Wanne ohne Verblendung ausgestattet sei. Zwar ist das Vorbringen erst in der Berufungsinstanz erfolgt. Die Kl. ist diesem jedoch nicht entgegengetreten, sodass es als unstreitig anzusehen ist und nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen ist. Wohnwerterhöhende Merkmale hat die Kl. nicht vorgetragen.

Gruppe 2 (Küche) Diese Merkmalgruppe ist positiv.

Unstreitig ist die Küche mit einem Terrazzoboden ausgestattet. Es kann offenbleiben, ob sich dieser in einem guten Zustand befindet, wie nunmehr in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2009 vorgesehen. Denn auch bei einer wohnwerterhöhenden Berücksichtigung zugunsten der Kl. ist da Mieterhöhungsverlangen nicht begründet.

Gruppe 3 (Wohnung) Diese Merkmalgruppe ist positiv.

Als wohnwerterhöhend ist die unstreitig vorhandene Speisekammer zu berücksichtigen. Es handelt sich um einen Abstellraum im Sinne der Orientierungshilfe. Auf eine bestimmte Größe kommt es nicht an. Vielmehr ist nach der Orientierungshilfe auch ein Einbauschrank wohnwerterhöhend.

Gruppe 4 (Gebäude) Diese Merkmalgruppe ist neutral.

Wohnwerterhöhende Merkmale hat die Kl. nicht vorgetragen.

Gruppe 5 (Wohnumfeld) Diese Merkmalgruppe ist neutral.

Wohnwerterhöhende Merkmale hat die Kl. nicht hinreichend substantiiert dargetan. Eine bloße gärtnerische Anlage des Innenbereichs etwa mit Rasen, Bäumen, Blumen und Wegen stellt kein aufwändig gestaltetes Wohnumfeld dar. Konkrete Anhaltspunkte für einen über einen durchschnittlichen Zustand hinaus gehenden besonderen Aufwand sind nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass auch nicht erkennbar ist, dass sich die Anlage auf dem Grundstück selbst befindet. Die pauschale Behauptung, dass sich die Wohnung an einer beruhigten Erschließungsstraße befindet, lässt nicht eine Lage an der besonders ruhigen Straße nachvollziehbar erkennen. Es kann dahinstehen, ob nach der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2009 eine Abschließbarkeit der Müllstandsfläche selbst erforderlich ist. Jedenfalls hat die Kl. keine Anhaltspunkte für eine sichtbegrenzende Gestaltung dargetan. Dass sich der plattierte Stellplatz von der umgebenden Fläche durch eine andere Oberflache unterscheidet, genügt hierfür nicht.

Danach liegen eine negative, zwei neutrale und zwei positive Merkmalgruppen vor, so dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert um 20 % der Spanne zum Oberwert zu erhöhen ist.

Die ortsübliche Nettomiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB berechnet sich wie folgt:

Mietspiegel 2009

Rasterfeld I4 (Mittelwert) 5,38 EUR/m2

zuzüglich 20 % der Spanne

zum Oberwert (6,65 EUR/m2) 0,25 EUR/m2

5,63 EUR/m2

x 71,24 m2 Wohnungsgröße

ortsübliche Nettomiete 401,08 EUR

Die von dem Bekl. derzeit geschuldete Miete von 413,90 EUR bleibt hinter dieser Miete nicht zurück.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist die ortsübliche Miete nicht deshalb zu erhöhen, weil die Kl. nach den vertraglichen Vereinbarungen die Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen schuldet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Zuschlag, der sich an den Kosten orientiert im Rahmen der ortsüblichen Miete nicht zulässig (BGH, Urteil vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07, NZM 2009, 313; Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 -, GE 2008, 1117). Dass sich am Markt hierfür ein entsprechender Betrag gebildet hat, um den Wohnungen teurer vermietet werden, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornimmt, ist nicht ersichtlich und wird von der Kl. auch nicht geltend gemacht. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob der Vermieter die Schönheitsreparaturen die Schönheitsreparaturen aufgrund der gesetzlichen Regelung schuldet oder ob die gesetzlichen Regelungen ausdrücklich vertraglich vereinbart sind.

Entgegen der Ansicht der Kl. haben die Parteien keinen entsprechenden Zuschlag neben der Grundmiete vereinbart. Nach den Vereinbarungen in § 3 des Mietvertrags ist vielmehr dieser Betrag in der Gesamtmiete als Kalkulationsgrundlage enthalten. Dass dieser in früheren Mieterhöhungserklärungen ausgewiesen worden ist, lässt nicht erkennen, dass der Bekl. insoweit einer Änderung der Mietstruktur dergestalt zugestimmt hat, dass dieser Zuschlag neben der ortsüblichen Miete gesondert vereinbart werden sollte.

Da nach den obigen Ausführungen das Mieterhöhungsverlangen der Kl. in der Sache nicht begründet ist, weil die derzeit vom Bekl. geschuldete Miete bereits über der ortsüblichen Miete liegt, kommt es auch nicht darauf an, ob die formellen Mängel des ursprünglichen Erhöhungsverlangens im Laufe des Rechtsstreits behoben worden sind und dies ggf. zu einem späteren Zeitpunkt wirksam geworden ist.

Ist der Vermieter mietvertraglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen, kann er deswegen keinen gesonderten Mietzuschlag verlangen.

Der Mietvertrag enthielt die Regelung, dass der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernimmt. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz betrage z. Zt. 7,45 DM je m2 je Wohnfläche und Jahr. Der Kostenansatz beträgt heute unstreitig 0,74 €/m2 monatlich.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens im preisfreien Wohnraum nach § 558 BGB begehrte der Vermieter neben der neuen Miete die Zustimmung zu einem entsprechenden Mietzuschlag. Damit hat er beim Amtsgericht keinen Erfolg. Das führte zur Berufung zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Der Vermieter könne keinen Mietzuschlag wegen der von ihm durchzuführenden Schönheitsreparaturen verlangen. Der im Mietvertrag als Teil der Miete vereinbarte Zuschlag sei Teil der Kostenkalkulation. Dieser Kostenansatz sei im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Ein solcher sei zum einen gesetzlich nicht vorgesehen; zum anderen widerspreche er dem Sinn und Zweck des § 558 BGB. Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers würden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden. Der von dem Vermieter geltend gemachte Zuschlag orientiere sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten veranlassen (vgl. BGH in GE 2008, 1117). Daher mache es keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf eine ausdrückliche Vereinbarung beruhe oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel in den allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Mit der Entscheidung setzt die ZK 63 ihre Rechtsprechung fort (vgl. Urteil vom 3. Juli 2009 - 63 S 464/08 -, = MM 2010, 73; Urteil vom 5. Februar 2010 - 63 S 340/09 -).