Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen

Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen; ortsübliche Vergleichsmiete; Renovierung "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen; Zweifel an starrem Fristenplan; Marktverhältnisse als Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung; ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer Lücke; Störungen, Wegfall der Geschäftsgrundlage

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.

1 Der Bekl. ist seit 1990 Mieter einer Wohnung der Kl. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen vorzunehmen. Die Kl. boten dem Bekl. und seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau wegen Unwirksamkeit dieser Verpflichtung vergeblich den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, welche die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig regeln sollte. Mit Schreiben vom 29. November 2004 verlangten die Kl. daraufhin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 384,29 € auf 444,89 €. Der Bekl. stimmte mit Schreiben vom 24. Januar 2005 aufgrund der unstreitigen Einordnung der Wohnung in dem Mietspiegel einer Mieterhöhung auf 390,99 € zu, lehnte aber die weitergehende Zustimmung zu einem monatlichen Zuschlag von 0,71 € je m2 Wohnfläche für die von den Kl. zu erbringenden Schönheitsreparaturen ab.

2 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Februar 2005 von 390,99 € auf 444,89 € monatlich stattgegeben. Das Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung des Bekl. die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und den Bekl. verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete mit Wirkung ab dem 1. Februar 2007 auf 406,17 € zuzustimmen. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, der Bekl. die vollständige Abweisung der Klage.

3 Die Revision der Kl. ist unbegründet. Die Revision des Bekl. hat dagegen Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

5 Der Vermieter könne auf Grund des Rücksichtnahmegebots nach § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen. Dies setze voraus, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustimmungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen anbiete. Darin müsse dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen in der Form von § 7 des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 und dem weichen Fristenplan gemäß der Fußnote zu § 7 des Mustermietvertrages angeboten werden. Dem seien die Kl. nachgekommen.

6 Der Zuschlag könne jedoch nicht in Anlehnung an § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung bemessen werden. Eine dem sozialen Wohnungsbau vergleichbare Situation liege schon deshalb nicht vor, weil für die Kalkulation der für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten nicht auf die Beträge abgestellt werden könne, die durch die Beauftragung eines Fachhandwerkers verursacht würden. Der Vermieter habe regelmäßig keinen Anspruch darauf, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen lasse. Der Mieter könne sie vielmehr selbst ausführen oder durch Verwandte und Bekannte ausführen lassen. Die Kosten würden sich dann nur nach den Materialkosten und einer geringen Entschädigung für die eigene Arbeit bemessen, wie dies in Fällen der nutzlosen Schönheitsreparaturen wegen Umbaus der Wohnung anerkannt sei. Der Vermieter könne danach lediglich einen deutlich reduzierten Zuschlag in Höhe von monatlich 0,20 € je m2 Wohnfläche beanspruchen.

II. 7 Die Beurteilung ist nicht frei von Rechtsfehlern.

8 1. Das Berufungsgericht hat die formularvertragliche Schönheitsreparaturenklausel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser Beurteilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn auch im Falle der Unwirksamkeit der Klausel steht den Kl. ein Anspruch gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen - wie auch immer zu bemessenden - Zuschlag nicht zu.

9 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtsprechung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsgestaltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsruhe, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch-KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558 a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unterschied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen.

10 a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er den Kl. vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen.

11 b) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06 -, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB [2006], § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO., § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., § 558 Rdnr. 47).

12 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Kl. geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.).

13 c) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Kl. darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele, weswegen der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter zukomme. Aus dieser Rechtsprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten. Der Entgeltcharakter bildet insoweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zuschlag rechtfertigen, wie er von den Kl. entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie dargelegt, entgegen der gesetzgeberischen Konzeption nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde.

14 d) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbarkeit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Mietspiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Vergleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO., 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.).

15 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskosten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 -, WuM 2007, 707, Tz. 9).

16 Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zusätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Ausgangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Reparaturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Weiteres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schönheitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grundmiete abzugelten hätte, ist offen.

17 Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnisse, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten.

18 2. Die Kl. können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf. Das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (BGHZ 143, 103, 120, m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungünstigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwendeten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO., 121).

19 3. Den Kl. steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht gem. § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05 -, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.).

20 Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der daraus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Kl. als Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben. Die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphäre zugewiesen.

III. 21 Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil des Bekl. erkannt worden ist; es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils abzuweisen. Die Revision der Kl. ist zurückzuweisen.

Ein Vermieter ist nicht berechtigt, im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB (allgemeine Mieterhöhung) einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist, entschied der BGH in einem Grundsatzurteil vom 9. Juli 2008. Der Wortlaut dieser Entscheidung ist im Wesentlichen identisch mit dem der von uns bereits veröffentlichten (GE 2008, 1046) Entscheidung vom selben Tag, die zeitlich später verhandelt wurde.

Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen.

Die Kläger, hielten - wohl fälschlicherweise (vgl. BGH GE 2007, 1622) - die von ihnen verwendete Klausel für unwirksam. Sie boten dem Beklagten deshalb den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete, wobei sie einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von monatlich 0,71 € je m2 machten, weil sie nun als Vermieter die Schönheitsreparaturen zu erbringen hatten. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung). Der Beklagte erteilte eine Teilzustimmung bis zur ortsüblichen Miete, verweigerte aber die weitergehende Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.

Der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 0,71 € je m2 hatte das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hatte das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen, als die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als 0,20 € je m2 verlangt hatten. Begründung: Die Sätze der II. BV für Schönheitsreparaturen basierten darauf, dass der Vermieter i. d. R. Handwerker beauftragen müsse, während der Mieter sie in kostensparender Eigenarbeit ausführen lassen könne. Dieses Urteil haben beide Parteien mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision angegriffen. Die Kläger haben sich gegen die Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich 0,20 € je m2 gewandt. Der Beklagte hat seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiterverfolgt. Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Schönheitsreparaturenklausel wegen Verwendung des Begriffs "regelmäßig" unwirksam sei, hatten die Kläger in der Revision nicht angegriffen. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB könne der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiere sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Dass der BGH in ständiger Rechtsprechung davon ausgehe, dass die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter Teil des Mietentgelts sei, könne keine andere Entscheidung rechtfertigen, denn daraus ließen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

Die Kläger könnten die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedürfe, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung stehe und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung biete. Diese Voraussetzungen seien hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung habe der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintrete, stellte dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

Ebenso wenig könnte die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage bestehe kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen habe, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage berufe. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln habe gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwende, denn nach dieser Bestimmung richte sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeute hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hätten.

Die Entscheidung ist - was die Begründung betrifft - so gut wie wortgleich mit der später verhandelten, von uns bereits veröffentlichten (GE 2008, 1046) Entscheidung vom selben Tag. Allerdings hatte der Vermieter zu schnell die Flinte ins Korn geworfen und in vorauseilendem Gehorsam angenommen, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen, eine starre Fristenregelung enthält und damit unwirksam sei. Der BGH sieht das - wohl - anders. In der vorliegenden Entscheidung lässt er ausdrücklich dahingestellt, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen sei, dass die Verwendung von "regelmäßig" in Verbindung mit bestimmten Fristen zur Annahme einer starren Fristenregelung führe. Der BGH selbst hatte in seiner Entscheidung vom 26. September 2007 (GE 2007, 1622) die Auffassung vertreten, dass eine solche Vereinbarung keine starren Fristen enthalte. Zwar enthielt die vom BGH in dieser Entscheidung beurteilte Klausel noch einen weiteren "Weichmacher" (von den in der Klausel genannten Fristen konnte nämlich abgewichen werden, "wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Fristen nicht erforderte"), entscheidend war dieser zweite "Weichmacher" für den BGH allerdings nicht (a.A. KG in GE 2008, 989), wie die genaue Lektüre der Entscheidung ergibt. Dort heißt es nämlich:

"Die Nrn. 2 bis 4 beinhalten keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichten den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen ‚regelmäßig' innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Sie halten ihm zudem (Hervorhebung durch die Red.) in Nr. 4 ausdrücklich die Abweichung von diesen Fristen offen, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung der Fristen nicht erfordert."

Für den BGH ist also - anders, als das Kammergericht meint (KG a.a.O.) - die weitere Aufweichung nur ein zusätzliches Argument ("zudem") und keineswegs das entscheidende Argument, eine solche Klausel als flexible Fristenregelung einzustufen.