Kein Mietmangel bei zunächst fehlender behördlicher Nutzungsgenehmigung

Kein Mietmangel bei zunächst fehlender behördlicher Nutzungsgenehmigung; unzulässige bauplanungsrechtliche Nutzung

Eine Gebrauchsbeeinträchtigung i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn die Parteien in Kenntnis einer fehlenden behördlichen Genehmigung einen Mietvertrag abschließen und diesen "in Gang setzen". Erst mit der Versagung der Genehmigung kommt eine Mangelhaftigkeit der Mietsache in Betracht.

II. 1. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung des Mietzinses in Höhe eines Betrages von 44.132,80 Euro gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der vertraglich vereinbarte Mietzins war im Zeitraum vom 15. Juli 2000 bis November 2002 nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. (...)

b) Nach § 1 Ziff. 2 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, daß der Mieter den Mietgegenstand nur zu einem bestimmten Nutzungszweck nutzen darf, nämlich "Sortieren und Verpressen von wiederverwertbaren PC-Folien". Weiter war vereinbart, daß die Änderung des sich aus Ziff. 2 ergebenden Nutzungszweckes nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig ist (§ 1 Ziff. 3). Für die Benutzung der Mietsache zu diesem Zweck ist eine behördliche Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich, wobei den Parteien bekannt war, daß diese bei Abschluß des Mietvertrages nicht vorlag. Diese behördliche Genehmigung ist gemäß Bescheid von 30. Januar 2003 des Bezirksamts Lichtenberg von Berlin versagt worden. Ausschlaggebend für die bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit der beantragten Nutzung war nach dem Bescheid, daß die Erschließung des Gewerbebetriebes gemäß § 34 Abs. 1 BauGB nicht gesichert ist. Ferner stützt die Behörde die Versagung der beantragten Genehmigung darauf, daß eine sichere und vollständige Ableitung des anfallenden Wassers nicht gegeben ist. Der Nutzung der Mietsache steht damit ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis entgegen.

Zwar stellen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich einen Fehler - einen Sachmangel - der Mietsache im Sinne von § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. BGH Urteil vom 22. Juni 1988 - VIII ZR 232/87 -, NJW 1988, 2664; BGH Urteil vom 11. Dezember 1991 - XII ZR 63/90 -, NJW- RR 1992, 267 = WM 1992, 583; BGH Urteil vom 2. März 1994 - XII ZR 175/92 -, ZMR 1994, 253 = DWW 1994, 248; KG NJW-RR 2000, 819; Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 18; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B, Rdnr. 1345). Das gilt aber nur, wenn die Parteien in dem Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart haben (BGH Urteil vom 2. März 1994, aaO.).

Im vorliegenden Fall haben die Parteien vereinbart, daß der Mietvertrag am 15. Juli 2000 wirksam wird und damit die uneingeschränkte Mietzahlungspflicht der Kl. trotz (zunächst) fehlender Genehmigung für die Dauer des Genehmigungsverfahrens besteht. Damit haben die Parteien einvernehmlich festgelegt, daß der Mietgegenstand ohne Vorliegen der behördlichen Genehmigung bis zur Entscheidung hierüber vertragsgemäß ist, so daß eine Gebrauchsbeeinträchtigung im Sinne von § 536 BGB nicht vorliegt. Im einzelnen ist von folgendem auszugehen:

Die Parteien habe in § 1 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbart, daß der Mieter auf seine Kosten die gesetzlichen Voraussetzungen für den Betrieb seines Gewerbes im Mietgegenstand schafft. Ferner ist geregelt, daß alle mit dem Betrieb und der Nutzung des Mietgegenstandes zusammenhängenden behördlichen Auflagen oder Forderungen vom Mieter auf seine Kosten zu erfüllen sind. Danach hat es die Kl. übernommen, die Nutzungsgenehmigung zum Betreiben der Anlage auf ihre Kosten herbeizuführen, wobei dies nicht bereits dazu führt, daß die Bekl. für die fehlende Genehmigung nicht haften würde. Die Parteien haben aber in § 2 a des Mietvertrages folgende weitere Vereinbarung getroffen:

"Der Mietvertrag wird erst wirksam, sobald die Betriebsgenehmigung nebst etwaigen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt wurde und dem Vermieter vorliegt, spätestens jedoch zum 15.7.2000." (Hervorhebung d. d. Senat)

Danach sollte der Mietvertrag - wovon die Parteien auch übereinstimmend ausgehen - bereits zum 15. Juli 2000 wirksam werden, ungeachtet dessen, ob die Betriebsgenehmigung erteilt sein würde. Die Kl. konnte zudem nicht annehmen, daß die behördliche Genehmigung binnen zwölf Tagen ab Unterzeichnung des Vertrages am 3. Juli 2000 zu erlangen wäre. Durch diese Regelung haben die Parteien zum Ausdruck gebracht, daß die Mietsache in der bekannten Beschaffenheit - nämlich ohne die noch zu beschaffende Betriebsgenehmigung - als vertragsgemäß anzusehen ist, solange nicht über den Antrag der Kl. auf Erteilung der behördlichen Genehmigung entschieden war. Der Kl. war bekannt, daß sie die Mietsache bis zur Entscheidung über den Genehmigungsantrag nur eingeschränkt würde nutzen können. Die Kl. teilte der Hausverwaltung mit Schreiben vom 11. Juli 2000 (...) in Beantwortung des Schreiben der Bekl. vom 6. Juli 2000, in dem die Bekl. die Kl. zur Vorlage der Genehmigungsunterlagen aufgefordert hatte, mit, daß eine Genehmigung nicht bis zum 31. Juli 2000 übergeben werden könne. Ferner heißt es in dem Schreiben:

"Wir nutzen das Objekt auch für den Handel mit Kunststoff-Folien aus PE, das heißt wir kaufen kleinere Mengen an, sammeln diese, bis eine Lkw-Ladung von ca. 20 t vorhanden ist und verkaufen dieses Material dann an die Kunststoffindustrie. Für den Betriebsgegenstand des Logistiklagers an diesem Standort bedarf es keiner weiteren Genehmigung ..."

Damit hat die Kl. selbst zum Ausdruck gebracht, daß sie den Mietgegenstand in diesem Zustand - solange die "restlichen noch erforderlichen Genehmigungen" (so im vorgenannten Schreiben) noch nicht erteilt worden sind - in diesem Zustand als vertragsgemäß ansieht.

Der Vermieter hat gemäß § 535 Abs. 2 Satz 2 BGB dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit der Mietsache ist danach ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, wozu insbesondere ihre Eignung zu dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck gehört (BGH NJW 1982, 696; 1981, 2405; Bub/Treier/Kraemer, aaO., III, B. Rdnr. 1176). Die Mietsache entsprach - im Hinblick auf die Vereinbarungen der Parteien - ohne die erteilte Genehmigung während der Dauer des Genehmigungsverfahrens der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit, so daß eine zur Mietminderung berechtigende Gebrauchsbeeinträchtigung nicht vorliegt. Erst nachdem die Behörde die Betriebsgenehmigung versagte, trat eine Gebrauchsbeeinträchtigung wegen fehlender behördlicher Genehmigung im dargestellten Sinne ein.

Daran ändert auch nichts, daß die Kl. davon ausging, daß die Betriebsgenehmigung mit Sicherheit erteilt werden würde, wie sie behauptet. Die Kl. mußte damit rechnen, daß die Nutzungsgenehmigung versagt werden könnte. Dieses Risiko ist die Kl. bewußt eingegangen. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn die Bekl. der Kl. die Genehmigungsfähigkeit zugesichert hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Juni 1999 - 8 U 3727/97 -, KG Report 1999, 362 = NJW-RR 2000, 461). Dies behauptet die Kl. aber nicht, und hierfür ist auch nichts ersichtlich.

(...)

2. Der Kl. steht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der Kosten für die Anschaffung von Maschinen und damit im Zusammenhang stehender Folgekosten nicht zu.

Gemäß § 536 a BGB kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn ein Mangel bei Vertragsschluß vorhanden ist oder ein solcher später wegen eines Umstandes entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat. Ein anfänglicher Mangel besteht aus den unter Abschnitt 1. dargelegten Gründen nicht, so daß ein Schadensersatzanspruch bereits dem Grunde nach nicht besteht. Ein Schadensersatzanspruch wegen eines später eingetretenen Mangels scheitert an der fehlenden Kausalität. Sämtliche Aufwendungen sind zu einer Zeit veranlaßt, zu der ein Sachmangel noch nicht vorgelegen hat. Aber selbst wenn eine Haftung dem Grunde nach in Betracht käme - was der Senat aus den dargelegten Gründen verneint -, ist eine Schadenshaftung der Bekl. gemäß § 254 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, weil die Kl. insoweit ein überwiegendes Mitverschulden trifft. § 254 BGB ist eine Ausprägung des in § 242 BGB festgelegten Grundsatzes von Treu und Glauben. Da die Rechtsordnung eine Selbstgefährdung und Selbstschädigung nicht verbietet, geht es im Rahmen von § 254 BGB nicht um eine rechtswidrige Verletzung einer gegenüber einem anderen oder gegenüber der Allgemeinheit bestehenden Rechtspflicht, sondern nur um einen Verstoß gegen Gebote der eigenen Interessenwahrnehmung (OLG Düsseldorf Urteil vom 12. Mai 2005 - 10 U 190/04 -, veröffentlicht bei JURIS). Derjenige, der die Sorgfalt außer acht läßt, die nach Lage der Sache erforderlich erscheint, um sich selbst vor Schaden zu bewahren, muß auch den Verlust oder die Kürzung seiner Ansprüche hinnehmen, weil es im Verhältnis zwischen Schädiger und Geschädigten unbillig erscheint, das jemand für den von ihm erlittenen Schaden trotz eigener Mitverantwortung vollen Ersatz fordert (vgl. BGH NJW 1997, 2234 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Soweit die Kl. bereits im Vorfeld des Vertrages - also vor Abschluß des Mietvertrages am 3. Juli 2000 - Aufwendungen getätigt hat, hat sie ohnehin auf eigenes Risiko gehandelt. Dies betrifft nach der Aufstellung im Schriftsatz der Kl. vom 28. Dezember 2005 (dort Seite 6) die Positionen zu den Ziffern 1) bis 5) und 21). Soweit die Kl. Aufwendungen nach Abschluß des Mietvertrages getätigt hat, kann sie auch diese nicht ersetzt verlangen. Der Kl. war bei Abschluß des Mietvertrages am 3. Juli 2000 bekannt, daß das Vorhaben der Genehmigung durch die Behörde bedarf und eine solche durch sie erwirkt werden sollte. Danach mußte sie grundsätzlich auch damit rechnen, daß die Genehmigung zur Nutzung der Mietsache zum vorgesehenen Vertragszweck nicht erteilt werden könnte. Die Kl. hat das Genehmigungsverfahren nicht zügig vorangetrieben, sondern den Antrag erst am 13. März 2001 gestellt. Sie hat sich bei der Behörde - zumindest ist Gegenteiliges von der Kl. nicht behauptet - auch zu keiner Zeit danach erkundigt, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist. Dennoch hat sie bis zu Beantragung weitere Aufwendungen getätigt (Positionen 6] bis 14]) und danach noch weitere Kosten (Position 15]) aufgewendet, die im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Geschäftsbetrieb stehen. Die Kl. hätte wegen der ihr obliegenden Schadensminderungspflicht das Genehmigungsverfahren abwarten müssen, bevor sie die Aufwendungen tätigt. Es kann deswegen dahinstehen, ob die Aufwendungen zur Anschaffung von Maschinen u. ä. auch deswegen nicht erstattungsfähig wären, weil sie nicht im Zusammenhang mit der Mietsache stehen, wie die Bekl. geltend macht.

Aus den vorgenannten Gründen ist auch der mit der Berufung weiter verfolgte Feststellungsantrag unbegründet.

B. Berufung der Bekl.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 9.159,79 Euro gemäß § 536 a BGB nicht zu, weil ein anfänglicher Sachmangel nicht gegeben ist und Kausalität zum später eingetretenen Mangel nicht besteht. Zur näheren Begründung wird auf die Ausführungen zur Berufung der Kl. verwiesen, die hier entsprechend gelten. Die Bekl. wäre der Kl. nur zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der durch den nachträglichen Mangel eingetreten ist. Die von der Kl. verlangten Kosten wegen der Beauftragung der Architekten und Ingenieure sind aber nicht kausal zu dem erst nachträglich aufgetretenen Mangel. Denn diese Kosten sind sämtlichst zu einer Zeit veranlaßt, zu der ein Sachmangel noch nicht vorlag. Die Kl. hat sich nach dem Vertrag verpflichtet, die Kosten für das Genehmigungsverfahren zu übernehmen, obwohl sie wissen mußte, daß die Genehmigung auch versagt werden könnte. Dieses Risiko hat sie zu tragen.

Soweit die Bekl. sich gegen die vom Landgericht zuerkannten Kosten gemäß der Positionen 16 (nicht Pos. 15 wie irrtümlich im Urteil des Landgerichts, Seite 8 oben) bis 19 gemäß Schriftsatz vom 28. Dezember 2005 (dort Seite 6) von insgesamt 9.159,79 Euro wendet, kommt es darauf nicht mehr an, weil ein Anspruch dem Grunde nach nicht gegeben ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse können einen Mietmangel darstellen, wenn die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben. Soll schon vor Genehmigungserteilung der Mieter den Betrieb aufnehmen, liegt kein Sachmangel vor.

Im Geschäftsraummietvertrag hieß es, daß eine behördliche Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich sei. Der Mietvertrag sollte erst mit der Betriebsgenehmigung wirksam werden, spätestens jedoch zum 15. Juli 2000. Der Mieter nahm den Betrieb auf, wobei erst im Januar 2003 der ablehnende Bescheid des Bezirksamtes erging. Der Mieter machte Mängelansprüche geltend.

Mit Urteil vom 15. Februar 2007 wies das Kammergericht die Rückzahlungsklage des Mieters ab und meinte, es liege kein Mangel vor, da die Parteien vereinbart hätten, daß auch ohne Vorliegen der behördlichen Genehmigung die Mietsache vertragsgemäß sei. Nach dem Mietvertrag sei die Mietsache in der bekannten Beschaffenheit, nämlich ohne die noch zu beschaffende Betriebsgenehmigung, als vertragsgemäß anzusehen.