Kein Mietmangel bei Duldung der baurechtswidrigen Nutzung durch Behörde

Kein Mietmangel bei Duldung der baurechtswidrigen Nutzung durch Behörde; Verwirkung von Mietminderungsansprüchen

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse begründen einen Sachmangel nicht, solange für ein drohendes Einschreiten der Verwaltungsbehörde nichts ersichtlich ist.

2. Verwirkung von Gewährleistungsrechten bei jahrelanger, nicht beanstandeter Nutzung des Mietobjekts.

Die Kl. nimmt die Bekl. aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemannes auf rückständigen Mietzins für Büroräume, die teilweise im Keller des Mietobjekts liegen, in Anspruch. Die Kl. und ihr Ehemann erwarben das Gebäude vor etlichen Jahren. Die Bekl. traten zum 1.3.1999 in einen von der Kl. und ihrem Ehemann mit einem Vormieter geschlossenen Mietvertrag ein. Die Bekl. nutzten die Räume bis Januar 2002 nicht als Büro, sondern allenfalls als Lager. Dann stellten sie die Mietzahlungen ein und beriefen sich u. a. auf zahlreiche Mängel, von denen die Vermieter einige beseitigten, und machten geltend, für die Kellerräume läge hinsichtlich der Büronutzung eine Baugenehmigung nicht vor. Die Bekl. fochten den Mietvertrag am 22.3.2002 wegen arglistiger Täuschung an und kündigten ihn hilfsweise fristlos. Auf Antrag des Ehemannes der Kl. erteilte das zuständige Bauamt, das die Nutzung der Kellerräume als Büro niemals beanstandet hatte, am 5.3.2003 einen Bescheid, durch den das Bauvorhaben "belassen" wurde. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. blieb erfolglos.

Die zulässige Berufung der Bekl. bleibt ohne Erfolg. Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 6.881,49 E nebst Zinsen zu Recht stattgegeben. Zur Begründung verweist der Senat auf seinen Beschluß vom 18. Dezember 2003.

Darin hat der Senat ausgeführt:

1. Das Landgericht hat zutreffend eine wirksame Abtretung zugrunde gelegt. Ergänzend zu den Ausführungen der Einzelrichterin ist darauf hinzuweisen, daß die Kl. die Abtretungserklärungen ihres Ehemannes erhalten und im Rechtsstreit nicht ohne sein Wissen verwendet hat, worin konkludent die Annahme der Abtretung liegt. Es wäre weltfremd anzunehmen, die Kl. habe die Abtretungserklärungen ihres Ehemannes ohne sein Wissen verwendet. Überdies ist das durch den hilfsweise erklärten Beitritt des Ehemannes zum Rechtsstreit auch widerlegt. Die ausdrückliche Annahmeerklärung ist in einem Falle, wie dem hier erörterten, nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten, und auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt ein Abtretungsangebot konkludent als angenommen, wenn der Zedent (gemeint: der Abtretungsempfänger = Zessionar, d. Red.) die abgetretene Forderung einklagt (BGH NJW 1999, 2179). Gleiches gilt im übrigen gemäß § 151 BGB für den Zugang der Annahme. Ferner sind die Bedenken der Bekl. gegen die Wirksamkeit der Abtretung wegen Unbestimmtheit nicht begründet.

2. Das Landgericht hat des weiteren zu Recht die Wirksamkeit der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung verneint. Entscheidend sind die Vorgänge vor und bei Abschluß des Mietvertrages. Hierzu ist der Vortrag der Bekl. zu Erklärungen und Kenntnissen der Kl. und ihres Ehemannes zu allgemein gehalten, um auf ein arglistiges Verhalten schließen zu lassen. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund, daß die später an die Bekl. vermieteten Räumlichkeiten bei dem Erwerb des Grundstücks durch die Kl. und deren Ehemann vor rund zwölf Jahren bereits als Büroräume benutzt wurden. Im übrigen fehlt es nach wie vor an einem Beweisantrag der Bekl. zu ihren Behauptungen.

3. Ferner hat das Landgericht mit Recht ausgeführt, daß die Bekl. den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben, weil das Fehlen der Baugenehmigung in bezug auf die Nutzung der Räume als Büro hier keinen Kündigungsgrund bietet.

a) Es entspricht allerdings allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, daß öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Beschränkungen Fehler der Mietsache im Sinne des § 536 BGB n. F. = § 537 BGB a.F. sind, wenn sie mit der Art, Lage oder Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. BGH NJW 1980, 777 zu Anforderungen der Warenhausverordnung; OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, ZMR 1993, 275 zu Brandschutzmängeln; Senat, Beschluß vom 28. Februar 2000, 24 W 6/00 zur Genehmigungsfähigkeit einer Galerie n. v.). Dies ist nicht der Fall, wenn die Behörde trotz Verstoßes gegen ihre Bestimmungen oder Richtlinien den von den Parteien vereinbarten Gebrauch der Mietsache duldet (vgl. OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, ZMR 1976, 218; Senat ZMR 2002, 739 = NZM 2003, 556; OLG Nürnberg NZM 1999, 419; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 248; Schmidt-Futterer/Eisenschmidt, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 67). Die Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme kann jedoch einen Mangel begründen, wenn sie zu einer Ungewißheit über die Möglichkeit des künftigen Gebrauchs führt und hierdurch gegenwärtige Interessen des Mieters beeinträchtigt sind (vgl. BGH WM 1983, 660, 661; NJW 1971, 555, Wolf/Eckert/Ball aaO.).

b) Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Dies folgt bereits daraus, daß trotz des Schreibens der Bekl. vom 22. Februar 2002 an das Bauordnungsamt der Stadt D. zur Frage der Genehmigung der Kellerräume als Büroflächen keine Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme erfolgte. Folglich war es den Bekl. zuzumuten abzuwarten, ob die Behörde Ansätze zu einer Untersagung der Nutzung, etwa der Ankündigung von Maßnahmen nach Verstreichen einer bestimmten Frist, machen würde. Ein solches Vorgehen plante die zuständige Behörde aber gerade nicht. Sie hat später mit ihrem Belassungsbescheid vom 5. März 2003 überdies ausdrücklich beschlossen, daß das ausgeführte Bauvorhaben in der gegenwärtigen Form (Nutzung als Bürogebäude) belassen werden könne.

4. Schließlich hat das Landgericht zutreffend entschieden, daß den Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht wegen sonstiger Mängel nicht zusteht.

a) Das Landgericht hat sich im einzelnen zutreffend mit allen im Schreiben der Bekl. vom 25. Januar 2002 aufgeführten 23 Mängel befaßt. Insbesondere hat das Landgericht die unstreitig nicht beseitigten Mängel Nr. 3, 5, 13, 14 und 15 als den Schönheitsreparaturen unterfallend und damit zu Lasten der Mieter gehend angesehen. Nach § 12 Ziff. 3 Abs. 2 des Mietvertrages umfassen diese insbesondere sämtliche lnnenanstriche, das Tapezieren, Kalken oder Anstreichen von Wänden und Decken, das Anstreichen und Lackieren von Heizkörpern, Heizrohren, sonstigen Versorgungsleitungen, der lnnentüren, Fenster und Außentüren von innen und außen. Diese Arbeiten schließen die Positionen 3, 5 und 13 - 15 ein.

Soweit die Bekl. geltend machen, die vorgelegten Planzeichnungen belegten das Vorhandensein von Bad und Küche, kann der Senat das auf den Unterlagen nicht erkennen.

Im übrigen ist nach dem Vorbringen der Parteien davon auszugehen, daß die beanstandeten Punkte 6, 7 und 21 bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren, so daß bei einer erst Jahre späteren Rüge Rechte hieraus verwirkt sind, § 536 a Abs. 1 BGB n. F. (vgl. BGH MDR 2003, 1103 = NJW 2003, 2601).

b) Überdies sind in § 8 des Mietvertrages Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte wirksam ausgeschlossen, und die Voraussetzungen des § 556 b Abs. 2 i. V. m. §§ 536 a, 539 BGB n. F., die dem Ausschluß des Zurückbehaltungsrechts entgegenstehen könnten, liegen hier nicht vor.

Die hiergegen gerichtete Stellungnahme vom 30. Dezember 2003 bietet keinen Anlaß zu einer anderen Beurteilung.

1. Zur Frage des nicht gegebenen Kündigungsgrundes in bezug auf die fehlende Baugenehmigung, betreffend die Nutzung der Räume als Büro, haben die Bekl. keine neuen Gesichtspunkte vorgetragen, sondern die Umstände des Falles unter Berücksichtigung der Rechtsprechung nochmals umfassend gewürdigt. Nach erneuter Prüfung hält der Senat an seiner im oben genannten Beschluß erläuterten Rechtsauffassung fest. Entscheidend ist, daß trotz des Schreibens der Bekl. vom 22. Februar 2002 an das Bauordnungsamt der Stadt D. zur Frage der Genehmigung der Kellerräume als Büroflächen die Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme nicht erfolgte. 2. Im übrigen greifen die Bekl. nur noch an, daß ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Mängel im Bad (Positionen 6 und 7) verneint wurde. Auch diese Beanstandung greift nicht durch. Zum einen belegt eine Planzeichnung noch nicht, daß die Mieträumlichkeiten auch dementsprechend ausgestaltet wurden. Zum anderen - daran hält der Senat fest - waren nach dem Vorbringen der Parteien die beanstandeten Punkte bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden, so daß bei einer erst Jahre späteren Rüge Rechte hieraus verwirkt sind, § 536 a Abs. 1 BGB n. F. (vgl. BGH MDR 2003, 1103 = NJW 2003, 2601). Die von den Bekl. behauptete Tatsache einer "Vorratsanmietung" ändert daran nichts. Der Senat weist darauf hin, daß es bei anfänglichen Mängeln keiner positiven Kenntnis bedarf, sondern es ausreicht, wenn dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Hiervon ist bei den von den Bekl. behaupteten leicht erkennbaren Mängeln auszugehen. Anders ist die Rechtslage nur zu beurteilen, wenn der Vermieter die Mängel arglistig verschwiegen hat (vgl. § 536 b Satz 2 BGB n. F., entsprechend § 539 Satz 2 BGB a.F.). Hierfür ist jedoch nichts ersichtlich.

Schließlich weist der Senat nochmals darauf hin, daß in § 8 des Mietvertrages Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte wirksam ausgeschlossen sind.

Darf ein Mieter nach den baurechtlichen Vorschriften die Räume nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen, kann dieses öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernis einen Mietmangel darstellen. Das gilt aber nur dann, wenn die Behörde tatsächlich einzuschreiten droht.

Die Vermieter hatten einen Geschäftsraummietvertrag über Büroräume abgeschlossen, die teilweise im Keller lagen. Später beriefen sie sich u. a. darauf, daß die Genehmigung der Baubehörde dazu fehlte und daß auch zahlreiche Mängel vorlagen.

Mit Beschluß vom 15. Januar 2004 wies das OLG Düsseldorf die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts, das der Zahlungsklage des Vermieters stattgegeben hatte, zurück und meinte, hier habe die Behörde keine konkreten Maßnahmen angedroht, weswegen ein Mietmangel nicht vorliege. Die weiter gerügten Mängel hätten schon bei Beginn des Mietverhältnisse bestanden, so daß Gewährleistungsrechte verwirkt seien.

Bei der Frage, ob die fehlende Baugenehmigung einen Mangel darstellt oder nicht, bewegt sich das OLG Düsseldorf auf sicherem Terrain. Wenn keine Gefahr besteht, daß die Behörde einschreitet, kann sich der Mieter nicht auf Einschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs berufen. Für die Praxis bedeutsamer sind zwei andere in dem Beschluß behandelte Fragen. Zum einen geht es um die Wirksamkeit der Abtretung, die von vielen als einseitige Abtretungserklärung mißverstanden wird. In Wahrheit ist die Abtretung nur aufgrund einer Vereinbarung, also aufgrund eines Vertrages wirksam, der durch Angebot und Annahme abgeschlossen wird. Die Klimmzüge, die dann gemacht werden müssen, indem man einen Verzicht auf Zugang der Annahmeerklärung konstruiert, sind durchaus vermeidbar. Schließlich kann eine Abtretungsvereinbarung ja auch "rückwirkend" geschlossen werden, indem man zweifelhafte Abtretungen aus der Vergangenheit bestätigt.

Mißverständlich sind die Ausführungen des Senats zur Verwirkung des Gewährleistungsrechts des Mieters. In dem zitierten Beschluß vom 18. Dezember 2003 ist allein § 536 a BGB zitiert, der lediglich regelt, wann der Mieter einen Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch hat. Erst im Beschluß vom 15. Januar 2004 wird auf § 536 b BGB verwiesen, der allerdings ebenfalls nicht die Verwirkung regelt, sondern den Ausschluß der Minderung und des Schadens- und Aufwendungsersatzanspruches des Mieters. Der Erfüllungsanspruch, zu dem das hier geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen der Mängel gehört, ist davon nicht betroffen. Hier kann man nur aus Treu und Glauben folgern, daß der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen kann, obwohl die Mängel bereits längere Zeit bestanden und der Mieter dies weder angezeigt noch Gewährleistungsrechte geltend gemacht hat (OLG Hamm ZMR 2000, 93).