Kein Mieterhöhungsverlangen für Wohnung im Zweifamilienhaus mit Mietspiegel

Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist unwirksam, wenn auf den Berliner Mietspiegel Bezug genommen wird.

Die Klage der Kl. auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, denn sie beruht auf einer formell unwirksamen Mieterhöhungserklärung. Im Zustimmungsverlangen vom 6. August 2000 gemäß § 2 MHG a. F. begründen die Kl. ihr Erhöhungsverlangen mit dem Vergleichsmietzins ortsüblicher Vergleichswohnungen nach dem Mietspiegel. Für die in einem Zweifamilienhaus belegene Wohnung findet jedoch der Berliner Mietspiegel keine Anwendung, da dieser entsprechend seiner erfaßten und ausgewerteten Daten nur für Mehrfamilienhäuser anwendbar ist. Die Kl. hätten daher als Begründung für die ortsübliche Miete ein Sachverständigengutachten oder Vergleichsobjekte darlegen müssen. Dem steht auch nicht entgegen, daß Wohnungen in Zweifamilienhäusern in der Regel teurer sind als in Mehrfamilienhäusern, da dieser Grundsatz nicht absolut ist und von den einzelnen Wohnungen abhängt. Entgegen der Ansicht der Kl. wird ihnen hierdurch auch nicht die tatsächliche Möglichkeit einer Mieterhöhung genommen, denn es verbleiben ihr jedenfalls die Begründungsmittel der Benennung von Vergleichswohnungen und des Sachverständigengutachtens.

Der Berliner Mietspiegel gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern - jedenfalls nicht als Beweismittel für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob er aber nicht wenigstens als Begründungsmittel für die Mieterhöhung herangezogen werden kann, ist umstritten.

Die Kläger hatten ein Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus mit dem Berliner Mietspiegel begründet. Die Mieter meinten, das sei unzulässig, während die Vermieter sich darauf beriefen, daß die Mieten in Mehrfamilienhäusern eher niedriger liegen als in Zweifamilienhäusern.

Mit Urteil vom 22. Februar 2002 hielt das Landgericht Berlin die Zustimmungsklage für unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei. Auch als (rein formales) Begründungsmittel könne ein Mietspiegel für ein Zweifamilienhaus nicht herangezogen werden.

Das Urteil entspricht der herrschenden Meinung, die eine analoge Anwendung des Mietspiegels ablehnt. Weder darf bei Leerfeldern durch Interpolation aus anderen Rasterfeldern ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden noch auf ein Mietspiegelfeld mit der nächst schlechteren Lage Bezug genommen werden (LG Berlin GE 1993, 1157). Auch für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser ist der Mietspiegel unanwendbar (Beuermann, Miete und Mieterhöhung Rdn. 121 b zu § 2 MHG). Fraglich ist aber, ob dies schon für die Formalien gilt, das Mieterhöhungsverlangen also nichtig ist, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters ein Begründungsmittel wählt, das für die Wohnung nicht paßt. Wenn etwa ein falsches Rasterfeld angekreuzt wird, weil der Vermieter statt von einer guten von einer mittleren Wohnlage ausgeht, ist das Erhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam. Nichtig sind nur Erhöhungsverlangen "ins Blaue" hinein, denen die Unwirksamkeit "auf der Stirn geschrieben steht". Wenn man berücksichtigt, daß die Mieten in Mehrfamilienhäusern niedriger liegen als die Mieten für Ein- und Zweifamilienhäuser (vgl. Kniep/Spieth GE 2000, 110), spricht vieles für die Mindermeinung, die eine Anwendung des Mietspiegels als Begründungsmittel in diesen Fällen bejaht (LG Hagen ZMR 1997, 474; LG Mönchengladbach ZMR 1997, 600). Zur Miethöhe in Ein- und Zweifamilienhäusern kann auch auf die Ausführungen von Stelter/Finger/Bachmann in GE 2002, 441 verwiesen werden. Als Beweismittel scheidet der Mietspiegel in diesen Fällen aber aus, so daß im Rechtsstreit immer ein Sachverständigengutachten einzuholen ist (a. A. AG Schöneberg GE 1995, 1135).