Kein Mieterhöhungsrecht aus Förderungsvertrag mit der IBB

Kein Mieterhöhungsrecht aus Förderungsvertrag mit der IBB; keine einkommensabhängige Miete

Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. kann von den Bekl. nicht gemäß § 535 Abs. 2 b die Zahlung restlicher Mieten für Juni bis August 2014 in Höhe von jeweils monatlich 19,97 € verlangen. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Die von den Bekl. geschuldete Miete belief sich im streitgegenständlichen Zeitraum nur auf 366,43 €. Die ursprünglichen Vertragsparteien haben in § 3 des Mietvertrags für die 60,5 m2 große Wohnung der Bekl. eine Nettokaltmiete von 247,45 € (4,09 €/m2) vereinbart, die sich durch weitere Mieterhöhungen auf 366,43 € erhöht hat. Ein darüber hinausgehender Erhöhungsanspruch stand der Kl. im streitgegenständlichen Zeitraum nicht zu.

Zwar steht es den Mietvertragsparteien gemäß § 557 Abs. 2 BGB frei, künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB zu vereinbaren. Die Rechtsvorgängerin der Kl. hat aber mit der Bekl. weder eine Staffel- noch eine Indexmiete vereinbart. Auch liegen für die streitgegenständliche Erhöhung die Voraussetzungen des § 557 Abs. 3 BGB nicht vor, wonach der Vermieter - von den Fällen der § 557 Abs. 1 und 2 BGB abgesehen - Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen kann.

Keine der Kl. günstigere Beurteilung folgt aus dem zwischen der ursprünglichen Vermieterin und der IBB geschlossenen Fördervertrag, der die Kl. mangels einer entsprechenden rechtsgeschäftlichen Vereinbarung mit ihrer Rechtsvorgängerin zwar nicht unmittelbar bindet (vgl. BGH, Urt. v. 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96 -, NJW 1998, 445), in den sie aber durch den Erwerb des Grundstücks über den Mietvertrag nebst ergänzender Vereinbarungen in den Anlagen eingetreten und daraus in gleicher Weise wie ihre Rechtsvorgängerin berechtigt und verpflichtet ist (vgl. BGH, Urt. v. 10. September 2003 - VIII ZR 58/03 -, NJW 2003, 3767; Kammer, Urt. v. 5. September 2013 - 67 S 24/13 -, n.v.).

Soweit in Ziffer 1 der in den Mietvertrag einbezogenen Anlage 2 auf den zwischen der IBB und der Rechtsvorgängerin geschlossenen Förderungsvertrag abgestellt und „der Mieter" in deren Ziffer 2 unter „Teil-/Verluste des Förderungsanspruchs" unter bestimmten Voraussetzungen zur Zahlung „der vollen Miete (ohne Zusatzförderung)" verpflichtet wird, kann sich die Kl. darauf zur Erhöhung der Miete in mehrfacher Hinsicht nicht berufen:

Der Anwendungsbereich der formularvertraglich getroffenen Regelung ist bereits tatbestandlich nicht eröffnet. Denn sie betrifft im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB allein Bestand und Umfang der Zahlungspflichten des Mieters unter der Voraussetzung der fortdauernden Förderung durch die IBB. Die Förderung durch die IBB ist aber seit der Kündigung des Förderungsvertrages im Jahre 2011 beendet, so dass die von der Kl. ins Feld geführte Veränderung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bekl. allein die Höhe des von dieser geschuldeten Mietzinses nicht zu beeinflussen vermochte. Dieses Auslegungsergebnis gilt unabhängig, erst recht aber unter Zugrundelegung der zugunsten der Bekl. wirkenden Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB, nach der Unklarheiten bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen.

Selbst wenn aber der tatbestandliche Anwendungsbereich der Regelung eröffnet und ihr zudem der von der Kl. unterstellte Sinngehalt einer einkommensabhängigen Mietzinshöhe beizumessen wäre, könnte die Bekl. daraus ein Recht zur Mieterhöhung nicht erfolgreich ableiten. Denn die Klausel wäre ohnehin gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam, der aus den zutreffenden und von der Berufung unangegriffenen Erwägungen des Amtsgerichts, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, auf das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis Anwendung findet.

Nach § 557 Abs. 4 BGB ist eine von den § 557 Abs. 1-3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Umfasst sind davon solche Abreden, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung abändern (BGH, Urt. v. 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08 -, NZM 2009, 613). Gemessen daran ist die getroffene Vereinbarung unwirksam. Denn sie ändert in dem von der Kl. verstandenen Sinne die formellen und materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil der Bekl. ab. Eine künftige - und zudem eo ipso eintretende - Erhöhung der Miete wegen einer Veränderung der Einkommensverhältnisse des Mieters sehen die §§ 557 Abs. 2 und 3 BGB nicht vor. Deshalb konnte eine entsprechende Erhöhungsmöglichkeit von den Mietvertragsparteien auch nach Abschluss des Mietvertrages weder ausdrücklich noch konkludent nach § 557 Abs. 1 BGB wirksam vereinbart werden (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 557 Rz. 63; Weitermeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 557 Rz. 72 a.E.). Unbedenklich wäre es allein gewesen, wenn die Bekl. während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung auf den von der Kl. nunmehr verlangten Mietzins zustimmt hätte (vgl. BGH, Urt. v. 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04 -, NJW-RR 2005, 1464 [sub II.1 zu § 10 Abs. 1 MHG]). An einer derartigen Vereinbarung aber fehlt es.

All dies verkennt die Berufung, die zudem der unzutreffenden Auffassung ist, ihre Rechtsvorgängerin habe für den Zeitraum der Förderung einen gemäß § 557 Abs. 4 BGB unbedenklichen und nunmehr wieder aufgelebten anteiligen Mietverzicht geübt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 12. November 2003 - VIII ZR 41/03, ZMR 2004, 174; Kammer, aaO.). Soweit sie schließlich darauf abhebt, den Vertragsparteien sei bewusst gewesen, dass „der zu zahlende Mietzins in Abhängigkeit von der Einkommenssituation sich verändern kann und soll", vermag sie auch damit nicht durchzudringen. Denn die Nichtigkeit der getroffenen Abrede folgt allein aus ihrem gemäß § 557 Abs. 4 BGB verbotswidrigen Inhalt, unabhängig von ihrer Transparenz und den subjektiven Vorstellungen der Vertragsparteien (vgl. BGH, Urt. v. 25. März 1993 - IX ZR 192/92, NJW 1993, 1638 Tz. 21; Sack/Seibl, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2011, § 134 Rz. 82 m.w.N.).

II. Die Kl. erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.

Hinweis: Das Berufungsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.

Nach § 557 BGB sind Mieterhöhungen nur „nach Maßgabe der §§ 558-560" BGB möglich, wenn keine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart worden war. Bei öffentlich gefördertem Wohnungsneubau sollen die Mieten für einen bestimmten Zeitraum gering gehalten werden, was in Förderungsverträgen geregelt ist, die auch Bestandteil der einzelnen Mietverträge sind. Regelungen in den Förderungsverträgen berechtigen aber nicht dazu, unter Abkehr vom Mietverzicht die volle („eigentlich geschuldete") Miete zu verlangen.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hatte mit der IBB einen Fördervertrag geschlossen, wonach zunächst nur eine Nettokaltmiete von 4,09 €/m2 vereinbart wurde. Der Förderungsvertrag wurde vorzeitig gekündigt, und das Grundstück wurde von der Klägerin erworben, die wegen Verlusts des Förderungsanspruchs und Veränderung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieter die volle Miete verlangte. Das Amtsgericht wies die Klage ab; die Berufung war erfolglos.

Das Landgericht Berlin wies darauf hin, dass die Berufung offensichtlich unbegründet sei. Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 557 BGB lägen nicht vor. Auf den Förderungsvertrag könne sich die Vermieterin schon deshalb nicht berufen, weil er beendet sei. Unabhängig davon sei eine Abrede, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung abändern wolle, nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Mit einer Veränderung der Einkommensverhältnisse könne eine Mieterhöhung nicht begründet werden. Die Auffassung, bei Abschluss des Mietvertrages sei für den Zeitraum der Förderung ein unbedenklicher und nunmehr wegfallender anteiliger Mietverzicht vereinbart worden, sei nach der Rechtsprechung des BGH und der Kammer unzutreffend.

Wenn Waren knapp werden, steigen die Preise. Das gilt nicht nur für Kaviar und Kaffee, sondern auch für Wohnungen. Preisbindungsvorschriften, etwa nach dem WiStG, haben sich dabei nur in besonderen Notsituationen (Krieg und Nachkriegszeit) als sinnvoll erwiesen, weil sie erhebliche unerwünschte Nebenwirkungen haben (Stichworte Abstandsunwesen und Verfall des Wohnungsbestandes in der DDR). Um eine „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen" (vgl. § 577a Abs. 2 BGB) zu erreichen, hilft nur eine Vergrößerung des Angebots, was aber nicht von heute auf morgen zu erreichen ist.

Da der Staat als Bauherr und Vermieter nur in Ausnahmefällen auf dem Wohnungsmarkt agieren will, sollen Förderprogramme helfen, dass private Bauherren im vermehrten Umfang bauen und Neubauwohnungen dann zu „bezahlbaren Mieten" zur Verfügung stellen. Nach einer neuen Studie im Auftrag von Baubranche, Wohnungswirtschaft und Deutschem Mieterbund sind Neubauten nur noch für Mieten von mehr als 10 €/m2 netto kalt refinanzierbar. Die Objektförderung, der klassische soziale Wohnungsbau, hat sich in der Vergangenheit nicht bewährt, weil er sich letztlich als zu teuer erwiesen hat. Die Subjektförderung, also ein umfassender Mietzuschuss für Wohnungssuchende über die geltende Wohngeldregelung hinaus, wird von Politikern nur mit spitzen Fingern angefasst, weil befürchtet wird, es könne der Eindruck entstehen, dass hier private Bauherren (Kapitalisten) subventioniert werden. Seit einigen Jahren wird deshalb versucht, zwischen Objektförderung und Subjektförderung eine Mischform zu finden. Das ist der Gegenstand der Entscheidung des LG Berlin.

Ausgangspunkt ist der Gedanke, dass im Mietvertrag eine angemessene Miete vereinbart wird, die sich an den Baukosten und einer bescheidenen Rendite für den Vermieter orientiert, die aber, weil sie im Augenblick vom normalen Wohnungssuchenden nicht bezahlt werden kann, für eine gewisse Zeit „gedeckelt" wird. Abhängig gemacht wird das von objektiven (Förderzeitraum) oder subjektiven Umständen (Einkommensverhältnisse der Mieter oder Eigenschaft als Bundesbediensteter). Erst nach Ablauf des Förderungszeitraums, nach Rückzahlung der Zuschüsse oder nach Wegfall der persönlichen Eigenschaft des Mieters soll die „eigentliche" Miete gezahlt werden. Auf den ersten Blick scheint eine solche Regelung mieterfreundlich zu sein, denn vereinbart wird nicht eine Mieterhöhung, sondern eine Mietsenkung, die allmählich oder unter bestimmten Umständen wegfällt (vgl. Schach, GE 2003, 361; 2004, 93, der einen vorläufigen Mietverzicht wohl für zulässig hält). Aus der Sicht des Mieters, der irgendwann nach Mietvertragsbeginn eine höhere Miete zahlen soll, stellt sich das aber als Mieterhöhung dar, die nicht nach §§ 557 ff. BGB durchgeführt werden soll.

Nur wenn in dem Förderungsvertrag für Mieter mit Wohnberechtigungsschein ausdrücklich eine Erhöhung der Miete nach § 558 BGB ausgeschlossen ist und keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete verlangt werden darf, kann eine höhere Miete vereinbart werden, die zunächst nicht ganz gezahlt werden muss. Bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete verringert sich dann der Zuschuss, und die jeweils zu zahlende Miete erhöht sich entsprechend. Wirtschaftlich ist das dann ein Mietzuschuss der IBB, der nicht an den Mieter ausgezahlt, sondern direkt dem Vermieter zur Verfügung gestellt wird (BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 - VIII ZR 261/10 - GE 2011, 1155). Wollte man das anders sehen, wäre jegliche Mieterhöhung ausgeschlossen, denn der Vermieter könnte sich auch nicht auf eine Erhöhung der Kostenmiete berufen, weil dies nur im preisgebundenen Wohnraum möglich ist und die Vereinbarung einer Preisbindung für preisfreien Wohnraum unzulässig ist (BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05 - GE 2007, 510). Nur in diesem Sonderfall (Ausschluss des Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB) kann daher eine Verringerung der Förderung zu einer Erhöhung der Miete führen.

Eine „umgekehrte Staffelmiete" (Staudinger/Weitemeyer Rn. 8 zu § 557a BGB) mit vorläufigem Mietverzicht ist nach dem BGB unzulässig (BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 41/03 - GE 2004, 105). Eine Staffelmiete muss bestimmte Mietbeträge und bestimmte Zeiträume angeben (Staudinger/Weitemeyer, aaO.). Eine Mieterhöhung wegen nach Vertragsabschluss geänderter Umstände ist allein nach §§ 557 ff. BGB möglich. Das entspricht nicht nur der Rechtsprechung des LG Berlin (Urteil vom 23. Januar 2006 - 67 S 335/05 - juris), sondern auch des BGH (Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 180/08 - GE 2009, 1185). Weder der Ablauf des Förderungszeitraums noch die Rückzahlung von Fördermitteln noch die Verbesserung der Einkommensverhältnisse des Mieters berechtigen also zur Mieterhöhung. Bauherren und spätere Vermieter sollten also Förderbedingungen kritisch betrachten; oft wird die in Aussicht gestellte höhere Miete später nicht durchsetzbar sein.