Kein Mieteranspruch auf ständige Wohnungsanpassung an steigende Wohnbedürfnisse (hier: Verbesserung der Trittschalldämmung)

Kein Mieteranspruch auf ständige Wohnungsanpassung an steigende Wohnbedürfnisse (hier: Verbesserung der Trittschalldämmung); modernisierende Instandhaltung

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die vermietete Wohnung ständig an die im Laufe der Zeit steigenden Wohnbedürfnisse anzupassen (hier: Trittschalldämmung nach DIN 4109).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. können von der Bekl. nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem geschlossenen Mietvertrag verlangen, daß Lärmbelästigungen in ihrer Wohnung so beseitigt werden, daß in der Diele, im ersten und zweiten Zimmer rechts vom Eingang, im Bad und in der Kammer links vom Eingang die Grenzwerte entsprechend der DIN 4109 nicht überschritten werden. Denn es läßt sich nicht die Feststellung treffen, daß die Wohnung der Kl. in Bezug auf die Isolierung gegen einen aus der Wohnung über ihnen dringenden Trittschall einen Mangel aufweist, der den vertragsgemäßen Gebrauch ihrer Wohnung beeinträchtigt.

Die Kl. machen geltend, daß zum Zeitpunkt des Bezuges ihrer Wohnung die über ihnen liegende Wohnung mit Teppichen ausgestattet gewesen sei. Im Dezember 1998 habe die Mieterin T. die über ihrer Wohnung liegende Wohnung mit einem Laminatfußboden versehen lassen. Dies habe dazu geführt, daß seitdem starker Trittschall aus dieser Wohnung in ihre Wohnung dringe. Vor dieser Maßnahme habe es wegen der verlegten Teppiche keine Belästigungen durch Trittschall gegeben.

Es wird nicht verkannt, daß die in der Wohnung der Kl. feststellbaren Lärmpegel des Trittschalls die Grenzwerte der DIN 4109 überschreiten. Dem vom Amtsgericht eingeholten Gutachten des Herrn Prof. (...) zufolge liegen der Tabelle 3 der DIN 4109/1989 bei Wohnungstrenndecken zufolge die Anforderungen hinsichtlich des Trittschalls bei L'n,w = 53 dB. Die Ergebnisse der Messungen der vorhandenen Trittschalldämmung zwischen dem mit Laminatfußboden ausgestatteten Kinderzimmer in der Wohnung im ersten Obergeschoß und der Wohnung der Kl. im Erdgeschoß ergaben einen bewerteten Norm-Trittschallpegel von L'n,w = 57 dB, und der Messungen der Trittschalldämmung zwischen der mit PVC-Bahnen ausgestatteten Küche im ersten Obergeschoß und der darunterliegenden Küche ergaben einen bewerteten Norm-Trittschallpegel von L'n,w = 58 dB. Damit sind die Grenzwerte der DIN 4109 in der seit Dezember 1989 geltenden Fassung überschritten.

Mit dieser Feststellung allein ist aber noch keine Erkenntnis über die Mangelhaftigkeit der Trittschalldämmung in rechtlicher Hinsicht gewonnen. Maßgeblich ist vielmehr die Frage, von welchem Maß an Trittschalldämmung die Kl. bei Vertragsschluß ausgehen durften. Hierbei gewinnt die Tatsache entscheidende Bedeutung, daß die Kl. einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen haben, die sich in einem in den Jahren 1924 bis 1925 errichteten Gebäude befindet. Sofern aus dem Mietvertrag keine ausdrücklichen Regelungen ersichtlich sind, kann ein Mieter, der einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Gebäude der fraglichen Baualtersklasse abschließt, nur ein Maß an Trittschalldämmung erwarten, das den damals geltenden Anforderungen entsprach. Er kann nicht verlangen, daß Schallschutznormen eingehalten werden, die es zur Zeit der Errichtung des Gebäudes noch nicht gab (vgl. LG Berlin - ZK 62 GE 1990, 251). Dies gilt insbesondere, wenn die Wohnungen in dem betreffenden Haus mit Dielenfußboden ausgestattet sind, der eine bestimmte Form der Trittschallübertragung mit sich bringt. Die Ausstattung von Wohnungen mit Dielenfußboden ist bei Altbau-Wohnungen nichts Ungewöhnliches. Sie war auch im Jahre 1970 nicht ungewöhnlich, als der Mietvertrag über eine solche Wohnung abgeschlossen worden ist. Es mag sein, daß in dem Zeitraum danach bei Altbau-Wohnungen zum Teil andere Fußböden, wie Teppichböden, eingebaut worden sind, die ein höheres Maß an Trittschalldämmung aufweisen. Ein solcher Standard, der bei anderen vergleichbaren Wohnungen geschaffen worden ist, kann jedoch nicht zum Maßstab für die rechtlichen Verpflichtungen der Bekl. herangezogen werden. Es besteht grundsätzlich keine Verpflichtung eines Vermieters zur andauernden Modernisierung der Wohnung und zur ständigen Anpassung an die im Laufe der Zeit steigenden Wohnbedürfnisse (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., § 537 Rn. 25). Mit dieser Auffassung setzt sich die Kammer nicht in Widerspruch zu ihrer Entscheidung MM 1994, 281 (67 S 443/93), wo sie einen mangelhaften Schallschutz bei einer extrem dünnen Wohnungstrennwand bejaht hat. In diesem Falle waren die üblichen Anforderungen an den Schallschutz bei Wohnungstrennwänden nicht gewahrt. Ferner weicht die Kammer nicht von der Entscheidung des Landgerichts Berlin - ZK 62 - in GE 1995, 1211, ab, wonach der Vermieter eine Nachbesserung der Schalldämmung nur dann schuldet, wenn die Geräuschbelästigung unzumutbar ist. Geräusche, Unterhaltungen und Gähnen aus der Nachbarwohnung fast rund um die Uhr reichen dafür nicht aus. Nicht einschlägig ist ferner die Entscheidung des Landgerichts Berlin - ZK 62 - in GE 1996, 1249, wonach der Mieter bei Vertragsabschluß davon ausgehen darf, daß er bei einem späteren Dachgeschoßausbau vor unzumutbaren Lärmbelästigungen geschützt wird. Zur Frage der Zumutbarkeit ist darauf hinzuweisen, daß Geräuschbelästigungen, die durch das Begehen eines in einer Altbauwohnung befindlichen üblichen Dielenfußbodens verursacht werden, hinzunehmen sind.

Zum vertraglichen Maßstab können die Kl. nicht den Umstand erheben, daß der oder die Mieter der über ihnen liegenden Wohnung die vorhandenen Dielenfußböden mit Teppichen belegt haben. Es mag sein, daß dieser Umstand in erheblichem Umfang zu einer Dämpfung des Trittschalls beigetragen hat. Allein konnten die Kl. nicht davon ausgehen, daß ein über ihnen wohnender Mieter seine Wohnung in erheblichem Umfang mit Teppichen ausgestattet hatte. Denn bei Vertragsschluß konnten dies weder der damalige Vermieter noch sie wissen. Die Herstellung einer über das übliche Maß hinausgehenden Trittschalldämmung durch einen Mieter wird nicht zum Bestandteil des Vertrages des unter ihm wohnenden Mieters.

Der Vermieter übernimmt bei Vertragsschluß weder ausdrücklich noch stillschweigend eine Garantie dafür, daß diese Trittschalldämmung erhalten bleibt. Denn entscheidender Gesichtspunkt ist, daß dieser Umstand bei Vertragsschluß weder dem Vermieter noch dem Mieter bewußt ist. Für den Mieter werden die Vorteile der Trittschalldämmung durch den anderen Mieter erst bei längerem Aufenthalt in seiner Wohnung deutlich. Auch der Umstand, daß die Kl. für einen Zeitraum von 30 Jahren in den Genuß einer Trittschalldämmung gelangt sind, die nur auf die Verlegung von Teppichen in mehr oder weniger großem Umfang durch die über ihnen wohnenden Mieter verursacht worden sind, ändert an der Frage, welchen Standard an Trittschalldämmung die Bekl. ihnen schuldet, nichts.

Es ist nachvollziehbar, daß die Kl. den Eindruck einer Verschlechterung ihrer Wohnsituation haben, nachdem die neue Mieterin über ihnen einen Laminatfußboden aufgebracht hat. Für die rechtliche Beurteilung ist aber entscheidend die Frage, ob sich durch die Aufbringung des Laminatfußbodens die Trittschallverhältnisse im Vergleich zu einer Wohnung verschlechtert haben, die nicht mit Teppichen oder Teppichböden ausgestattet ist. Der baualterstypische Standard einer solchen Wohnung ist die Ausstattung mit Dielenfußboden. Deshalb kommt es entscheidend darauf an, wie sich die Trittschallverhältnisse im Vergleich zu einer Wohnung darstellen, die nur mit Dielenfußboden ausgestattet wäre. Ein Mangel wäre zu bejahen, wenn die Trittschalldämmung bei einem Laminatfußboden schlechter wäre als bei einem Dielenfußboßen. Das von der Kammer eingeholte Gutachten des Sachverständigen Prof. ... hat zu dem Ergebnis geführt, daß die Werte noch schlechter wären. (...)

Für den vertraglich vereinbarten Wohnungszustand kommt es auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses an. Grundsätzlich muß dieser Zustand nicht ständig steigenden Wohnbedürfnissen angepaßt werden.

In den über der Mietwohnung gelegenen Räumen wurden die Teppiche entfernt und ein Laminatfußboden aufgebracht. Der Mieter darunter fühlte sich durch entsprechende Trittschallgeräusche beeinträchtigt, minderte die Miete und verlangte vom Vermieter Abhilfe. Damit hatte er nur beim Amtsgericht Erfolg, nicht jedoch beim Landgericht.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, gab sich erhebliche Mühe: Es holte nämlich ein Sachverständigengutachten ein mit dem Ergebnis, daß der vorhandene Schallschutz nicht der DIN 4109/1989 entsprach. Die Grenzwerte waren für die einzelnen Zimmer um 4-5 dB überschritten. Der Grenzwert von 53 dB mußte aber nach Ansicht der Richter für das in den Jahren 1924 bis 1925 errichtete Gebäude und bei dem Mietvertragsabschluß vor Inkrafttreten der DIN 4109 nicht eingehalten werden, denn der Vermieter müsse die Wohnung nicht ständig den steigenden Wohnbedürfnissen anpassen (ein unzumutbarer Lärmpegel war vorliegend mit Sicherheit nicht vorhanden). Der Mieter könne sich auch nicht darauf berufen, zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses sei wegen der ausgelegten Teppiche in der Oberwohnung der Trittschall in Ordnung gewesen, also müsse dieser Standard gehalten werden. Maßgeblich sei ein üblicher Ausstattungsstandard, der vorliegend mit Dielenfußboden anzunehmen sei. Bei einem derartigen Fußboden würden die Geräusche noch lauter als bei einem Laminatfußboden sein.