Kein Mietausfall wg. unterlassener Schönheitsreparaturen

Kein Mietausfall wg. unterlassener Schönheitsreparaturen; kein Zurückbehaltungsrecht wg. ausstehender Betriebskostenabrechnung

1. Dem Vermieter steht ein Anspruch auf Mietausfall wegen unterlassener Renovierung nur dann zu, wenn er darlegt, daß die Räume bei ordnungsgemäßer Renovierung sofort hätten weitervermietet werden können.

2. Sind nach einer Besichtigung der Räume noch Schönheitsreparaturen durch den Mieter ausgeführt worden, muß der Zustand nach Ausführung dieser Arbeiten dargelegt werden, um einen Anspruch auf Schadensersatz wegen - unterlassener oder fehlerhaft ausgeführter - Schönheitsreparaturen zu begründen.

3. Dem Vermieter steht wegen noch nicht abgerechneter Betriebskosten kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu.

(...) 1. Für Februar 2000 steht der Bekl. eine aus § 557 Abs. 1 BGB hergeleitete Nutzungsentschädigung für 4 Tage zu, da der Kl. die Schlüssel erst am 4. Februar 2000 zurückgab, das Miet-verhältnis aufgrund Kündigung jedoch bereits zum 31. Januar 2000 endete. Soweit in § 12 des Mietvertrages eine Laufzeit vom 1. Februar 1995 bis zum 1. Februar 2000 vereinbart wurde, ist diese Erklärung da-hingehend auszulegen, daß die Parteien eine Laufzeit bis einschließlich Januar 2000 vereinbaren wollten. Denn der Mietvertrag ist erkennbar auf die Dauer von fünf Jahren angelegt, was bei einem Beginn am 1. Februar eine Beendigung zum 31. Januar bedeutet, da das Mietverhältnis ansonsten fünf Jahre und einen Tag dauern würde. 2. a) Ein weitergehender Anspruch auf Ersatz der Miete für Februar 2000, der sich nur aus § 326 Abs. 1 BGB oder - mangels Vorliegen der Voraus-setzungen dieser Vorschrift - direkt aus § 286 Abs. 1 BGB (vgl. hierzu LG Berlin GE 2000, 344, 345) ergeben könnte, kommt nicht in Be-tracht. Bei dem im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Anspruch für den restlichen Februar 2000 handelt es sich - anders als für die vier vorangegangenen Tage - um einen Schadensersatzanspruch. Für die Entscheidung kann im Ergebnis offenbleiben, ob das zurückgegebene Geschäftslokal tatsächlich noch renovierungsbedürftig war. Die Bekl. hat jedenfalls keinen ihr entstandenen Schaden dargetan. Insoweit fehlt es an Vortrag, daß Mietinteressenten für das Ladenlokal vorhanden gewesen wären, die aufgrund des Zustandes von einer Anmietung Abstand genommen haben. Eines derartigen Vortrages oder zumindest der Darlegung, daß es dem gewöhnlichen Lauf der Dinge entsprochen hätte, daß eine unverzügliche Weitervermietung hätte stattfinden können, hätte es zur Darlegung des Schadensersatzanspruches bedurft (vgl. LG Berlin [ZK 62], GE 2001, 926, 927; LG Berlin [ZK 63], GE 2000, 677). Zwar wird in der Rechtsprechung auch vertreten, daß der Vermieter bei Rückgabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung Schadensersatz in Höhe der Miete - jedenfalls für die voraussichtliche Dauer der erforderlichen Renovierungsarbeiten - ohne nähere Darlegung von Vermietungsbemühungen geltend machen kann (vgl. LG Berlin [ZK 67], GE 1999, 1052; LG Frankfurt am Main ZMR 2000, 763 = NZM 2000, 1177). Das Gericht schließt sich jedoch der erstgenannten Ansicht an. Es ist nichts dafür ersichtlich, daß der Vermieter bei der Frage des Schadensersatzes insoweit privilegiert werden soll, als er von der Darlegung eines Schadens und dessen Höhe enthoben werden solle. Der Einwand, der seine Renovierungspflicht verletzende Mieter verhalte sich nicht vertragstreu und sei deshalb nicht schützenswert, trägt die gegenteilige Ansicht nicht. Denn für den Fall, daß ein Nachmieter nicht vorhanden ist und mit einer nahtlosen Anschlußvermietung nach dem normalen Verlauf der Dinge nicht zu rechnen war, wirkt sich die Vertragsverletzung des Mieters auf den entstandenen Schaden nicht kausal aus; der Vermieter hätte auch bei bestem Zustand der Mieträume keine Mieteinnahmen erzielt (so ausdrücklich LG Berlin GE 2001, 926). Der Vermieter kann sich zwar auf § 252 BGB stützen, der für den Geschädigten eine Erleichterung bei der Darlegung des entstandenen Schadens vorsieht. Allerdings muß der Vermieter dann wenigstens darlegen, daß die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind, also eine nahtlose Anschlußvermietung dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge entsprochen hätte. Hierfür ist Hinreichendes weder vorgetragen noch sonst

r den Geschädigten eine Erleichterung bei der Darlegung des entstandenen Schadens vorsieht. Allerdings muß der Vermieter dann wenigstens darlegen, daß die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind, also eine nahtlose Anschlußvermietung dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge entsprochen hätte. Hierfür ist Hinreichendes weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Nach Ansicht des Gerichts ist die Einholung eines Rechtsentscheides wegen grundsätzlicher Bedeutung aufgrund der divergierenden Rechtsprechung nicht erforderlich. Denn bei der Frage, ob dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch wegen entgangener Miete aufgrund der Verletzung der Pflicht Ausführung von Schönheitsreparaturen zusteht, handelt es sich nicht um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum stellt, was gemäß § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO Voraussetzung für eine zulässige Vorlage ist. Denn das Be-stehen eines derartigen Schadensersatzanspruches richtet sich nach § 326 Abs. 1 BGB und § 252 BGB, Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts. Bei unterschiedlicher Auslegung dieser Vorschriften handelt es sich nicht um mietrechtliche Fragen, weshalb sich auch die Frage der grundsätzlichen Bedeutung für das Mietverhältnis nicht stellen kann.

b) Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht bzw. schlecht aus-geführter Schönheitsreparaturen steht der Bekl. im Ergebnis nicht zu. Dabei kann für die Entscheidung offenbleiben, bzw. zugunsten der Bekl. sogar unterstellt werden, ob bzw. daß ein derartigen Anspruch dem Grunde nach besteht. Jedenfalls hat die Bekl. die Schadenshöhe nicht ausreichend dargelegt. Unstreitig hat der Kl. noch am 1. Februar 2000 Nacharbeiten ausgeführt, weshalb die Zustandsbeschreibung vom 31. Januar 2000 "nicht mehr aktuell war", wie das Amtsgericht zu-treffend festgestellt hat. Dem Vortrag der Bekl. läßt sich nicht entnehmen, welche Arbeiten ordnungsgemäß erledigt waren und welche noch auszuführen waren. Dies geht zu ihren Lasten. Denn - wenn überhaupt - konnte ein Schadensersatzanspruch aufgrund der Fristbestimmung im Schreiben vom 31. Januar 2000 nur mit Ablauf des 28. Februar 2000 entstehen, weshalb es auf den Zustand der Mietsache zu diesem Zeitpunkt ankommt. Denn ein sich aus § 326 Abs. 1 BGB ergebender Schadensersatzanspruch entsteht erst nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Nachfrist (vgl. Palandt/Heinrichs, 60. Aufl., § 326 Rn. 24). Hierzu hat die Bekl. nichts vorgetragen. Denn den Zu-stand der Mietsache nach dem 28. Februar 2000 hat sie nicht näher beschrieben.

c) Der Bekl. steht ein Zurückbehaltungsrecht wegen der noch nicht ab-gerechneten (anteiligen) Betriebskosten für 2000 nicht zu. In der Rechtsprechung wird die Frage, ob dem Vermieter wegen noch nicht fälliger Gegenforderungen ein Zurückbehaltungsrecht an der an sich zur Rückzahlung fälligen Kaution zusteht, unterschiedlich beantwortet. Einerseits wird ein derartiges Zurückbehaltungsrecht anerkannt (LG Berlin [ZK 65], GE 2000, 893, 894), während es andererseits ver-neint wird (LG Berlin [ZK 62], GE 1999, 451-453 m. w. N.; AG Schö-neberg GE 1999, 1431). Das Gericht schließt sich der letztgenannten Ansicht an. Dem Vermieter steht für die Abrechnung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses ein angemessener Zeitraum zur Verfügung, der in der Regel sechs Monate beträgt, binnen der der Ver-mieter prüfen kann, ob ihm Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Nach Ablauf dieser Frist wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig. Dem kann der Vermieter nicht entgegenhalten, daß möglicherweise noch Ansprüche zu seinen Gunsten entstehen. Denn ein Zu-rückbehaltungsrecht entsteht gemäß § 273 BGB nur für fällige Forderungen. Die Ungewißheit, ob und in welcher Höhe Ansprüche noch entstehen können, geben dem Vermieter dagegen kein Zurückbehaltungsrecht. Wiederum ist nach Ansicht des Gerichts die Einholung ei-nes Rechtsentscheides wegen grundsätzlicher Bedeutung aufgrund der divergierenden Rechtsprechung nicht erforderlich. Denn bei der Frage, ob ein Zurückbehaltungsrecht besteht, handelt es sich nicht um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum stellt, was gemäß § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO Voraussetzung für eine zulässige Vorlage ist. Denn das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts beurteilt sich nach § 273 BGB oder § 320 BGB, Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts.

Der Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht renoviert hat, schuldet Nutzungsausfall für die fiktive Renovierungsdauer von zwei Monaten. So die bisherige Rechtsprechung der Zivilkammer 64. Diese schließt sich jetzt der entgegenstehenden Rechtsprechung anderer Kammern des Landgerichts Berlin an.

Der Vermieter hatte die Kaution ab Beendigung des Mietverhältnisses mit verschiedenen Begründungen einbehalten. Zum einen verlangte er Nutzungsausfall auch für die Zeit nach Rückgabe der Schlüssel, da die nicht renovierte Wohnung zunächst nicht habe weitervermietet werden können. Ferner verlangte er Schadensersatz in Höhe der Renovierungskosten unter Bezugnahme auf ein Abnahmeprotokoll, wobei allerdings unstreitig der Mieter auch danach noch Arbeiten ausgeführt hatte. Schließlich wollte er wegen einer zu erwartenden Betriebskostennachzahlung einen Teil der Kaution einbehalten.

In allen drei Punkten gab das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 13. November 2001 dem Mieter recht. Nutzungsausfall für die Zeit nach Rückgabe der Schlüssel könne der Vermieter nur verlangen, wenn er konkrete Nachmieter benennen könne, die allein wegen des Zustands der Wohnung abgesprungen waren. Entscheidungserheblich war das an sich nicht, denn der Mieter schuldete gar keine Schönheitsreparaturen; die 64. Kammer signalisiert also damit, daß auch sie sich der Rechtsprechung der anderen Kammern anschließen will. Schönheitsreparaturen waren nämlich deshalb nicht geschuldet, weil der Vermieter den Zustand der Räume nicht konkret beschrieben hatte. Wenn nach Abnahme vom Mieter Arbeiten ausgeführt worden sind, muß eine Nachabnahme erfolgen. Wird sie unterlassen, fehlt es an einer ausreichenden Zustandsschilderung. Auch hinsichtlich der ausstehenden Betriebskostennachforderung verneinte die Kammer ein Zurückbehaltungsrecht. Die entgegenstehende Rechtsprechung der Berliner Gerichte wird erwähnt; nicht allerdings die des OLG Hamburg oder die umfangreiche Literatur (vgl. nur Schmidt-Futterer/Blank Rdn. 57 ff. § 550 b BGB).