Kein Mangelbeseitigungsanspruch des mietenden Eigentümers gegen Nießbraucher

Kein Mangelbeseitigungsanspruch des mietenden Eigentümers gegen Nießbraucher; Instandhaltungspflicht

Zur Instandhaltungspflicht des Vermieters, dem der Nießbrauch an der Mietsache zusteht, gegenüber dem Eigentümer, der die Sache gemietet hat.

Der Kl. ist mit seiner Schwester seit 1981 in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in B., das zugunsten der Bekl., seiner Mutter, mit einem lebenslangen Nießbrauch belastet ist. Mit Vertrag vom 4. Februar 1987 mieteten der Kl. und seine inzwischen aus dem Vertrag ausgeschiedene Ehefrau eine in diesem Haus gelegene Wohnung von der Bekl. Mit Schreiben vom 18. Januar und 13. Februar 2003 verlangte der Kl. von der Bekl. die Vornahme verschiedener Instandsetzungsarbeiten in der von ihm gemieteten Wohnung. Der Kl. forderte die Bekl. unter anderem auf, die gesamte Elektroinstallation der Wohnung (mit Ausnahme der Küche) wegen Sicherheitsmängeln umgehend zu erneuern, und kündigte an, andernfalls die Arbeiten selbst in Auftrag zu geben und die dafür veranschlagten Kosten von 5.052,96 € an die Bekl. weiterzugeben.

Das Amtsgericht hat die Bekl. durch Versäumnisurteil unter anderem zur Zahlung des vom Kl. als Kostenvorschuß für die Erneuerung der Elektroinstallation verlangten Betrages von 5.052,96 € verurteilt. Auf den Einspruch der Bekl. hat das Amtsgericht sein Versäumnisurteil aufrechterhalten. Mit ihrer Berufung hat sich die Bekl. lediglich gegen ihre Verurteilung zur Zahlung des Kostenvorschusses von 5.052,96 € gewandt. Insoweit hat das Landgericht das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Kl., mit der dieser die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Dem Kl. stehe aus § 536 a Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 242 BGB ein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Erneuerung der Elektroinstallation in der von ihm gemieteten Wohnung nicht zu. Es könne dahingestellt bleiben, ob der Kl. die Erneuerungsbedürftigkeit der Elektroinstallation hinreichend dargetan habe. Selbst wenn darauf unter mietvertraglichen Gesichtspunkten ein Anspruch des Kl. bestünde, verstieße die Geltendmachung eines derartigen Anspruchs durch den Kl. als unzulässige Rechtsausübung gegen § 242 BGB, weil der Kl. das Erlangte an die Bekl. wieder zurückgewähren müßte (dolo-petit-Einrede). Die Bekl. schulde aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Nießbrauchsverhältnisses nach § 1041 BGB lediglich die gewöhnlichen Maßnahmen zur Unterhaltung der nießbrauchsbelasteten Sache, nicht aber Instandsetzungen wie eine Erneuerung der Elektroinstallation. Wenn die Bekl. aus dem Mietvertrag verpflichtet sein sollte, die Elektroinstallation in der Wohnung des Kl. zu erneuern, hätte sie insoweit gegenüber dem Kl. aus § 1049 BGB einen Erstattungsanspruch. Hierfür könne der Kl. als Miteigentümer von der Bekl. auch allein in Anspruch genommen werden; er habe sich gegebenenfalls mit seiner Schwester im Innenverhältnis auseinanderzusetzen. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht dem Kl. einen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Erneuerung der Elektroinstallation in der von ihm gemieteten Wohnung versagt.

1. Dem Kl. steht als Mieter ein Vorschußanspruch für die Kosten der Erneuerung der Elektroinstallation zu, wenn die Mietwohnung insoweit einen Mangel aufweist und er unter den Voraussetzungen des § 536 a Abs. 2 BGB zur Mangelbeseitigung im Wege der Ersatzvornahme berechtigt ist und deshalb Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen verlangen kann. Dies hat das Berufungsgericht zugunsten des Kl. unterstellt. Davon ist auch im Revisionsverfahren auszugehen.

2. Diesem mietrechtlichen Anspruch des Kl. steht jedoch entgegen, daß die Bekl. als Nießbraucherin dem Kl. gegenüber zu einer Erneuerung der Elektroinstallation nicht verpflichtet ist, weil die Erneuerung der Elektroinstallation nicht der Bekl. als Nießbraucherin, sondern dem Kl. selbst und dessen Schwester - als Eigentümern des Hauses - obliegt und das Verlangen des Kl. gegenüber der Bekl. deshalb, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, als Rechtsmißbrauch gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt.

a) Der Nießbraucher hat lediglich für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen (§ 1041 Satz 1 BGB); Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören (§ 1041 Satz 2 BGB). Zu der gewöhnlichen, dem Nießbraucher obliegenden Unterhaltung der Sache zählen solche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind; dazu gehören insbesondere normale Verschleißreparaturen (BGH, Urteil vom 6. Juni 2003 - V ZR 392/02 -, NJW-RR 2003, 1290 unter II 3 b). Zu Recht hat das Landgericht unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs angenommen, daß die vom Kl. verlangte Erneuerung der Elektroinstallation nicht davon umfaßt wird (vgl. BGH, aaO. unter II 3 c bb [3]) und deshalb grundsätzlich dem Eigentümer, also dem Kl. selbst und dessen Schwester, obliegt. Dagegen bringt die Revision nichts vor.

b) Sie meint aber, die vom Gesetz vorgegebene Verteilung der Pflichten zwischen Eigentümer und Nießbraucher werde im vorliegenden Fall - ausnahmsweise - durch den Mietvertrag der Parteien überlagert; dadurch habe die Bekl. die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache freiwillig übernommen und die vom Gesetz vorgegebene Verteilung der Pflichten zwischen Eigentümer und Nießbraucher abbedungen. Dies trifft nicht zu. Der Mietvertrag der Parteien enthält keine den Nießbrauch der Bekl. und die gesetzliche Lastenverteilung nach § 1041 BGB berührende Vereinbarung und hat deshalb, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, keine Auswirkungen auf die aus dem Nießbrauch sich ergebenden Rechte und Pflichten der Bekl. als Nießbraucherin einerseits und die Rechte und Pflichten des Kl. und seiner Schwester als Eigentümer andererseits. Das Rechtsverhältnis der Parteien ist hinsichtlich des Nießbrauchs der Bekl. nicht dadurch verändert worden, daß statt eines Dritten der Kl. selbst eine Wohnung in dem Haus gemietet hat, das in seinem und seiner Schwester Eigentum steht und mit dem Nießbrauch der Bekl. belastet ist.

c) Zu Recht hat das Berufungsgericht das Verlangen des Kl. aus § 536 a Abs. 2 BGB als rechtsmißbräuchlich (§ 242 BGB) angesehen. Denn dem mietrechtlichen Anspruch des Kl. steht der hypothetische Aufwendungsersatzanspruch der Bekl. gegenüber dem Kl. aus § 1049 BGB entgegen (dolo-petit-Einrede). Die dagegen von der Revision vorgebrachten Einwände greifen nicht durch.

aa) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht hinsichtlich des Anspruchs aus § 1049 BGB nicht verkannt, daß der Kl. nicht Alleineigentümer des Grundstücks ist, sondern gemeinsam mit seiner Schwester Gesamthandseigentümer. Mit Recht hat das Berufungsgericht dies als für die dolo-petit-Einrede der Bekl. unerheblich angesehen und darauf hingewiesen, daß es Sache des Kl. wäre, sich im Falle seiner Inanspruchnahme aus § 1049 BGB mit seiner Schwester im Innenverhältnis auseinanderzusetzen. Denn hinsichtlich des hypothetischen Anspruchs der Bekl. aus § 1049 BGB würde der Kl., sofern sich der Anspruch gegen die Erbengemeinschaft richtet, als Gesamtschuldner haften (§ 2058 BGB) und damit von der Bekl. allein in Anspruch genommen werden können (§ 421 BGB), so daß diese dem Kl. auch die dolo-petit-Einrede entgegenhalten kann.

bb) Unzutreffend ist auch die Auffassung der Revision, die Entscheidung des Berufungsgerichts sei mit § 2059 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu vereinbaren. Das nach dieser Vorschrift bestehende Leistungsverweigerungsrecht betrifft nur die Haftungsmasse, mit der ein Miterbe die gemeinschaftlichen Nachlaßverbindlichkeiten zu befriedigen hat, und ist losgelöst von seiner gesamtschuldnerischen Haftung (§ 2058 BGB). Als Gesamtschuldner kann der Miterbe wegen einer gemeinschaftlichen Nachlaßverbindlichkeit jedenfalls hinsichtlich seines Anteils an dem ungeteilten Nachlaß allein in Anspruch genommen werden. Deshalb wird der hypothetische Anspruch der Bekl. gegen den Kl. aus § 1049 BGB auch dann, wenn es sich dabei um eine gemeinschaftliche Nachlaßverbindlichkeit im Sinne des § 2058 BGB handeln sollte, von dem Leistungsverweigerungsrecht aus § 2059 Abs. 1 Satz 1 BGB ebensowenig berührt wie die der Bekl. im Hinblick auf diesen Anspruch gegenüber dem Kl. zustehende dolo-petit-Einrede. Dies gilt hier jedenfalls deshalb, weil der hypothetische Anspruch der Bekl. den Wert des Anteils des Kl. am Nachlaß nicht übersteigt.

cc) Ohne Erfolg rügt die Revision schließlich, das Berufungsgericht habe die tatsächlichen Voraussetzungen des Anspruchs der Bekl. aus § 1049 BGB rechtsfehlerhaft festgestellt. Vom Berufungsgericht übergangenen Sachvortrag (§ 286 ZPO) vermag die Revision nicht aufzuzeigen.

Es kann dahingestellt bleiben, ob der Anspruch aus § 1049 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht schon deshalb gegenüber dem Kl. allein - als einem der beiden Gesamthandseigentümer - begründet wäre, weil eine Erneuerung der Elektroinstallation jedenfalls seinem eigenen Willen und Interesse (§ 683 Satz 1 BGB) entspricht und deshalb eine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag jedenfalls für ihn als Geschäftsherrn vorläge. Selbst wenn es, wie die Revision meint, für den Anspruch aus § 1049 BGB auf eine Geschäftsführung ohne Auftrag für die Erbengemeinschaft als Geschäftsherrin und damit auch auf den Willen und das Interesse der Miterbin ankäme, hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Bekl. aus § 1049 BGB mit Recht bejaht. Die Revisionserwiderung weist zutreffend darauf hin, daß eine Erneuerung der Elektroinstallation nach dem eigenen Vortrag des Kl. über deren Erforderlichkeit und Dringlichkeit auch dem Interesse und mutmaßlichen Willen der Miterbin entspricht. Soweit die Revision demgegenüber behauptet, daß die Miterbin eine Erneuerung der Elektroinstallation weder für erforderlich noch für wünschenswert halte, handelt es sich um neuen Sachvortrag, der im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Die Erklärung der Schwester des Kl. aus dem Jahr 2001, auf die sich die Revision bezieht, sagt im übrigen über die Einstellung der Miterbin zur Erneuerung der Elektroinstallation nichts aus und steht deshalb der Feststellung des Berufungsgerichts nicht entgegen, daß die Voraussetzungen eines Anspruchs der Bekl. aus § 1049 BGB erfüllt wären, wenn die Bekl. auf Verlangen des Kl. die Elektroinstallation zu erneuern hätte.

Der Mieter kann vom Vermieter Beseitigung von Mängeln verlangen. Wenn für ein Grundstück ein Nießbrauch bestellt ist, kann der Nießbraucher Mietverträge als Vermieter abschließen, wobei auch der Eigentümer Mieter sein kann. Der Nießbraucher schuldet im Verhältnis zum Eigentümer nur normale Verschleißreparaturen.

Die Mutter des Klägers war Nießbraucherin an dem Hausgrundstück; sie vermietete an ihren Sohn, den Eigentümer, eine Wohnung im Haus. Der Sohn bemängelte die Elektroinstallation und verlangte Vorschuß für die Mängelbeseitigung.

Mit Urteil vom 13. Juli 2005 bestätigte der BGH die Auffassung der Vorinstanz, daß ein solches Verhalten treuwidrig ist. Zwar könne der Kläger als Mieter Mangelbeseitigung verlangen. Als Eigentümer sei er jedoch im Verhältnis zu seiner Mutter als Nießbraucherin verpflichtet, ihr die Instandsetzungskosten zu erstatten. Dann sei das Zahlungsverlangen treuwidrig.