Kein Mangel bei späterer Änderung des wissenschaftlich-technischen Sicherheitsstandards

Kein Mangel bei späterer Änderung des wissenschaftlich-technischen Sicherheitsstandards; Einbruchserie als Mangel

1. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht gemäß § 536 (a. F.) bzw. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, den Sicherheitsstandard eines vermieteten Bürogebäudes veränderten Sicherungserkenntnissen anzupassen.

2. Zur Frage, ob eine Einbruchserie einen Mangel der Mietsache darstellt.

Die Parteien streiten darüber, ob die Bekl. wegen von ihr behaupteter Sicherheitsmängel zur Minderung und Zurückhaltung der Miete berechtigt ist.

Die Bekl. hat ihren Klageabweisungsantrag u. a. darauf gestützt, daß das Mietobjekt seit Mietbeginn mit Bau- und Sicherheitsmängeln behaftet sei, die seit 1998 zu einer Einbruchserie geführt hätten. Sie hat Minderung geltend gemacht und sich hilfsweise auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen.

Die in Rede stehenden Stockwerkstüren seien schwache Metallrahmentüren mit Einfachverglasung, die für Kleinkriminelle und Gelegenheitsdiebe kein Hindernis darstellten. Wegen der erhöhten Einbruchsgefährdung und einer überdurchschnittlich hohen Kriminalitätsrate - wie hier wegen der Bahnhofsnähe und des nahegelegenen Rotlichtmilieus - liege ein Sachmangel vor, wenn die Zugangstüren zu angemieteten Büroräumen nicht mit Sicherheitsvorkehrungen ausgerüstet seien. In den letzten Jahren sei es zu folgenden Einbruchsvorfällen in den angemieteten Büroräumen gekommen: am 3.2.1997 (Beschädigungen und Diebstahl eines Laptops, Schaden ca. 5.000 DM) am 25.2. (Türbeschädigung und Diebstahl von Werbegeschenken, Schaden 3.100 DM) und 28.12.1998 (diverse Beschädigungen, keine Entwendung, Schaden ca. 2.000 DM) und am 19.4.1999 (diverse Beschädigungen, keine Entwendung, Schaden ca. 2.000 DM). Hilfsweise beruft sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht. In vier Etagen seien acht Metalltüren und drei Holztüren gegen Türen auszutauschen, die den an einbruchshemmende Türelemente zu stellenden Anforderungen genügten.

(...) 1. Die zulässige Feststellungsklage ist begründet. Die Bekl. ist nicht berechtigt, den vereinbarten Mietzins wegen etwaiger Sicherheitsmängel der Stockwerkzugangstüren und der Tiefgarage gemäß § 537 Abs. 1 BGB (a. F.) bzw. § 536 Abs. 1 BGB zu mindern. Unter einem Mangel i. S. der genannten Bestimmungen ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des beschwerdefreien Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des Mietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mangel zu qualifizieren sind (BGH NJW 2000, 1713 = ZMR 2000, 508; OLG Hamm OLGR 1996, 76: Minderung des Mietzinses bei Beeinträchtigung des Zugangs zu einem Geschäftslokal durch Begleiterscheinungen der Drogenszene). Gemessen an diesen Grundsätzen hat die Bekl. die Voraussetzungen eines Mangels nicht schlüssig dargelegt. (a) Soweit die Bekl. sich darauf beruft, daß die Stockwerkszugangstüren keinen ausreichenden Einbruchschutz gewährleisten, kann nicht festgestellt werden, daß die vorhandenen Türen negativ von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweichen. Die dem Mietvertrag als Anlage beigefügte Baubeschreibung sah hinsichtlich der Türen folgende Ausstattung vor:

1. Türen/Büroraum: Stahlzarge m. Dichtung, Türblatt mit Schichtstoffoberfläche 88.5 x 213.5

2. Türen/Büroflure: Eingangstüren Alurahmen, rauchdicht

3. Akten-/Abstellräume: Stahlzarge m. umlaufender Dichtung, Türblatt m. Schichtstoffplatten 88.5 auf 213.5

Unbestritten entsprechen die vorhandenen Türen diesen Anforderungen, so daß eine Abweichung des Ist- von dem vertraglich geschuldeten Sollzustand nicht vorliegt. Daß die Stockwerkstüren konstruktionsbedingt für Kleinkriminelle und Gelegenheitsdiebe kein Hindernis darstellen sollen, begründet für sich allein schon deshalb keinen Mangel, weil die Parteien einen über die Baubeschreibung hinausgehenden Sicherheitsstandard nicht vereinbart haben und auch keine Anhaltspunkte vorgetragen sind, die die Annahme rechtfertigen, einbruchsichere(re) Türen gehörten zum üblichen Standard vergleichbarer Bürogebäude. Fehlende Vorkehrungen zur Verbesserung der Sicherheit des Mietobjekts werden dementsprechend auch im mietrechtlichen Schrifttum nicht als Mangel, sondern als Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 541 b BGB eingestuft (vgl. Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 3. Aufl. 2000, S. 91, Rdnr. 20; Scholz, Wohnraummodernisierung und Mieterhöhung, WM 1995, 12 ff.), zu deren Vornahme der Vermieter nicht verpflichtet, wohl aber berechtigt ist. Auch der inzwischen aufgehobene, aber für die Abgrenzung von Instandsetzungs- und Verbesserungsmaßnahmen als Auslegungshilfe weiter heranzuziehende § 4 Nr. 8 ModEnG hat bauliche Maßnahmen zur Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt in diesem Sinn ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet. Die Kl. ist ohne vertragliche Vereinbarung auch nicht gemäß § 536 (a. F.) bzw. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, den Sicherheitsstandard des Gebäudes veränderten Sicherungserkenntnissen anzupassen, so daß die Bekl. auch hieraus ein Minderungsrecht nicht ableiten kann. Die Frage, welcher Standard für die Frage des vertragsgemäßen Gebrauchs geschuldet wird, beurteilt sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Soweit in der jüngeren Rechtsprechung die Auffassung vertreten wird, daß eine bei Mietbeginn als mangelfrei eingestufte Mietsache sich durch Änderung des wissenschaftlich-technischen Standards nachträglich als mangelhaft erweisen könne (vgl. BVerfG NZM 1999, 302; BayObLG NZM 1999, 899), betrifft diese den Schutz des Mieters vor Gesundheitsgefahren durch Überschreitung nachträglich verschärfter wissenschaftlicher Grenzwerte. Diese Rechtsprechung kann nach Ansicht des Senats nicht dahin verallgemeinert werden, daß - wie im Streitfall - jede nachträglich mögliche Verbesserung der Ausstattung eines Gebäudes zum Nachteil des Vermieters den von ihm zu gewährleistenden vertragsgemäßen Gebrauch verändert. Dies würde nämlich zum einen zu einer uferlosen Ausdehnung des Fehlerbegriffs führen und zum anderen entgegen der in den §§ 541 a, 541 b (a. F.) bzw. § 554 Abs. 1 und 2 BGB zum Ausdruck gekommenen gesetzlichen Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung bedeuten, daß der Vermieter verpflichtet wäre, sein Mietobjekt fortlaufend auf dem neuesten technischen Stand zu halten. Auch die von der Bekl. behauptete Einbruchserie begründet keinen Mangel i. S. der § 537 Abs. 1 (a. F.), § 536 Abs. 1 BGB. Durch die von der Bekl. für die Zeit zwischen dem 3.2.1997 und dem 19.4.1999 aufgezählten insgesamt vier Einbrüche in ihre Geschäftsräume wird der Mietgebrauch nicht unmittelbar beeinträchtigt, weil die Mieträume zu dem gemäß § 1 Nr. 2 des Mietvertrages vertraglich vereinbarten Nutzungszweck als Büroräume weiterhin geeignet sind. Mit dieser Auffassung sieht sich der Senat in Einklang mit der überwiegenden OLG-Rechtsprechung. Sowohl das OLG Rostock (OLGR

brüche in ihre Geschäftsräume wird der Mietgebrauch nicht unmittelbar beeinträchtigt, weil die Mieträume zu dem gemäß § 1 Nr. 2 des Mietvertrages vertraglich vereinbarten Nutzungszweck als Büroräume weiterhin geeignet sind. Mit dieser Auffassung sieht sich der Senat in Einklang mit der überwiegenden OLG-Rechtsprechung. Sowohl das OLG Rostock (OLGR 2002, 34, 37) als auch das KG (NZM 1998, 437) haben es abgelehnt, eine Einbruchserie bei Fehlen besonderer Sicherheitsvorkehrungen als Mangel der Mietsache einzustufen. Weitergehend hat das OLG Koblenz (NJW-RR 1989, 1247) es abgelehnt, aus tätlichen Angriffen Dritter gegen Angestellte des Mieters einen Mangel des Mietobjekts abzuleiten. Soweit ersichtlich hat in der veröffentlichten Rechtsprechung lediglich das OLG Naumburg dem Mieter mit Urteil vom 16.12.1996 (NZM 1998, 438) bei Vorliegen einer Einbruchserie das Recht zugebilligt, das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 542 BGB a. F. fristlos zu kündigen. Die darin aufgestellten Erwägungen lassen sich auf den vorliegenden Fall nicht übertragen. Nach dem Urteilssachverhalt hatte die Mieterin ihre fristlose Kündigung darauf gestützt, daß innerhalb von zwei Jahren in ihr Sachverständigenbüro sechsmal, davon allein zwischen dem 9.8. und dem 18.11.1995 viermal (9.8., 16.8., 16.10. + 18.11.1995), eingebrochen worden sei und daß ihre Versicherung nach dem letzten Schadensfall die Geschäftsversicherung gekündigt habe. Das OLG Naumburg hat gerade in dieser schnellen zeitlichen Abfolge der Einbrüche und des hierdurch bedingten Versicherungsverlustes eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs gesehen. Mit dieser Fallgestaltung ist der Streitfall nicht vergleichbar. Nach dem Vorbringen der Bekl. hat es in der Zeit vom 3.2.1997 bis 19.4.1999 insgesamt lediglich vier, zeitlich über Monate auseinander liegende Einbruchdiebstähle in ihre Geschäftsräume gegeben, und zwar am 3.2.1997, am 25.2.1998, am 28.12.1998 und am 19.4.1999. Von einer Einbruchserie, wie sie der Entscheidung des OLG Naumburg zugrunde lag, kann bei diesem Sachverhalt nicht gesprochen werden. Weitergehende Vorfälle hat die Bekl. nicht konkretisiert. Hierauf hat bereits das Landgericht zutreffend hingewiesen, ohne daß die Bekl. - über die vorstehend aufgeführten Einbrüche hinaus - weitere Straftaten präzisiert hat. Es fehlen darüber hinaus auch konkrete Anhaltspunkte für die Annahme, ohne Schaffung eines verbesserten Einbruchschutzes an den vorhandenen Türen werde das Objekt von einer Betriebsversicherung nicht als versicherbar angesehen. Im übrigen ist der Bekl. dieser Einwand auch nach § 539 BGB analog verwehrt. Die Frage der Versicherbarkeit eines Mietobjekts betrifft das ureigenste Geschäftsfeld der Bekl. Wenn diese sich zu einer Anmietung entschließt, ohne die Versicherbarkeit des Objekts zu prüfen, hat sie jedenfalls grob fahrlässig gehandelt und kann sich im nachhinein hierauf nicht mehr berufen.

Ein Mangel ist die Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand, wobei sich der Soll-Zustand nach den Vereinbarungen bei Mietvertragsabschluß richtet. Spätere erhöhte Anforderungen (DIN-Werte, wissenschaftliche Grenzwerte) können allenfalls bei Gesundheitsgefährdung des Mieters eine Instandsetzungspflicht des Vermieters auslösen. Geht es etwa nur um Fragen des Schallschutzes, bleibt es bei dem Grundsatz, daß es auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt (LG Berlin ZMR 2000, 532). Auch das OLG Düsseldorf ist dieser Auffassung.

In die Büroräume war mehrfach eingebrochen worden. Die Mieterin meinte, die Stockwerkstüren seien nicht ausreichend gesichert und minderte die Miete.

Mit Urteil vom 6. Juni 2002 meinte das OLG Düsseldorf, ein Mietmangel liege nicht vor, da die Türen dem vertraglich geschuldeten Zustand entsprachen. Spätere Änderungen von Standards seien nur ausnahmsweise bei Gesundheitsgefährdung des Mieters zu berücksichtigen, nicht aber generell für die Frage, wann ein Mietmangel vorliege. Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit des Mietobjektes gehörten zur Modernisierung, zu deren Maßnahme der Vermieter berechtigt, aber nicht verpflichtet ist. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Umstand, daß in einem Zeitraum von knapp zwei Jahren viermal eingebrochen worden war.