Kein Mangel bei schon bei Vertragsabschluß vorhandenem lärmintensiven Gewerbebetrieb

Kein Mangel bei schon bei Vertragsabschluß vorhandenem lärmintensiven Gewerbebetrieb; Mietminderung, Lärmbelästigung

1. Wer eine Wohnung über einer Bäckerei mietet, muß mit einer gewissen Lärmbelästigung rechnen; ein Mangel liegt darin nicht. 2. Nicht jeder Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften wie die TA Lärm begründet einen Mangel, sondern der Mieter muß eine konkrete Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit darlegen, wozu ein Lärmprotokoll gehört.

Il. Die Berufung ist unbegründet.

Ein Minderungsrecht gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. steht der Bekl. nicht zu.

Voraussetzung dafür wäre nämlich, daß die Mietsache im Juli 2001 mit einem Fehler behaftet war, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert hat. Vorliegend hat die Bekl. für den streitgegenständlichen Zeitraum Larmbelästigungen an Werktagen aus der im Erdgeschoß liegenden Bäckerei in der Zeit von 5.00-7.00 Uhr behauptet. Allerdings hat die Bekl. diesbezüglich kein Lärmprotokoll vorgelegt, so daß sich das Ausmaß und der Lärmpegel anhand der Ausführungen der Bekl. lediglich vermuten lassen. Auch wenn man die diesbezüglichen Ausführungen der Bekl. als wahr unterstellt, besteht insoweit kein Minderungsrecht der Bekl.

Für die Frage eines Mangels im Sinne von § 537 BGB ist darauf abzustellen, welches Maß an Störungsfreiheit dem Mieter bei vernünftiger Auslegung des Mietvertrages unter Mitberücksichtigung von Mietpreis, Art und Lage des Mietobjektes geschuldet ist. (BayObLG WuM 1987, 112; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 7. Aufl. 1999, §§ 535, 536 Rdnr. 311; Bub-Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, lll B Rdnr. 1239; Staudinger-Emmerich, § 537 Rdnr. 43). Unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Rechtsprechung ist zu differenzieren: Kein Minderungsrecht, aber auch keinen Anspruch des Mieters auf Störungsabwehr begründen solche Störungen, die von den Parteien - auch stillschweigend nach den ihnen bei Vertragsschluß bekannten Umständen und Verhältnissen - bereits vertraglich vorausgesetzt wurden und im vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigt werden konnten. So z. B. die unvermeidlichen Störungen durch einen Gewerbebetrieb im Hause oder in der Nachbarschaft (LG Landshut NZM 1998, 761; AG Berlin-Wedding GE 2000, 1330; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 536 Rdnr. 34; Bub-Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, lll B Rdnr. 1239).

Bei Abschluß des Mietvertrages befand sich im Erdgeschoß, also unmittelbar unterhalb der von der Bekl. angemieteten Wohnung eine Bäckerei. Das Gebäude befand sich in einer Fußgängerzone. Für die Bekl. war bei Abschluß des Mietvertrages ersichtlich, daß mit dem Bäckereibetrieb ein Gewerbebetrieb im Geschoß unterhalb ihrer Wohnung betrieben wurde. Sie mußte daher mit Lärmbelästigungen durch die gewerbespezifischen Lärmquellen rechnen. Wer eine Wohnung über einer Bäckerei mietet, muß grundsätzlich davon ausgehen, daß von dieser Lärmbelästigungen ausgehen, die mit dem normalen Betrieb einer Bäckerei verbunden sind. Dazu gehören der Betrieb eines Kühlaggregates zur Lagerung von Backwaren, die Anlieferung von Waren, das Rollen von Schiebewagen auf dem Fußboden, das Öffnen und Schließen von Türen, das Anstoßen von Gegenständen, das Klappern von Kuchenblechen. Es handelt sich dabei um eine typische Geräuschkulisse einer Bäckereifiliale. Da bei einer Verkaufsstelle für Backwaren traditionell der Produktionsprozeß oder der Anliefervorgang vor Geschäftsöffnung erfolgen muß, war die Anmietung der Wohnung mit dem Risiko verbunden, in den Morgenstunden einer höheren Lärmbelästigung ausgesetzt zu werden. Der vertragsgemäße Zustand der Mietwohnung schließt eine gewisse Lärmbelästigung ein.

Es kann insoweit auch dahinstehen, ob es sich bei Abschluß des Mietvertrages lediglich um eine Backwarenverkaufsstelle oder einen Produktionsbetrieb handelte. Es kommt nicht darauf an, welche konkreten Lärmquellen im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorhanden waren. Vielmehr muß die Bekl. grundsätzlich damit rechnen, daß eine Bäckereifiliale ihre Öffnungszeiten und damit den Zeitpunkt des morgendlichen Arbeitsbeginns ändert. Sie muß auch damit rechnen, daß Umbauten stattfinden, die zu einer Ausweitung des Geschäftsbetriebes führen. Sie darf nicht darauf vertrauen, daß die Verhältnisse in einer dem steten Wandel unterzogenen Branche unverändert bleiben. Vielmehr mußte sie jederzeit mit Veränderungen entsprechend der Veränderungen von Produktionstechniken, Vertriebsformen etc. rechnen. Die Bekl. hat keinen Bestandsschutz eines Status quo vorhandener Lärmquellen. Überdies konnte die Bekl. bei Abschluß des Mietvertrages nicht im einzelnen genau wissen, wie sich die genauen Verhältnisse der konkret vorhandenen Bäckereifiliale verhielten. Insbesondere konnte sie nicht wissen, wann der Geschäftsbetrieb beginnt und welche Geräusche konkret in der Wohnung wahrnehmbar sein werden. Deshalb mußte sie von vornherein damit rechnen, daß die Bäckereifiliale ihren Betrieb frühzeitig öffnet, wie es in dieser Branche üblich ist. Dies gilt insbesondere deshalb, weil sich die Bäckerei in einer Fußgängerzone und in einem Wohngebiet befindet, wo schon morgens mit Fußgängerverkehr zu rechnen ist. Wenn ein Mieter nach Einzug feststellt, daß eine Filiale etwas später öffnet als andere Geschäfte desselben Gewerbezweiges, ist dies für ihn ein Vorteil, auf den er keinen Bestandsschutz genießt. Aufgrund der heutigen Lebensverhältnisse muß ein Mieter einer Wohnung in einer gewerblich genutzten Fußgängerzone generell mit Veränderungen der gewerbespezifischen Lärmquellen rechnen. Festzuhalten ist daher, daß die von der Bekl. geltend gemachten Lärmbelästigungen unter den konkreten Bedingungen des Einzelfalles gewerbespezifisch sind und daher nicht zu einem Mangel der Mietsache führen.

Die Bekl. kann sich vorliegend nicht auf einen Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen. Nicht jede Überschreitung öffentlich-rechtlicher Normen führt zu einem Mangel im Sinne des privaten Mietrechts, sondern dieser muß zusätzlich konkret die Nutzungsmöglichkeit des Mietobjektes beeinträchtigen (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 536 Rdnr. 34). Bei der Nutzung einer Wohnung, die sich bei Mietvertragsabschluß erkennbar oberhalb eines geräuschintensiven Gewerbebetriebes befindet, ist die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben lediglich unter Berücksichtigung der konkreten Umstände geschuldet. Es ist hier aber angesichts des für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht vorliegenden Lärmprotokolls nicht möglich, die Nichteinhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften festzustellen. Es ist nicht ersichtlich, daß die öffentlich-rechtlich zulässigen Lärmpegel in der streitgegenständlichen Zeit von 5.00 Uhr bis 7.00 Uhr regelmäßig überschritten wurden.

Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß der Kl. durch die Hausordnung verpflichtet war, im streitgegenständlichen Zeitraum Juli 2001 die geltend gemachte Lärmbelästigung zu verhindern. Auch insoweit ist die Hausordnung unter Berücksichtigung der Spezifika des Mietobjektes zu interpretieren. Bei einem Mietshaus, in dem sich bei Vertragsabschluß bereits eine Bäckerei befindet, gilt die Hausordnung nur, soweit es die gewerbespezifischen Lärmquellen zulassen. Nach geltender Rechtsprechung besteht auch bei anderen Lärmquellen trotz Hausordnung kein absoluter Lärmschutz während der Nachtzeit von 22 bis 6 Uhr. So darf lärmverursachendes Duschen und Baden auch in der Nachtzeit ausgeübt werden, sofern eine Dauer von 30 Minuten nicht überschritten wird (OLG Düsseldorf WuM 1991, 288; LG Köln WuM 1997, 323). Dieselben Grundsätze gelten aber auch für eine Wohnung, die sich erkennbar oberhalb eines geräuschintensiven Gewerbebetriebs befindet.

Die Widerklage ist unbegründet. Die Bekl. hat keinen Anspruch gegen den Kl., daß dieser durch geeignete Maßnahmen sicherstellt, daß werktags, d. h. Montag bis Samstag, aus den Geschäftsräumen der Bäckerei K. im Erdgeschoß des von der Bekl. bewohnten Hauses in der Zeit von 22.00 Uhr bis 7.00 Uhr kein die Nachtruhe störender Lärm auf die Wohnung der Bekl. einwirkt. Grundsätzlich ist zwar der Vermieter im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses verpflichtet, den Mietgebrauch von Störungen Dritter freizuhalten (BGHZ 99, 182; LG Berlin MM 1995, 353; LG Berlin ZMR 1987, 334; LG Hamburg WuM 1987, 218; Schmidt-Futterer, 7. Aufl. 1999, §§ 535, 536 Rdnr. 310; Bub-Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, lll B Rdnr. 1238). Hier gelten aber die oben dargestellten Grundsätze entsprechend. Einen Beseitigungsanspruch kann die Bekl. nicht geltend machen, da es sich bei den geltend gemachten Lärmquellen um gewerbespezifische Lärmquellen handelt.

Die Bekl. kann sich in bezug auf ihren Antrag auch nicht auf einen Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen. Wie oben ausgeführt, führt nicht jede Überschreitung öffentlich-rechtlicher Normen zu einem Mangel im Sinne des privaten Mietrechts, sondern dieser muß zusätzlich konkret die Nutzungsmöglichkeit des Mietobjektes beeinträchtigen (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 536 Rdnr. 34). Bei der Nutzung einer Wohnung, die sich bei Mietvertragsabschluß erkennbar oberhalb eines geräuschintensiven Gewerbebetriebes befindet, ist die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben lediglich unter Berücksichtigung der konkreten Umstände geschuldet. Im öffentlichen Recht gelten bei Lärm aus Gewerbebetrieben die Lärmgrenzen nach § 66 Abs. 2 BlmSchG, wo für nicht genehmigungsbedürftige Anlagen auf die Einhaltung allgemeiner Verwaltungsvorschriften (z. B. TA Lärm, Beilage zum Bundesanzeiger 137 vom 16.7.1968) verwiesen wird (LG Hamburg WuM 1987, 218).

Nach der TA Lärm soll das auf die Nachbarschaft gewerblich genutzter Anlagen einwirkende Geräusch die nachfolgenden Schallpegel nicht übersteigen: "Gebiete mit gewerblichen Anlagen und Wohnungen, in denen weder vorwiegend gewerbliche Anlagen noch vorwiegend Wohnungen untergebracht sind: Tag 60 dB (A), Nacht 45 dB (A)".

Es ist unter Berücksichtigung des ursprünglichen Vortrages der Bekl. nicht ersichtlich, daß diese Grenzwerte im maßgeblichen Umfang überschritten würden.

Vertragsgemäßer Zustand im Sinne des § 535 BGB ist der Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses. Grundsätzlich können nur spätere Änderungen einen Minderungsanspruch des Mieters begründen.

Bei Abschluß des Mietvertrages befand sich im Erdgeschoß unter der Wohnung des Mieters eine Bäckerei. Später beanstandete der Mieter eine seiner Meinung nach unzumutbare Lärmbelästigung, machte Minderung geltend und verlangte im Wege der Widerklage Abhilfemaßnahmen vom Vermieter, da auch öffentlich-rechtliche Grenzwerte nicht eingehalten worden seien.

Mit Urteil vom 21. November 2002 verwies das Landgericht Berlin darauf, daß weder ein Minderungsrecht noch ein Anspruch des Mieters auf Störungsabwehr für solche Störungen bestehe, die bei Vertragsschluß schon bekannt und damit vorausgesetzt waren. Wer eine Wohnung über einer Bäckerei miete, müsse grundsätzlich davon ausgehen, daß es zu Lärmbelästigungen kommt, die mit dem normalen Betrieb einer Bäckerei verbunden sind, z. B. Betrieb eines Kühlaggregats, Anlieferung von Backwaren etc. Auch mit Änderungen der Öffnungszeiten oder Baumaßnahmen müsse er rechnen. Die Überschreitung von öffentlich-rechtlichen Grenzwerten stelle nur dann einen Mietmangel dar, wenn eine konkrete Beeinträchtigung vorgetragen werde, wozu ein Lärmprotokoll, also eine Schallmessung, gehöre.