Kein Maklerlohn bei Vorkenntnis des wirtschaftlich Begünstigten

Kein Maklerlohn bei Vorkenntnis des wirtschaftlich Begünstigten; Maklerprovision; Verflechtung

1. Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Verkaufsprovision trotz Vorkenntnis, wenn er zusätzliche Informationen geliefert hat, die eine wesentliche Maklerleistung darstellen.

2. Bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung ist die Vorkenntnis eines Gesellschafters einer Immobilien GbR (rechtlich eine OHG) auch den anderen ehemaligen Gesellschaftern zuzurechnen, wenn eine wirtschaftliche Identität mit der später gegründeten GmbH & Co. KG als Käuferin besteht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung einer Maklerprovision im Zusammenhang mit dem Objekt ... in Berlin in Anspruch.

Die Kl. stand mit den Bekl. zu 1) und 2) seit Dezember 2007 in Geschäftsbeziehungen. Die Bekl. zu 1) und 2) betrieben zu diesem Zeitpunkt mit dem dritten Gesellschafter ... unter der Firma ... zwei Jugendhotels in Berlin und waren auf der Suche nach einem geeigneten Objekt für den Betrieb eines weiteren Jugendhotels. Dabei wollten die Bekl. zu 1) und 2) das neue Objekt zunächst anmieten.

Am 20.10.2009 überreichte der Mitarbeiter der Kl. den Bekl. zu 1) und 2) und Herrn ... ein Exposé, in dem unter anderem das streitgegenständliche Objekt zum Kauf angeboten wurde.

In der Folgezeit teilten die Bekl. zu 1) und 2) der Kl. mit, dass neue Projekte nicht mehr gemeinsam mit Herrn ..., sondern nunmehr mit dem Bekl. zu 3) als neuem Geschäftspartner und Investor durchgeführt werden sollten. Der Bekl. zu 3), welcher bereits seit Dezember 2007 gemeinsam mit dem Bekl. zu 1) Gesellschafter der kaufmännisch tätigen ... Immobilien GbR war, führte zunächst Vertragsverhandlungen über den Erwerb des Objekts P. Straße 180-182.

Im März 2010 traf Herr ... im Rahmen einer Besichtigung des streitgegenständlichen Objekts die Bekl. zu 1) und 2) dort an. Auf telefonische Nachfrage des Herrn ... bestätigte der Bekl. zu 1), an dem Objekt interessiert zu sein. Am 20.4.2012 fand ein gemeinsamer Termin in dem streitgegenständlichen Objekt statt, bei welchem Herr ..., der Zeuge ... als Vertreter des Eigentümers und die Bekl. zu 1) und 2) anwesend waren. Die Kl. fragte danach bei dem Eigentümer des Objekts weitere Unterlagen an und leitete diese an die Bekl. zu 1) und 2) weiter.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.7.2010 kaufte die am 20.4.2012 gegründete GmbH & Co. KG mit Sitz in Vechta (nachfolgend: Käuferin), deren Geschäftsgegenstand der Erwerb des streitgegenständlichen Objekts, dessen Umbau und Vermietung ist und deren Komplementär-GmbH zu diesem Zeitpunkt von dem Bekl. zu 3) als allein vertretungsberechtigtem Geschäftsführer vertreten wurde, das streitgegenständliche Objekt zu einem Preis von 7,7 Millionen €.

Auf einer Gesellschafterversammlung am 20.8.2012 traten unter anderem die Bekl. zu 1) und 2) der Käuferin, welche in Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG umbenannt wurde, als Kommanditisten bei.

Unter dem 28.2.2011 forderte die Kl. die Bekl. zur Zahlung einer Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises auf.

Die Kl. behauptet, die Bekl. zu 1) und 2) seien seit Oktober 2009 daran interessiert gewesen, eine Immobilie nicht anzumieten, sondern zu kaufen. In dem auf das Treffen im März 2010 folgenden Telefonat zwischen Herrn ... und dem Bekl. zu 1) habe dieser ein Ankaufsinteresse in Bezug auf das streitgegenständliche Objekt geäußert und die Kl. beauftragt, für die Bekl. weitere für den Betrieb eines Jugendhotels geeignete Objekte zum Kauf nachzuweisen. Nach dem gemeinsamen Termin in dem Objekt habe Herr ... den Bekl. zu 1) und 2) das Objekt nochmals intensiv und detailliert vorgestellt.

Die Bekl. behaupten, der Bekl. zu 3) habe bereits seit Februar 2010 mit dem Eigentümer des Objekts über dessen Ankauf verhandelt.

Die Klage ist unbegründet. Der Kl. steht gegen keinen der Bekl. ein Anspruch auf Zahlung eines Maklerhonorars gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Es besteht zunächst kein Anspruch gegen den Bekl. zu 3). Unabhängig davon, ob zwischen der Kl. und dem Bekl. zu 3) ein Maklervertrag zustande gekommen ist und ob ein Abschluss des Grundstückskaufvertrages durch die Käuferin Maklerhonoraransprüche gegen den Bekl. zu 3) auslösen konnte, fehlt es jedenfalls an einer für den späteren Abschluss des Hauptvertrages durch die Käuferin kausalen Maklertätigkeit der Kl., denn der Bekl. zu 3) als Gesellschafter der Käuferin hatte bereits vor der Erbringung der Maklerleistung durch die Kl. Kenntnis von dem mitgeteilten Objekt und der Verkaufsbereitschaft des Eigentümers. Dies hat der Zeuge, an dessen Glaubwürdigkeit keine Zweifel bestehen, in seiner Vernehmung glaubhaft dargelegt. Er hat nach Einsicht in seine damaligen Aufzeichnungen angegeben, dass das erste Gespräch mit dem Bekl. zu 3) wegen des streitgegenständlichen Objekts am 16.2.2010 stattgefunden hat und die seitdem geführten Vertragsverhandlungen zu dem Kaufvertrag vom 23.7.2010 geführt haben. Dem ist die Kl. nicht mehr substantiiert entgegengetreten. Die maßgebliche Maklerleistung der Kl. wurde erst nach dem Beginn der Verhandlungen zwischen dem Bekl. zu 3) und dem Eigentümer erbracht. Sie bestand hier darin, die potentiellen Vertragsparteien am 20.4.2012 zusammenzubringen, da erst in diesem Zeitpunkt der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht war. Der Nachweis setzt voraus, dass der Kunde durch die Maklerleistung in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. BGH, Urteil vom 15.4.2010, III ZR 153/09). Dies war vor dem gemeinsamen Termin noch nicht der Fall. Insbesondere genügte für die Erbringung der Maklerleistung nicht die Übergabe des Exposés, da diesem weder der Name noch sonstige Angaben zum Verkäufer des Objekts zu entnehmen waren. Ein Ausnahmefall, in dem die Angabe des Namens gemäß § 242 BGB entbehrlich sein kann (vgl. etwa BGH, Urteil vom 6.7.2006, III ZR 379/04), liegt hier nicht vor.

Zwar kann auch im Falle einer Vorkenntnis die Lieferung zusätzlicher Informationen einen Maklerlohnanspruch auslösen, dies jedoch nur dann, wenn diese eine wesentliche Maklerleistung darstellt, welche für den Kunden den konkreten Anstoß bietet, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern (vgl. BGH, Urteil vom 20.11.1997, III ZR 57/96, m. w. N.). Dies legt die für die anspruchsbegründende Maklerleistung darIegungsbelastete Kl. nicht substantiiert dar. Sie trägt zwar vor, sie habe den Bekl. weitere Unterlagen und Informationen über das Objekt zukommen lassen. Es fehlt aber an einer konkreten Darlegung, weshalb gerade diese Informationen den Bekl. zu 3) über sein bereits bestehendes Interesse an dem Grundstück hinaus veranlasst haben sollten, den Kaufvertrag für die Käuferin abzuschließen.

Die Kl. hat auch keinen Anspruch gegen die Bekl. zu 1) und zu 2). Auch diesbezüglich kommt es nicht entscheidungserheblich darauf an, ob zwischen der Kl. und den Bekl. zu 1) und 2) ein Maklervertrag geschlossen wurde. Denn auch die Klage gegen die Bekl. zu 1) und 2) scheitert an der der Käuferin zuzurechnenden Vorkenntnis des Bekl. zu 3). Diese Vorkenntnis ist im Wege einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung auch den Bekl. zu 1) und 2) zuzurechnen. Die Bekl. zu 1) und 2) haben nicht selbst das Objekt gekauft, so dass ein Maklerlohnanspruch gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann entstehen kann, wenn die Bekl. zu 1) und 2) gemeinsam mit der Käuferin als wirtschaftliche Einheit betrachtet werden. Auf diesem Gedanken basiert die Rechtsprechung, welche darauf abstellt, dass der Maklerkunde dann den Maklerlohn schuldet, wenn er mit der Berufung darauf, der Hauptvertrag sei von einem Dritten geschlossen worden, gegen Treu und Glauben verstieße (vgl. etwa BGH, Urteil vom 7.2.1996, IV ZR 335/94; BGH, Urteil vom 5.10.1995, III ZR 10/95). Nur unter Anwendung dieser Grundsätze ließe sich eine Verpflichtung der Bekl. zu 1) und 2) zur Zahlung des Maklerlohns begründen. Unter diesen Umständen erschiene es jedoch widersinnig, den Vertragsabschluss durch die Käuferin den Bekl. zu 1) und 2) als wirtschaftlich Begünstigten zuzurechnen, die bei der Käuferin bestehende Vorkenntnis jedoch außer Betracht zu lassen. Denn mit der wirtschaftlichen Betrachtung will die Rechtsprechung lediglich verhindern, dass der Maklerkunde die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nimmt, die damit verbundenen Nachteile, d. h. die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnt (vgl. BGH, Urteil vom 8.4.2004, Ill ZR 20/03). Diese Gefahr droht hier nicht, da die Kl. keine Vorteile der Bekl. zu 1) und 2) aus der Maklerleistung darlegt, welche über die Vermittlung der Kaufgelegenheit hinausgehen. Diese Gelegenheit aber war der Käuferin bereits bekannt.

Die Maklerprovision ist auch dann verdient, wenn der Hauptvertrag von einer juristischen Person abgeschlossen wird, die jedoch mit dem Maklerkunden wirtschaftlich identisch ist. Umgekehrt ist die Vorkenntnis einer der beteiligten Personen bei der wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung den anderen zuzurechnen.

Die Beklagten zu 1 und 2 waren am Betrieb eines weiteren Hotels interessiert, das sie mieten wollten. Sie erhielten von der Klägerin ein Exposé. Weiterer Gesellschafter wurde danach der Beklagte zu 3; es kam im April 2012 zu Verkaufsverhandlungen, die von der Klägerin unterstützend begleitet wurden. Eine mit den Beklagten wirtschaftlich verflochtene später gegründete GmbH & Co. KG kaufte das Objekt. Der Beklagte zu 3 war der allein vertretungsberechtigte Geschäftsführer. Die Klägerin verlangte Provision; die Beklagten beriefen sich darauf, dass schon vor den Verkaufsverhandlungen der Beklagte zu 3 mit dem Eigentümer über den Kauf verhandelt habe.

Das LG Berlin wies die Klage ab. Die Aushändigung des Exposés sei als Maklerleistung nicht kausal für den späteren Vertragsabschluss gewesen; es habe weder Name noch sonstige Angaben zum Verkäufer des Objekts enthalten. Die entscheidende Maklerleistung sei erst im April 2012 erbracht worden. Diese sei nicht mehr kausal für den Vertragsabschluss gewesen, weil der Beklagte zu 3 schon 2010 mit dem Eigentümer über den Kauf verhandelt habe. Dieser Einwand der Vorkenntnis sei auch den Beklagten zu 1 und 2 zuzurechnen, die mit dem Beklagten zu 3 und der Käuferin (GmbH & Co. KG) wirtschaftlich identisch seien. Es wäre widersinnig, den Vertragsabschluss durch die Käuferin den Beklagten zu 1 und 2 zuzurechnen, die bei der Käuferin bestehende Vorkenntnis jedoch außer Betracht zu lassen.