Kein Maklerlohn bei Verletzung der Treupflicht

Der Provisionsanspruch des Maklers ist verwirkt, wenn er seinen Auftraggeber auf das Bauanzeigeverfahren hinweist, ohne zu überprüfen, ob die Voraussetzungen (gesicherte Erschließung) vorliegen.

Der Kl. macht einen Anspruch auf Maklerlohn in Höhe von 4.039,03 € gegen die Bekl. geltend. Er wurde für die Bekl. in seiner Eigenschaft als Makler beim Kauf eines Grundstücks durch die Bekl. tätig.

Anfang Dezember traten die Bekl. mit dem Kl. in Kontakt und bekundeten ihr Interesse an dem Kauf des Grundstücks F.straße, Hohen Neuendorf. Die Bekl. wurden durch den Zeugen M. unterstützt, an den der Kl. auch die Unterlagen hinsichtlich des Grundstücks übersandte.

Der Zeuge M. erhielt von dem Kl. am 12.12.2005 eine eMail, in der der Kl. über verschiedene Grundstücke des Baugebiets F. berichtete:

"Der B-Plan ist rechtskräftig, diesen kann ich mailen (7,5 Mb!), Bauanzeige!"

Die Parteien schlossen am 19.12.2005 einen Nachweisauftrag und eine Reservierungsvereinbarung hinsichtlich des oben genannten Grundstücks. Als Kaufpreis wird eine Summe von 57.155 € zzgl. Käuferprovision genannt. In Nr. 4 dieses Vertrages heißt es: "Der Käufer verpflichtet sich im Falle der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags über das oben näher bezeichnete Grundstück oder eines anderen Objektes aus dem Besitz des Eigentümers an den Makler eine Nachweisprovision in Höhe von 6,96 % vom beurkundeten Kaufpreis inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Provision ist nicht im Kaufpreis enthalten. Sie ist verdient, fällig und vom Auftraggeber als Käufer am Tage der Beurkundung des Kaufvertrages an die Firma K. Immobilien zu zahlen."

Vor Abschluß des Kaufvertrages übermittelte der Kl. dem Zeugen M. für die Bekl. einen Vertragsentwurf. In § 2 Abs. 8 des Vertragsentwurfes hieß es: "Der Verkäufer wird mit der Stadt Hohen Neuendorf einen Vertrag schließen, in welchem er sich verpflichtet, die genannte Straße einschließlich der zugehörigen Erschließungsanlagen auf seine Kosten zu errichten und zu diesem Zweck die voraussichtlichen Herstellungskosten gegenüber der Stadt Neuendorf zu besichern." Neben diesen Passus notierte der Zeuge M.: "Wann?"

Am 29.12.2005 reichten die Bekl. beim zuständigen Bauamt den Antrag auf Durchführung des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens nach § 57 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) ein. Am 20.1.2006 erhielten die Bekl. die Mitteilung, daß ein Bauantrag nicht im vereinfachten Verfahren eingereicht werden kann. Dies scheiterte an dem Nichtvorliegen eines Erschließungsvertrages. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Bekl. bereits sämtliche Kreditverträge abgeschlossen. Insgesamt errechneten die Bekl. zu zahlende Bereitstellungszinsen aufgrund des verzögerten Baubeginns wegen der Nichtdurchführbarkeit des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens in Höhe von ca. 2.149,66 €. Die Baugenehmigung, für die aufgrund der Nichtdurchführung des vereinfachten Verfahrens höhere Gebühren zu zahlen waren, wurde nunmehr am 30.6.2006 erteilt. Im vereinfachten Verfahren nach § 57 BbgBO hätte die Bauaufsichtsbehörde, bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 57 Abs. 1 bis 3 BbgBO, die Baugenehmigung binnen eines Monats nach Eingang des Bauantrags erteilen müssen.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung eines Maklerlohns.

Zwar ist zwischen den Parteien ein Maklervertrag abgeschlossen worden, und mit Abschluß des notariellen Kaufvertrages über das von den Bekl. erworbene Grundstück ist grundsätzlich auch der Anspruch des Kl. auf Zahlung des vereinbarten Maklerlohns entstanden.

Vorliegend hat der Kl. jedoch seinen Provisionsanspruch verwirkt. Über den Wortlaut des § 654 BGB hinaus nimmt die Rechtsprechung stets an, daß der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt, wenn ihm eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht zur Last fällt, die er vorsätzlich oder in einer dem Vorsatz nahekommenden Weise leichtfertig den Interessen des Auftraggebers zuwider, begangen hat (vgl. OLG Celle, Urteil vom 6.2.2003, MDR 2003, 983; OLG Düsseldorf, Urteil vom 4.12.1998, NJW-RR 1999, 848 m.w.N.). Voraussetzung der Verwirkung des Provisionsanspruchs ist mithin eine schwerwiegende Vertragsverletzung, wobei sich dies in erster Linie nach dem subjektiven Tatbestand der dem Makler zur Last gelegten Treuepflicht bestimmt (OLG Düsseldorf aaO.).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Der Kl. hat den Bekl. mitgeteilt, daß diese auf dem von ihnen erworbenen Grundstück mit Hilfe der Bauanzeige bauen könnten. Aus der Möglichkeit, im Bauanzeigeverfahren nach § 58 BbgBO zu bauen, ergibt sich jedoch zugleich die Möglichkeit, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 57 BbgBO, nach dem die Bekl. die Baugenehmigung beantragten wollten, zu bauen. Daß der Kl. den Bekl. die entsprechende Mitteilung - über den Zeugen M. - gemacht hat, ergibt sich bereits aus der von ihm an den Zeugen M. am 12.12.2005 übersandten eMail. Seine dort gewählte Formulierung "Der B-Plan ist rechtskräftig, diesen kann ich mailen (7,5 Mb!), Bauanzeige!" kann nur dahingehend ausgelegt werden, daß auf dem Grundstück das Bauen mit Hilfe einer Bauanzeige möglich ist. Der Kl. konnte insoweit nicht erwarten, daß die Bekl. sich darüber bewußt sind, daß zusätzlich noch weitere Voraussetzungen, nämlich eine gesicherte Erschließung, gegeben sein müssen. Gerade die Art seiner Angaben suggeriert vielmehr, daß eben eine Bauanzeige möglich ist und auch die weiteren Voraussetzungen gegeben sind. Als Grundstücksmakler hätte der Kl. jedenfalls einen entsprechenden Hinweis noch mit aufnehmen müssen.

Selbst wenn er davon ausgegangen wäre, daß tatsächlich ein Bauen im Bauanzeigeverfahren möglich wäre, da ein rechtswirksamer Bebauungsplan vorlag, hätte er, bevor er eine für seine Kunden offensichtlich sehr wichtige Information mitteilt, überprüfen müssen, ob die Voraussetzungen auch tatsächlich gegeben sind, ob also jedenfalls die Erschließung gesichert ist im Sinne des § 58 BbgBO. Diesbezüglich quasi eine Behauptung ins Blaue ohne weitere Überprüfung aufzustellen, stellt nach Ansicht des Gerichts ein Vorgehen dar, das in einer dem Vorsatz nahekommenden Weise leichtfertig die Interessen der Bekl. verletzt.

Die Folgen für die fehlende Möglichkeit des vereinfachten Verfahrens nach § 57 BbgBO sind für die Bekl. schwerwiegend. Der Beginn der Arbeiten auf dem Grundstück der Bekl. und damit auch die Fertigstellung haben sich auf diese Weise erheblich verzögert. Die Bekl. haben den ursprünglichen Antrag am 29.12.2005 gestellt, aufgrund der Zeitvorgabe in § 57 BbgBO hätten sie spätestens Ende Januar über die Baugenehmigung verfügen müssen. Nunmehr haben sie am 30.6.2006, also 5 Monate später, diese erst erhalten. Dementsprechend verzögert sich auch die Fertigstellung des Hauses. Unabhängig von der persönlichen Beeinträchtigung, die den Bekl. dadurch entstanden ist, daß sie auf die Baugenehmigung warten mußten, ohne zu wissen, wann diese nun tatsächlich erteilt wird, und daß sie erst zu einem späteren Zeitpunkt in das eigene Haus umziehen können, sind den Bekl. nicht unerhebliche Kosten entstanden. Unabhängig von der Frage, ob die Bekl. nunmehr die höhere Mehrwertsteuer zu tragen haben, sind ihnen Kosten in Form von Bereitstellungszinsen und weiteren Mietzahlungen entstanden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß die Bekl. gleichzeitig zu der Zahlung von Bereitstellungszinsen, nach dem nachvollziehbaren Vortrag der Bekl. ca. 2.149,66 €, noch zur Zahlung von Mietzins verpflichtet sind. Dies bedeutet gerade zum Zeitpunkt des Hausbaus eine erhebliche Belastung. Diese Kosten und zusätzlichen Belastungen hätten verhindert werden können, wenn der Kl. den Bekl. nicht mitgeteilt hätte, daß sie im Bauanzeigeverfahren bauen können oder ihnen jedenfalls unverzüglich nach Kenntnis von der fehlenden Möglichkeit, im Bauanzeigeverfahren zu bauen, die entsprechenden Informationen hätte zukommen lassen. Auch wenn die Bekl. dann vielleicht trotzdem sich für dasselbe Grundstück entschieden hätten, hätten sie jedenfalls ihre Finanzierung entsprechend anpassen können, und hätten dadurch erhebliche Kosten gespart.

Mit Abschluß des Hauptvertrages ist der Provisionsanspruch des Nachweismaklers entstanden. Bei einer erheblichen Pflichtverletzung kann der Anspruch allerdings verwirkt sein.

Der Makler hat den Kaufinteressenten darüber informiert, daß der Bebauungsplan rechtswirksam sei und auf das Bauanzeigeverfahren nach § 58 Brandenburgische Bauordnung hingewiesen. Allerdings war die Erschließung nicht gesichert, so daß das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nicht möglich war und sich der Bau verzögerte. Dem Käufer entstanden dadurch zusätzliche Kosten, und er verweigerte die Zahlung der Maklerprovision.

Mit Urteil vom 10. Januar 2007 wies das Amtsgericht Neukölln die Zahlungsklage des Maklers ab und meinte, dieser habe wegen Verletzung der Treupflicht seinen Provisionsanspruch verwirkt. Er habe nicht ohne Überprüfung den Käufer auf das Bauanzeigeverfahren hinweisen dürfen, wenn dessen Voraussetzungen, nämlich die gesicherte Erschließung, nicht vorlagen. Da er den Auftraggeber auch später nicht über die Notwendigkeit einer Baugenehmigung informiert habe, sei die Treupflicht in erheblichem Maße verletzt.