Kein Maklerlohn bei Rücktrittsvorbehalt

Der Provisionsanspruch eines Maklers entsteht aufgrund des Rücktritts des Käufers von dem Grundstückskaufvertrag in der Regel dann nicht, wenn der notarielle Kaufvertrag ein von der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks abhängiges Rücktrittsrecht des Käufers enthält. Denn dann dürfte es in der Regel der Wille der Vertragsparteien sein, den Vertrag noch so lange in der Schwebe zu lassen, bis die Bebauungsfähigkeit feststeht.

Die Kl. begehren die Rückzahlung des an die Bekl. gezahlten Maklerlohnes.

Die Bekl. ist Maklerin und vermittelt Immobilien über ihre lnternetadresse "www....de". Bei Abschluß eines Kaufvertrages erhält sie nach den Angaben auf ihrer Internetseite sowohl von dem Verkäufer als auch von dem Käufer Maklerlohn. Auf ihrer lnternetseite stellte die Bekl. auch ein - von den Kl. heruntergeladenes - Exposé der Wohnung Nr. 18 im 1. OG des Modernisierungsvorhabens ...straße in Berlin zur Verfügung. In dem Lageplan der Wohnung auf Seite 5 des Exposé ist ein Balkon verzeichnet. In diesem Exposé heißt es unter anderem:

"Für diese Wohnung ist ein Balkon mit Blick in den großen, grünen Innenhof geplant. Dies können Sie dem Wohnungsgrundriß entnehmen. Die Fläche des Balkons ist allerdings in der Wohnflächenberechnung noch nicht berücksichtigt. Es wird noch die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde benötigt, dann werden ca. 2-3 Quadratmeter hinzugerechnet."

Nach Vermittlung durch den Geschäftsführer der Bekl. erwarben die Kl. mit notariellem Vertrag vom 23. Oktober 2003 von der ... KG die vorgenannte Eigentumswohnung zu einem Preis von 226.537 €. Bei dem Abschluß des notariellen Vertrages wurden die Kl. von dem Geschäftsführer der Bekl., K., als Vertreter ohne Vertretungsmacht vertreten. In dem als Anlage 2 ... dem notariellen Vertrag beigefügten Grundrißplan der Wohnung ist ein Balkon eingezeichnet. In dem notariellen Vertrag vom 23. Oktober 2003 heißt es unter anderem:

"§ 2 ...

Bezüglich des Grundrisses der verkauften Wohnung wird Bezug genommen auf den als Anlage 2 beigefügten Plan, der den Beteiligten vorgelegt und von ihnen genehmigt wurde. ...

Dem Käufer ist bekannt, daß der Umfang der Baumaßnahmen noch nicht in allen Einzelheiten geklärt ist. Insbesondere im Hinblick darauf, daß die aufstehenden Baulichkeiten und Außenanlagen unter Denkmalschutz stehen, muß damit gerechnet werden, daß es in Detailpunkten der Planung aufgrund behördlicher Einwirkung zu Änderungen kommen kann.

Der Verkäufer weist darauf hin, daß in der in § 1 angegebenen Wohnfläche von 96,74 qm der Balkon mit einbezogen wurde (1,78 qm = 50 % der anteiligen Wohnfläche).

Nach dem derzeitigen Stand des Genehmigungsverfahrens geht der Verkäufer davon aus, daß die Errichtung der Balkone der Wohnanlage bauaufsichtlich genehmigt wird.

Im übrigen wird auf das Rücktrittsrecht zu nachfolgend § 12 verwiesen.

§ 12 Außerordentliches Rücktrittsrecht

Der Käufer ist berechtigt, bis zum 30.4.2004 vom heutigen Kaufvertrag zurückzutreten, wenn bis zu diesem Zeitpunkt die vorgesehene Errichtung des Balkons für die verkaufte Wohnung nicht genehmigt ist. ...

In diesem Fall gehen die Kosten des Vertrages und seiner Rückabwicklung zu Lasten des Verkäufers. Weitere Ersatzansprüche bestehen nicht. Macht der Käufer trotz Vorliegens des Rücktrittsgrundes von seinem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch und übernimmt er die Wohnung ohne den Balkon, so verringert sich der Kaufpreis gem. § 2 um 4.129,60 €."

Mit Rechnung vom 2. Januar 2004 berechnete die Bekl. für die Vermittlung der obengenannten Wohnung einen Maklerlohn von 7.883 € brutto, der von den Kl. gezahlt wurde. In der Folgezeit teilte die Verkäuferin den Kl. mit Schreiben vom 20. Februar 2004 mit, der für die Wohnung Nr. 18 geplante Balkon sei von der Denkmalschutzbehörde nicht genehmigt worden, und mit Schreiben an den Notar vom 29. Februar 2004 traten die Kl. von dem Kaufvertrag zurück. Mit Schreiben vom 26. März 2004 forderte die Kl. zu 2) die Bekl. zur Rückzahlung des erhaltenen Maklerlohns auf. Dies lehnte die Bekl. mit Schreiben vom 1. April 2004 ab.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 7.383 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, da der in dem notariellen Kaufvertrag vom 23. Oktober 2003 vereinbarte Rücktrittsvorbehalt zugunsten der Kl. einer aufschiebenden Bedingung im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB gleichkommt.

Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustande gekommen, denn jedenfalls aus dem von den Kl. aus dem Internet heruntergeladenen Exposé ergab sich für die Kl. zweifelsfrei, daß die Bekl. gegen Zahlung eines Maklerlohns von 3,48 % tätig wird. Auf Seite 4 des Exposés wird unter der Überschrift "Kaufnebenkosten" die Position "Käuferprovision: 3,48 %" aufgeführt. Da die Bekl. - nach den eigenen Angaben der Kl. in der Klageschrift - Vermittlertätigkeit, und somit eine typische Maklerleistung, erbracht hat, war für die Kl. ersichtlich, daß diese "Käuferprovision" gegenüber der Bekl. entstehen kann. Diesem Umstand Rechnung tragend haben die Kl. auf die Rechnung der Bekl. gezahlt und erst nach Ausübung des Rücktrittsrechts Einwände geltend gemacht.

Der Maklerlohnanspruch der Bekl. ist gemäß § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht fällig geworden, da der zu errichten beabsichtigte Balkon behördlich nicht genehmigt worden ist und die Kl. innerhalb der in § 12 des notariellen Vertrages genannten Frist von dem Kaufvertrag zurückgetreten sind, denn der vertragliche Rücktrittsvorbehalt kommt einer aufhebenden Bedingung im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB gleich.

Das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht kann nach der Rechtsprechung unterschiedliche Auswirkungen auf das Entstehen des Maklerlohnanspruchs haben.

Das an keine Voraussetzungen gebundene, befristete Rücktrittsrecht ist einer aufschiebenden Bedingung gleichzusetzen und läßt den Maklerlohnanspruch erst mit Fristablauf entstehen.

Soweit das vertraglich eingeräumte Rücktrittsrecht an den Eintritt einer Bedingung geknüpft ist, ist es eine Frage der Auslegung des Vertrages, ob der Makler seinen Provisionsanspruch behält oder verliert. Entscheidend dafür ist, ob nach dem Beweggrund, dem Zweck und dem Inhalt der Rücktrittsklausel der Hauptvertrag im Sinne einer anfänglichen Unvollkommenheit in der Schwebe bleiben soll. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Unsicherheit vorliegt, deren Behebung außerhalb der Macht der Vertragspartner liegt (OLG Düsseldorf BB 1997, 270, 2071; OLG Dresden NJW-RR 1996, 694). Falls der Vertrag daher einer behördlichen Genehmigung bedarf, kann im allgemeinen davon ausgegangen werden, daß er sich bis zu der Genehmigung noch in der Schwebe befindet und der Maklerlohn erst entsteht, wenn die behördliche Genehmigung erteilt wird (BGH WM 1971, 905, 906). Ähnlich ist die Sachlage, wenn ein Rücktrittsrecht von der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks abhängig gemacht wird. Dabei wird es häufig der Wille der Parteien sein, den Vertrag noch so lange in der Schwebe zu lassen, bis die Bebauungsfähigkeit feststeht (BGH WM 1971, 905, 906). Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wird im Beschluß des Bundesgerichtshofes vom 29. Januar 1998 (BGH NJW-RR 1998, 1205) ausdrücklich bestätigt.

Die Anwendung dieser Grundsätze führt zu dem Ergebnis, daß der Provisionsanspruch der Bekl. aufgrund des Rücktritts der Kl. von dem Grundstückskaufvertrag nicht entstanden ist. Nach § 12 des Kaufvertrages waren die Kl. berechtigt, bis zum 30. April 2004 von dem Kaufvertrag zurückzutreten, wenn bis zu diesem Zeitpunkt die vorgesehene Errichtung des Balkons für die verkaufte Wohnung nicht genehmigt ist. Nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages sollte also die Wirksamkeit dieses Vertrages bewußt in der Schwebe bleiben, solange die beabsichtigte Errichtung des Balkons nicht vor dem 30. April 2004 genehmigt würde.

Der Provisionsanspruch des Maklers ist verdient bei Abschluß des vermittelten Vertrages. Spätere Veränderungen spielen grundsätzlich keine Rolle. Anders kann es bei einem Rücktrittsvorbehalt sein, der einer Bedingung gleichsteht.

Im Kaufvertrag über die Eigentumswohnung hieß es, daß die Errichtung des Balkons bauaufsichtlich voraussichtlich genehmigt werden würde. Anderenfalls habe der Käufer ein außerordentliches Rücktrittsrecht. Nachdem die Denkmalschutzbehörde den Balkon nicht genehmigt hatte, trat der Käufer vom Vertrag zurück und verlangte Erstattung der Maklerprovision.

Mit Urteil vom 30. September 2004 gab das LG Berlin der Klage statt und verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Vertrag so lange in der Schwebe sei, bis die Bebauungsfähigkeit feststeht. Das sei hier der Fall gewesen, so daß der Maklerlohn erst mit Eintritt der Bedingung (Bebauungsfähigkeit) hätte entstehen können. Da dies nicht der Fall gewesen sei, sei die Rückzahlungsklage begründet.