Kein Maklerlohn bei anfechtbarem Hauptvertrag

Der Maklerlohnanspruch entfällt, wenn nach Abschluss des Mietvertrages dieser einvernehmlich aufgehoben wird und der Mieter zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berechtigt war (hier: Verschweigen von Schimmelschäden).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt den Bekl. auf Rückzahlung einer an ihn geleisteten Maklerprovision und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch. Die Kl. suchte Wohnraum im Norden Berlins und interessierte sich deswegen für die im Eigentum der Streithelferin stehende und von dem Bekl. vermittelte Wohnung. Aufgrund eines Inserats besichtigte die Kl. diese Wohnung, die damals noch mit Möbeln der Vormieter ausgestattet war, mit dem Mitarbeiter des Bekl., Herrn J. Die Vormieter hatten die Streithelferin, ihre Vermieterin, zuvor auf Schimmel in der Wohnung aufmerksam gemacht und um Mängelbeseitigung gebeten. Die Kl. konnte bei der Besichtigung der damals noch möblierten Wohnung nur einen Wasserfleck im ersten Zimmer sehen. Von dem Bekl. und dessen Mitarbeiter wurde sie nicht auf Schimmelbildung hingewiesen. Nach der Besichtigung schloss die Kl. mit der Streithelferin einen Mietvertrag und zahlte die Maklerprovision an den Bekl. Nachdem der Kl. bekannt geworden war und von der Vermieterin (Streithelferin) auch eingeräumt wurde, dass sich in der Wohnung Schimmelpilz an mehreren Stellen befand, erklärte die Kl. die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und vorsorglich außerdem die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund sowie die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses. Daraufhin teilte der Prozessbevollmächtigte der Streithelferin mit Schreiben vom 6.12.2013 unter Hinweis auf das der Streithelferin am 30.11.2013 zugegangene Schreiben mit, es bestehe für eine Kündigungs- bzw. Anfechtungserklärung kein Raum mehr, da die Kl. und die Streithelferin schon am 27.11.2013 gegen 10.00 Uhr das Mietverhältnis einvernehmlich mündlich aufgehoben hätten und die Kl. bereits die überreichte Verpfändungserklärung für das als Mietkaution dienende Sparkonto sowie alle weiteren überreichten persönlichen Unterlagen zurückerhalten habe. In dem Schreiben wurde namens und im Auftrag der Streithelferin noch einmal bestätigt, dass das Mietverhältnis aufgrund dieser mündlichen Vereinbarung bereits vor Beginn aufgehoben worden sei und folglich nicht mehr bestehe. Mit Schreiben der klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 13.2.2014 wurde der Bekl. unter Fristsetzung zum 26.2.2014 vergeblich zur Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision aufgefordert, außerdem zur Erstattung der entstandenen Anwaltsgebühren in Höhe von 334,75 € unter Hinweis darauf, er habe von dem Schimmelbefall und den nicht regulierbaren Heizleistungen gewusst und habe gegenüber den Vormietern erklärt, diese bräuchten nichts zu sagen, und er selbst werde dies auch nicht tun, da dies letztlich Angelegenheit der Streithelferin sei.

Die Kl. trägt vor, der Mitarbeiter des Bekl. sei von den Vormietern ausdrücklich gefragt worden, ob man nicht auf die Wohnungsmängel hinweisen müsse, woraufhin sie die Antwort erhalten hätten, dass dies die Eigentümerin machen solle. Die Vormieter hätten den Mitarbeiter des Bekl. vor dem 15.9.2013 auf ihre eigene Minderung und die diversen Mängel angesprochen und hätten auch darauf hingewiesen, dass es ein Schimmelpilzproblem in der Wohnung gebe. Die Kl. meint, infolge der Anfechtung des Mietvertrages sei dieser von Anfang an als unwirksam anzusehen.

Der Bekl. trägt vor, sein Mitarbeiter Herr J. habe wenige Tage vor der Besichtigung am 15.9.2013 eine Vorbesichtigung mit den Vormietern der Wohnung durchgeführt. Ihm sei bekannt gewesen, dass es zwischen den Vormietern und der Vermieterin Ärger gegeben habe und die Vermieterin die Kündigung der Vormieter deshalb positiv aufgenommen habe, und er habe auch gewusst, dass ein einmaliger Wasserschaden in der Wohnung vorgelegen habe. Hierüber habe ihn die Streithelferin informiert und ihm auch mitgeteilt, dass dieser Mangel wie auch etwaige weitere Mängel vor Einzug des neuen Mieters behoben würden. Nicht zutreffend sei, dass die Vormieter ihn oder seinen Mitarbeiter gefragt hätten, ob man nicht auf Mängel hinweisen müsse. Die Vormieter hätten sie beide auch nicht auf die eigene Minderung oder andere diverse Mängel angesprochen. Es sei nur der von der Kl. auch bemerkte Wasserfleck thematisiert worden. [...]

Der Bekl. ist gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB verpflichtet, an die Kl. die unstreitig an ihn geleistete Maklerprovision in Höhe der Klageforderung zurückzuzahlen. Denn die Zahlung ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Ein Provisionsanspruch des Bekl. gemäß § 652 Abs. 1 BGB für die Vermittlung der Wohnung der Streithelferin im K.weg an die Kl. als Mieterin ist tatsächlich nicht entstanden. Nach dem Gesetz entsteht der Anspruch zwar schon, wenn der Vertrag infolge der Vermittlung des Maklers tatsächlich zustande kommt, ohne dass es auf die Ausführung des Vertrages ankäme, und im vorliegenden Fall hat die Kl. mit der Streithelferin als Vermieterin unstreitig am 18.9.2013 einen schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung geschlossen. Dieser Mietvertrag ist aber im Ergebnis dadurch hinfällig geworden, dass die Vertragsparteien ihn am 27.11.2013 einvernehmlich mündlich aufgehoben haben, und zwar noch vor seiner Ausführung.

Zwar lassen Umstände, die ohne eine im Vertragsschluss selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen, den Provisionsanspruch des Maklers regelmäßig unberührt (vgl. BGH NJW 2001, 966/967, Rn. 6 m.w.N.). Dagegen schließen aber Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrages verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen, eine Provisionspflicht aus. Von dem Vorliegen solcher Umstände geht das Gericht hier aus. Die Streithelferin hat nämlich nicht bestritten, dass die Vormieter der Wohnung ihr gegenüber schon mit Schreiben vom 24.1.2013 ausdrücklich Schimmelbildung in insgesamt 5 Räumen der Wohnung unter Beifügung von Fotos angezeigt und um Mängelbeseitigung gebeten hatten. Dass sie sich daraufhin um die angezeigten Mängel gekümmert und wegen der Ursache der Schimmelbildung vor der Neuvermietung der Wohnung an die Kl. eine fachkundige Stellungnahme eingeholt hätte oder gar Beseitigungsmaßnahmen in Auftrag gegeben hätte, behauptet die Streithelferin selbst nicht. Sie konnte deshalb bei Mietvertragsabschluss mit der Kl. wegen der von ihr zu vertretenden Untätigkeit noch gar nicht wissen, in welchem Umfang die Wohnung tatsächlich mit Schimmel befallen war, und welche Umstände als Ursache für die Schimmelbildung in Betracht kamen. Darauf hat sie sich in diesem Prozess auch ausdrücklich berufen. Nach ihrem eigenen Vortrag kümmerte sie sich erstmals am 24.11.2013, also nach Mietvertragsabschluss mit der Kl. am 18.9.2013, um die von den Vormietern angezeigten Mängel, indem sie Herrn S. als Maler zwecks Begutachtung des Instandsetzungsbedarfs in die Wohnung schickte. Das Gericht geht deswegen davon aus, dass die Kl. zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB berechtigt gewesen wäre, wenn die Parteien das Mietverhältnis nicht zuvor schon einvernehmlich mündlich aufgehoben hätten. Denn die Streithelferin hatte durch die schon Monate zuvor erfolgte Mängelanzeige der Vormieter positive Kenntnis von gerügtem Schimmelbefall in 5 Räumen der Wohnung. Selbst wenn es tatsächlich so gewesen sein sollte, dass die Vormieter der Wohnung entsprechend dem Vortrag der Streithelferin die Schimmelbildung durch das Aufstellen ihrer Möbel selbst verursacht hatten, wäre die Streithelferin dennoch verpflichtet gewesen, die Kl. vor Mietvertragsabschluss auf den gerügten Schimmelbefall, dessen Existenz und Ursache sie bis dahin nicht näher hatte untersuchen lassen, hinzuweisen. Denn die Streithelferin musste angesichts der Mängelrüge der Vormieter betreffend Schimmelpilzbefall der Mietwohnung grundsätzlich mit der Möglichkeit rechnen, dass Schimmel vorhanden war - was sie in diesem Rechtsstreit auch ausdrücklich zugestanden hat -, und dass der Mangel fortbestehen könnte. Schon deshalb war sie zur Aufklärung der Kl. über die Probleme der Vormieter mit Schimmel in der Wohnung verpflichtet (vgl. zu Aufklärungspflichten bei Feuchtigkeitsschäden auch OLG Saarbrücken NJW-RR 2013, 1523 ff.). Die Streithelferin war zur Aufklärung über die bei den Vormietern aufgetretene Schimmelbildung als für den Vertragsabschluss wesentlichen Umstand auch ohne ausdrückliche Nachfrage der Kl. verpflichtet. Denn bei der während der Mietzeit der Vormieter aufgetretenen Schimmelbildung in 5 Räumen der Mietsache handelte es sich um einen Umstand, der für die Kl. erkennbar von besonderer Bedeutung für den Entschluss zur Eingehung des Mietvertrages war (vgl. auch OLG Naumburg OLGR Naumburg

en Umstand auch ohne ausdrückliche Nachfrage der Kl. verpflichtet. Denn bei der während der Mietzeit der Vormieter aufgetretenen Schimmelbildung in 5 Räumen der Mietsache handelte es sich um einen Umstand, der für die Kl. erkennbar von besonderer Bedeutung für den Entschluss zur Eingehung des Mietvertrages war (vgl. auch OLG Naumburg OLGR Naumburg 2002, 265). Indem sie die Schimmelbildung vor Vertragsschluss gar nicht gegenüber der Kl. erwähnt hat, hat die Streithelferin als Vermieterin die Kl. bei Vertragsschluss arglistig getäuscht im Sinne des § 123 BGB. Denn sie wusste oder rechnete zumindest damit und nahm billigend in Kauf, dass die Kl. als Mietinteressentin den Schimmelbefall der Wohnung nicht kannte und bei entsprechender Offenbarung den Mietvertrag nicht abschließen würde. Das Merkmal der Arglist im Sinne des § 123 BGB erfasst nicht nur ein Handeln, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und „Inkaufnehmens" reduziert sind (so OLG Saarbrücken, aaO., Rn. 59). Für die Rückzahlungspflicht des Bekl. kommt es im Ergebnis nicht darauf an, dass der Mietvertrag offensichtlich erst nachträglich einvernehmlich aufgehoben wurde und im Ergebnis nicht durch die mit anwaltlichem Schreiben vom 27.11.2013 erklärte Anfechtung rückwirkend gegenstandslos wurde. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entfällt der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns grundsätzlich auch dann, wenn ein Vertrag nachträglich aufgrund eines Umstands wegfällt, der den Auftraggeber zur Anfechtung des vermittelten Vertrages wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB berechtigt hätte (vgl. BGH NJW 2001, 966/967). Dazu führt der Bundesgerichtshof aus, eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass spätere Ein­flüsse auf das rechtliche Schicksal des Hauptvertrages sich nicht auf die Maklerprovision auswirken, sei in den Fällen geboten, in denen - wie bei der arglistigen Täuschung - wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrecht bestehe. Denn es sei allein darauf abzustellen, dass der vermittelte Vertrag wegen des „Makels der Anfechtbarkeit" von Anfang an an einer Unvollkommenheit leide und daran im Ergebnis auch wirtschaftlich scheitere. Dies wird nachvollziehbar damit begründet, dass es aus der Sicht des Maklers rein zufällig ist, ob der Vertrag schließlich wirksam angefochten oder mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einverständlich wieder aufgehoben wird (vgl. BGH, aaO., Rn. 8). Die Streithelferin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die einvernehmliche Vertragsaufhebung sei nur aus Kulanz wegen der Vertragsreue der Kl. erfolgt und nicht mit Rücksicht auf ein bestehendes Anfechtungsrecht der Kl. Denn es kommt für den Ausgang dieses Rechtsstreits nicht auf die Motivation der Streithelferin für den Abschluss des mündlichen Aufhebungsvertrages an, sondern allein darauf, dass die Kl. mangels Aufklärung durch die Streithelferin über Schimmelbildung in den Mieträumen als für den Abschluss des Mietvertrages wesentlichen Umstand zur Anfechtung ihrer auf den Mietvertragsabschluss gerichteten Willenserklärung gemäß § 123 BGB berechtigt gewesen wäre, und dass der von dem Bekl. vermittelte Mietvertrag deswegen von vorneherein mit dem „Makel der Anfechtbarkeit" behaftet war.

Der Anspruch des Maklers auf Provision entsteht bei Abschluss des von ihm vermittelten Hauptvertrages. Dessen weiteres Schicksal ist unerheblich, etwa wenn der Mieter Gewährleistungsansprüche geltend macht. Bei einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung entfallen dagegen der Vertrag und damit auch der Provisionsanspruch rückwirkend.

Die Vormieter hatten in der Wohnung erhebliche Schimmelbildung beanstandet. Bei der Besichtigung der Wohnung durch die neuen Mieter war lediglich ein Wasserfleck sichtbar. Weder die Vermieterin noch der Makler machten auf die weiteren Schimmelschäden aufmerksam.

Nach Abschluss des Mietvertrages und Zahlung der Maklerprovision stellte ein Maler am 27. November 2013 in der Wohnung Schimmelschäden fest; mit Anwaltsschreiben vom selben Tage erklärten die Mieter daraufhin die Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung. Bereits vor dem Zugang dieses Schreibens wurde das Mietverhältnis einvernehmlich aufgehoben.

Darüber hinaus verlangten die Mieter die Rückzahlung der Maklerprovision.

Mit Urteil vom 23. März 2015 hielt das Amtsgericht Charlottenburg die Klage für begründet, da der Provisionsanspruch des Maklers nicht entstanden sei.

Die Kläger seien hier zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berechtigt gewesen, da die Vermieterin auf die Schimmelschäden nicht hingewiesen habe.

Es komme dann nicht drauf an, ob der Vertrag durch die Anfechtung unwirksam geworden sei oder durch eine einvernehmliche Aufhebung, denn aus der Sicht des Maklers sei es rein zufällig, auf welche Weise ein solcher mit dem „Makel der Anfechtbarkeit" behafteter Mietvertrag nachträglich wegfalle.

Der Makler hatte sich hier u. a. darauf berufen, dass er weder bei der Wohnungsbesichtigung unrichtige Angaben gemacht noch Schimmelbefall verschwiegen habe. Darauf komme es jedoch nicht an, denn entscheidungserheblich war hier allein die arglistige Täuschung durch die Vermieterin, die den Mangel verschwiegen hatte.