Kein Makleranspruch des Verwalters für Wohnungsvermittlung

Es entsteht kein Makleranspruch wegen Wohnungsvermittlung, wenn der Vermittler als Repräsentant des Vermieters auftritt und handelt. Es kommt nicht darauf an, ob der Makler einen wirksamen Verwalterauftrag des Vermieters hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt von der Bekl. Rückzahlung einer an diese geleisteten Provision. Die Bekl. vermittelte der Kl. eine Wohnung in (...) Berlin. Für die Vermittlung der Wohnung erhielt sie von der Kl. entsprechend ihrer Rechnung eine Vermittlungsprovision in Höhe von (...).

Dem war vorausgegangen, daß die Bekl. seit Ende August 2003 Mängelrügen der Kl. bearbeitete, die Wohnungsübergabe übernommen hatte sowie die Eigenleistungen, welche die Kl. zu erbringen hatte, überwachte. Sie hatte es auch übernommen, einen Lagerraum im Gebäude (...) für die Kl. bereitzuhalten, damit diese ihre Möbel bis zur Bezugsfertigkeit ihrer Wohnung dort einlagern konnte.

In diversen Schreiben der Verfahrensbevollmächtigten der Vermieterin wurde die Bekl. als Vertreterin der Vermieterin bezeichnet.

Bis zum 31. Dezember 2003 habe die Hausverwaltung (...) die Verwaltung der Immobilie geführt. Erst zum 1. Januar 2004 habe die Vermieterin die Verwaltung selbst übernommen. Soweit die Eigentümerin die Bekl. als Ansprechpartner und Vertreterin bezeichnet habe, habe dies erst ab den Schreiben im Frühjahr 2004 gegolten.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Erste Alternative BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Provision. Denn der Bekl. stand gemäß § 2 Abs. 2 Ziffer 2 Wähnungsvermittlungsgesetz ein Anspruch auf das von ihr verlangte Entgelt für die Vermittlung der von der Kl. mit der Eigentümerin abgeschlossenen Mietvertrag nicht zu.

In Übereinstimmung mit der Auffassung der Kl. geht das Gericht nämlich davon aus, daß die Bekl. gleichzeitig Verwalterin der Immobilie war.

Da der Begriff des Verwalters in erheblichem Maße auslegungsbedürftig ist, muß im Einzelfall unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck des § 2 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ermittelt werden, inwieweit die Voraussetzungen einer Verwaltertätigkeit vorliegen (vgl. Baader/Gehle, Wohnungsvermittlungsgesetz § 2, Rdnr. 46). Durch die genannte Vorschrift soll verhindert werden, daß vom Mieter eine Provisionszahlung für ein Bemühen verlangt wird, das nur dem äußeren Anschein nach eine Maklerleistung ist, das sich aber wegen der Verwaltereigenschaft des Vermittlers in Wahrheit als Akquisitionstätigkeit für den Eigentümer/Vermieter darstellt. Wegen des Vermieterschutzes ist der Begriff des Verwalters von daher großzügig auszulegen (vgl. Landgericht München I, NJW 174, 2287).

Indizien für das Vorliegen einer Verwaltertätigkeit sind unter anderem die Beauftragung von Handwerkern, die Beaufsichtigung von Bauarbeiten sowie die Entgegennahme von Beanstandungen der Mieter. Maßgeblich ist das Gesamtbild, für das es auch auf Umfang und Dauer der Verwaltertätigkeit entscheidend ankommt. Solange Verwaltungstätigkeiten als Nebenleistungen erbracht werden, damit der Makler seinen Auftrag ausführen kann, wird eine Verwalterstellung im Sinn des § 2 Abs. 2 Ziffer 2 Wohnungsvermittlungsgesetz noch nicht begründet. Dies ist erst dann der Fall, wenn die Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben ein solches Gewicht hat, daß die Wohnungsvermittlung nicht mehr ihren eigentlichen Anlaß bildet, sondern neben der Verwaltung durchgeführt wird (vgl. Baader/Gehle a. a. O., Rdnr. 58). Was die Dauer der Verwaltungstätigkeit betrifft, so darf diese nicht nur im Zusammenhang mit einer konkreten Wohnungsvermittlung stehen, sondern sie muß für einen längeren, über die Erledigung des Auftrags hinausreichenden Zeitraum wahrgenommen werden.

Im vorliegenden Fall ist unstreitig, daß die Bekl. die von der Kl. zu erbringenden Eigenleistungen überwacht und abgenommen hat. Sie hat Mangelanzeigen entgegengenommen, und zwar nicht nur von der Kl., sondern auch von anderen Mietern des Hauses. Sie ist auch nach Vermittlung des Mietvertrages als ständige Ansprechpartnerin für die Vermieterseite gegenüber der Kl. aufgetreten. So hat sich die Kl. wegen der Einlagerung ihrer Möbel, wegen der Durchführung von Mieterleistungen in der Wohnung, wegen der Abnahme der Wohnung stets an die Bekl. gewandt. Dies geschah auch im Einverständnis mit der Vermieterseite, wie die außergerichtliche Korrespondenz zwischen den Verfahrensbevollmächtigten der Vermieterin und der Kl. deutlich macht. Insoweit ist es unerheblich, wenn im Mietvertrag zwischen der Kl. und der Vermieterin die Hausverwaltung A. als die zuständige Verwalterin der Immobilie bezeichnet wird.

Entscheidendes Indiz für die Verwalterstellung der Bekl. ist im vorliegenden Fall, daß sie als Repräsentantin der Vermieterseite aufgetreten ist (vgl. Landgericht Aurich, NJW 75, 544). Verweist der Eigentümer/Vermieter den Mieter hinsichtlich einzelner oder mehrerer Verwaltungsaufgaben an einen Dritten, so ist dieser insoweit als Repräsentant anzusehen und in die Vermieterorganisation eingebunden. In einem solchen Fall ist generell von einer Verwalterstellung des Dritten auszugehen (vgl. Baader/Gehle a. a. O., Rdnr. 65). In den Schreiben der Verfahrensbevollmächtigten der Vermieterin vom 6. Januar, 16. Januar, 5. Februar und insbesondere 9. Februar 2004 wird die Bekl. als Vertreterin der Vermieterin ausdrücklich bezeichnet bzw. konkludent als solche angesehen. Danach ist von der Verwalterstellung der Bekl. auszugehen.

Soweit die Bekl. behauptet, diese sei ihr erst im Jahr 2004 übertragen worden, kann dem nicht gefolgt werden, da es nicht allein auf die offiziell übertragene Verwaltertätigkeit für die Anwendung von § 2 Abs. 2 Ziffer 4 Wohnungsvermittlungsgesetz ankommt, sondern allein auf die faktische Ausübung von Verwaltungstätigkeiten im Einverständnis mit dem Eigentümer/Vermieter. Solche Tätigkeiten hat die Bekl. bereits im August/September 2003 ausgeführt. Sie trat auch gegenüber der Kl. als Repräsentantin der Vermieterseite auf.

Tritt der Wohnungsvermittler auch als Vertreter des Vermieters auf, erhält er keine Provision für die Wohnungsvermittlung.

Der Klägerin (Mieterin) war die Wohnung durch die Beklagte (Wohnungsmaklerin) vermittelt worden. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte noch nicht Verwalterin der Vermieterin mit einem wirksamen Verwaltervertrag. Sie wurde aber ständig für die Vermieterin tätig, nahm z. B. Mängelanzeigen von Mietern des Hauses entgegen und war auch nach Vermittlung des Mietvertrages ständige Ansprechpartnerin der Klägerin als Repräsentantin der Vermieterseite. Die Klägerin begehrte die gezahlte Provision zurück.

Das AG Mitte gab der Klage statt. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG stehe dem Wohnungsvermittler der Makleranspruch nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Entscheidendes Indiz für die Verwalterstellung der Beklagten sei im vorliegenden Fall, daß sie als Repräsentantin der Vermieterseite aufgetreten sei. Es komme allein auf die faktische Ausübung von Verwaltungstätigkeiten im Einverständnis mit dem Eigentümer/Vermieter an.