Kein Konkurrenzschutz für Bäckerei gegen Fast-Food-Kette (hier: „Subway“)

Schuldet der Vermieter einer Bäckerei deren Betreiber Konkurrenzschutz, so handelt er nicht vertragswidrig, wenn er im selben Gebäude Räume an ein Fast-Food-Unternehmen vermietet, das Sandwiches anbietet („Subway").

1. Der Mietzins und die geltend gemachte Nutzungsentschädigung sind nicht durch einen Mangel des Mietobjekts gemindert. Der dem Bekl. im Mietvertrag vom 29. November 2006 unter § 21 eingeräumte Konkurrenzschutz umfasste nicht den Schutz vor der Vermietung an eine Fast-Food-Gastronomie, wie sie von Subway betrieben wird.

a. Das Landgericht hat zur Auslegung der Konkurrenzschutzklausel gemäß §§ 133, 157, 242 BGB zutreffend den vertraglich vereinbarten Mietzweck herangezogen. Denn der in § 21 des Mietvertrages umschriebene Konkurrenzschutz legt das Hauptsortiment des Mieters und somit den genauen Umfang der vertraglichen Verpflichtung nicht fest. Vielmehr wurde der Wortlaut der Klausel „Konkurrenzschutz wird dem Mieter ... (angekreuzt) für den Betrieb des folgenden Gewerbes gewährt, sofern es das Hauptsortiment betrifft" nicht um die genaue Bezeichnung des Hauptsortiments ergänzt. Die somit ergänzungsbedürftige Klausel ist - wie vom Landgericht erfolgt - so zu verstehen, dass der Bekl. vor einer Konkurrenz geschützt werden musste, die ihm betreffend sein Hauptsortiment als Wettbewerber gegenübertrat.

(1) Bei der gewerblichen Miete wird auch ohne besondere Abreden die zusätzliche Verpflichtung des Vermieters angenommen, den Mieter grundsätzlich gegen Konkurrenz bei den Hauptartikeln im selben Haus zu schützen (§§ 157, 242 BGB). Vorrang haben zwar in jedem Fall die Abreden der Parteien, die den Konkurrenzschutz sowohl beliebig ausdehnen als auch einschränken können (BGH, NJW 1979, 1404; KG, ZMR 2008, 616; OLG Hamm, ZMR 1997, 581; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2006, § 535 Rn. 23; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Auflage, § 535 Rn. 27 m. w. N.). Da die Parteien hier keine besonderen Abreden zum Umfang des Konkurrenzschutzes getroffen hatten, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kl. zu einem umfänglicheren Konkurrenzschutz verpflichtet waren, als sie aufgrund ihrer allgemeinen Leistungstreuepflicht (§§ 241 Abs. 2, 242 BGB) ohnehin schuldeten (vgl. hierzu auch OLG Hamm, NJW-RR 1988, 911). Schon deshalb war es sachgerecht, die allgemeinen Grundsätze und den vereinbarten Vertragszweck zur Begriffsbestimmung heranzuziehen.

(2) Der Konkurrenzschutz greift dann ein, wenn es sich um Geschäfte mit denselben Hauptartikeln handelt, die sich an dieselben Kundenkreise wenden, so dass sie letztlich auf demselben Markt tätig sind (BGHZ 70, 79 [80]; WM 1968, 699; NJW 1979, 1404; NJW-RR 1986, 9; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 911; NZM 1998, 511; OLG Köln, ZMR 1998, 347; OLG Frankfurt, NZM 2004, 706 [707]; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 535 Rn. 24 m. w. N.; Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Auflage, Rn. 76 a). Die Hauptartikel bilden den Kern des Geschäfts und bestimmen dessen Stil und Gepräge. Was ein Nebenartikel ist, wird vom Verhältnis des Umsatzes mit diesen Waren zum Umsatz im Hauptsortiment definiert, der 5 % nicht übersteigen sollte (BGH LM Nr. 3 zu § 536 BGB; Fritz, a. a. O.).

(3) Unter Heranziehung dieser Grundsätze kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Verkauf von belegten Brötchen und Baguettes dem Betrieb des Bekl. das Hauptgepräge gab. Einer Bäckerei wird das Gepräge durch den Verkauf von Brot, Brötchen und Kuchen gegeben, die der Kunde regelmäßig zum häuslichen Verzehr einkauft. Der vom Bekl. betriebene Backshop ist vom Sortiment her mit einer Bäckerei im herkömmlichen Sinn vergleichbar, auch wenn er eine Selbstbedienung der Kunden voraussetzt. Damit verglichen ist nicht ersichtlich, dass Subway in einem in Stil und Gepräge mit dem vom Bekl. betriebenen Backwarenverkauf vergleichbaren Segment tätig ist. Schon das Konzept des Bekl. unterscheidet sich erheblich von dem der Firma Subway (vgl. zum Konkurrenzschutz bei unterschiedlichen Konzepten BGH, NJW 2008, 1980 f. und OLG Düsseldorf - 10. Zivilsenat - ZMR 2000, 171 f.). Bei Subway handelt es sich um eine Kette von Fast-Food-Restaurants, in der Sandwiches angeboten werden, die der Kunde unter Auswahl von Brot, Wurst-, Käse- oder Gemüsebelägen, Saucen und teilweise auch unter Angabe der Zubereitungsart (toasten) selbst „konfigurieren" muss, und die dann seiner Bestellung entsprechend zubereitet werden. Darüber hinaus werden Menüs angeboten, die neben den Sandwiches oder „Wraps" Getränke bzw. Chips, Kekse und Eis bzw. Salate enthalten können. Abgesehen davon, dass die vom Bekl. verkauften belegten Brötchen schon verzehrfertig vorbereitet für den Kunden bereitstanden, was aufgrund der Selbstbedienung der Kunden einen zusätzlichen Zeitvorteil für diese bedeutete, zeigte das Angebot des Bekl. im Übrigen doch erhebliche Unterschiede zu dem von Subway. Die beim Bekl. käuflichen, für den häuslichen Verzehr vorgesehenen Waren wie Brot, Brötchen und Kuchen sind bei Subway zum alleinigen Ankauf nicht erhältlich. Denn Subway bietet diese Waren nur in zubereiteter Form an. Dass auch durch das Bereitstellen von Stehtischen beim Bekl. die Möglichkeit zum Verzehr vor Ort gegeben war, ändert nichts daran, dass die Sortimentsausrichtung den Verzehr vor Ort nicht als Schwerpunkt ausweist.

Der Verkauf von Fast-Food-Sandwiches steht zum Angebot einer herkömmlichen Bäckerei nicht in Konkurrenz.

Im Mietvertrag war dem Beklagten Konkurrenzschutz für den Betrieb seiner Bäckerei eingeräumt worden. Weil der Vermieter im selben Gebäude Räume an eine Fast-Food-Gastronomie („Subway")vermietet hatte, die u. a. nach Wunsch des Kunden zu belegende Sandwiches anbot, minderte der Beklagte die Miete.

Das OLG Düsseldorf verneinte ebenso wie das Landgericht Wuppertal eine zur Minderung berechtigende Konkurrenzschutzverletzung und wies die Berufung durch Beschluss zurück. Belegte Brötchen stellten nicht die Hauptartikel der vom Beklagten betriebenen Bäckerei dar; diese seien nach herkömmlicher Betrachtungsweise vielmehr Brot, Brötchen und Kuchen. Der Verkauf von Sandwiches berühre deshalb kein vom sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz umfasstes Hauptsegment im Unternehmen des Beklagten.