Kein Komfortzuschlag bei Abwälzung der Instandhaltungsverpflichtung

Kein Komfortzuschlag bei Abwälzung der Instandhaltungsverpflichtung; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Komfortzuschlag; Instandhaltungskosten; Gasetagenheizung; Badeinbau

Der Vermieter, der in preisrechtswidriger Weise dem Mieter die Instandhaltungsverpflichtung für eine Etagenheizung auferlegt hat, ist trotz der Nichtigkeit dieser Vereinbarung nicht berechtigt, den Komfortzuschlag für die Sammelheizungsanlage gem. § 2 Abs. 2 12. BMG zu verlangen.

Der Mietvertrag der Bekl. (Mieter) mit dem Kl. (Vermieter) enthält u. a. folgende Vereinbarung:

"Der Mieter ist verpflichtet die Gasumlaufheizung in ausreichender Weise zu seinen Lasten in Betrieb zu halten, zu warten und zu pflegen. Der Mieter trägt unmittelbar sämtliche Betriebs-, Wartungs- und Instandhaltungskosten. Instandhaltungskosten trägt der Vermieter."

Im Juli 1975 gestalteten die Bekl. die Einrichtung des Bades durch Montage eines Waschbeckens und einer Dusche neu. Die Zustimmung des Vermieters erfolgte aufgrund einer Vereinbarung, die u. a. folgende Regelungen enthielt:

"Wir erklären ausdrücklich:

1. Zu keiner Zeit wegen der Einbauten Ansprüche gegen den Vermieter, ganz gleich aus welchem Rechtsgrunde, geltend zu machen.

...

3. Wir halten den Vermieter ausdrücklich frei von Ansprüchen Dritter, auch soweit diese unmittelbar gegen den Vermieter sich richten, die durch die Baumaßnahmen, Inanspruchnahme von Versorgungsleitungen, Betrieb und Behandlung des Warmwasserboilers, der Toilette, des Waschbeckens und der Dusche, geltend gemacht werden."

Der Kl. hat u. a. einen Komfortzuschlag für die Sammelheizung und einen Komfortzuschlag für das Bad gem. § 2 des 12. BMG geltend gemacht. Die Bekl. haben sich geweigert zu zahlen. Das Amtsgericht hielt den Anspruch des Kl. für unbegründet.

Es bedarf keiner Entscheidung, ob das Vorbringen der Bekl. hinsichtlich eines Einbaus der Gasetagenheizung durch einen Dritten, nämlich den Vater des Bekl. zu 1., zutrifft. Das Mieterhöhungsverlangen des Kl. ist jedenfalls deshalb nicht begründet, weil die Bekl. gemäß § 20 Abs. 7 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag die Instandhaltungskosten der Gasumlaufheizung und aufgrund der Vereinbarung vom 2. Juli 1975 die Instandhaltung der neu eingebauten Badeinrichtungen übernommen haben.

Es ist allerdings der Auffassung des Kl. beizupflichten, soweit er die vertragliche Übernahme dieser Leistungen durch die Bekl. für preisrechtswidrig hält. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht stellt gemäß § 536 BGB eine Hauptpflicht des Vermieters dar, die ohne eine angemessene Mietsenkung nicht auf den Mieter übertragen werden darf (vgl. § 2 Abs. 2 AMVOB). Insoweit sind daher die Regelung vom 20. Juni 1975 und die Vereinbarung vom 2. Juli 1975 gemäß § 134 BGB unwirksam. Es ist dem Kl. jedoch gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf die Nichtigkeit dieser Vereinbarungen zu berufen, da er sich in Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten setzen würde (venire contra factum proprium). Der Kl. kann nicht einerseits daraus einen Vorteil ziehen, daß die Bekl. von dem Voreigentümer zumindest faktisch dazu angehalten wurden, die Instandhaltung zu übernehmen, andererseits aber sich auf die rechtliche Unwirksamkeit der entsprechenden Vereinbarungen zu berufen. Dies würde zu einer Privilegierung entsprechender Preisrechtsverstöße führen. Der Kl. hat nicht dargelegt, daß der Voreigentümer bzw. der frühere Vermieter der Wohnung auf die Durchführung der Instandhaltungsarbeiten durch die Bekl. verzichtet hat. Dies erscheint auch unwahrscheinlich, da der Voreigentümer diese Folge gerade beabsichtigt hat und der Abschluß der zusätzlichen Vereinbarungen im Mietvertrag und in der späteren Urkunde vom 2. Juli 1975 überflüssig und sinnlos gewesen wäre.

Diese Erwägungen gelten uneingeschränkt auch für den geltend gemachten Komfortzuschlag bzgl. des Badeinbaues. Selbst wenn die Wohnräume am 1. Juni 1975 mit Bad angemietet wurden, trugen die Bekl. spätestens aufgrund der Vereinbarung vom 2. Juli 1975 die Instandhaltungskosten für die maßgeblichen Ausstattungsmerkmale, da nach Ziff. 1 der Vereinbarung jegliche Ansprüche der Bekl. gegenüber dem Vermieter, also auch solche auf Instandhaltung bzw. Instandsetzung, ausgeschlossen sind.