Kein Individualanspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums

Die Wohnungseigentümer haben einen weiten Beurteilungsspielraum darüber, ob sie einen Miteigentümer durch Prozeß zur Veräußerung seines Wohnungseigentums zwingen wollen. Die Ablehnung seitens der Eigentümergemeinschaft ist deshalb gerichtlich nur dahin überprüfbar, ob die Verweigerung außerhalb dieses Beurteilungsspielraums liegt und damit Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Nachdem die Eigentümergemeinschaft am 25. März 1993 mehrheitlich abgelehnt hatte, gegen den Eigentümer der Wohnung Nr. 19 den Ausschluß aus der Eigentümergemeinschaft zu betreiben, hat der Antragsteller zu I. 1. die gerichtliche Ersetzung eines qualifizierten Mehrheitsbeschlusses gemäß § 18 Abs. 3 WEG verlangt. Diesen Verpflichtungsantrag haben die Vorinstanzen zurückgewiesen. (...)

Rechtlich einwandfrei ist, daß das Landgericht angenommen hat, die Eigentümergemeinschaft sei nicht verpflichtet, einer Entziehungsklage gegen den Miteigentümer der Wohnung Nr. 19 zuzustimmen, und daß abgelehnt worden ist, den an sich erforderlichen qualifizierten Mehrheitsbeschluß nach § 18 Abs. 3 WEG durch gerichtliche Entscheidung zu ersetzen.

Die Verpflichtung, das Wohnungseigentum zu veräußern, gehört zu den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Der Eigentümer verliert das wesentliche Eigentumsrecht, nämlich eine Sache innezuhaben, und kann nur noch im Wege der Veräußerung darüber verfügen. Eine derartige Verpflichtung gegen den Willen des Eigentümers ist nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen zulässig (vgl. BVerfG NJW 1994, 241). Neben den inhaltlichen Voraussetzungen in Gestalt grober Pflichtverletzungen, deren Vorliegen im Zivilprozeß gemäß § 51 WEG zu prüfen ist, hat das Gesetz formelle Hindernisse aufgebaut. Es verlangt in § 18 Abs. 3 WEG als Prozeßvoraussetzung einen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer, der zudem einer besonderen Stimmrechtsregelung unterliegt, nämlich einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer bedarf. Nach den verfahrensfehlerfreien und auch vom Antragsteller zu I. 1. nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts ist ein derartiger qualifizierter Mehrheitsbeschluß in der Eigentümerversammlung am 25. März 1993 nicht zustande gekommen. Dabei ist es unerheblich, daß der Verwalter die Abstimmungsergebnisse nach Miteigentumsanteilen protokolliert hat, denn die absolute Mehrheit nach der Kopfzahl wird offensichtlich nicht erreicht.

Ohne Rechtsfehler führt das Landgericht aus, daß den Wohnungseigentümern bei der Abstimmung nach § 18 Abs. 3 WEG ein weiter Beurteilungsspielraum hinsichtlich der Erhebung der Ausschlußklage zusteht, der erst dann überschritten ist, wenn die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verletzt sind. Damit verkennt das Landgericht nicht, daß es nicht generell ausgeschlossen ist, daß das Wohnungseigentumsgericht die fehlende Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft ersetzt, daß dies aber eine treuwidrige Ablehnung des Entziehungsverlangens und damit einen Ermessensmißbrauch voraussetzt. Das Landgericht hat sich mit den vom Antragsteller zu I. 1. gegen den Inhaber der Wohnung Nr. 19 erhobenen Vorwürfen auch strafrechtlicher Art einschließlich der rechtskräftigen Verurteilungen auseinandergesetzt und trotz des von dem Antragsteller zu I. 1. geltend gemachten Sachverhalts einen Anspruch auf Durchführung des Ausschlußprozesses verneint. Das ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. In rechtlicher Hinsicht ist ferner zu berücksichtigen, daß ein Zivilprozeß auch im Hinblick auf die Beweisführung risikobehaftet ist und die materiellen Voraussetzungen sehr hoch sind (vgl. BVerfG, a. a. O.). Es ist auch mit erheblichen Kosten verbunden, unter Umständen in mehreren Instanzen, weil sich der Streitwert nach dem Verkehrswert der zu veräußernden Wohnung richtet (BayObLG WM 1990, 95).

Abgesehen davon wird durch das Veräußerungsverlangen regelmäßig der Hausfrieden beeinträchtigt. Aus all diesen Gründen kann eine Ablehnung der Mehrheitsentscheidung nach § 18 Abs. 3 WEG nur in besonderen Ausnahmefällen, wie sie hier rechtlich einwandfrei verneint sind, mißbräuchlich sein. Selbst eine Bereitschaft zur Übernahme durch den klagewilligen Wohnungseigentümer ändert nichts daran, daß in formeller Hinsicht regelmäßig zunächst eine qualifizierte Mehrheitsentscheidung erforderlich ist. Demgemäß hat der angefochtene Beschluß den Verpflichtungsantrag insoweit ohne Rechtsirrtum für unbegründet erachtet.

(...)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auf Gedeih und Verderb miteinander verbunden. Einziges Mittel, sich von einem unverträglichen Eigentümer zu trennen, ist die Verpflichtung, das Eigentum zu veräußern. Dies muß die Eigentümergemeinschaft beschließen und hat dabei einen Beurteilungsspielraum, der nur sehr eingeschränkt von den Gerichten überprüfbar ist.

Mit Beschluß vom 2. Februar 1996 hat deshalb das Kammergericht die Entscheidung der Vorinstanz bestätigt, die einen entsprechenden Verpflichtungsantrag eines einzelnen Eigentümers zurückgewiesen hatte. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann also ein einzelner Eigentümer durch Gerichtsbeschluß eine Veräußerungsverpflichtung herbeiführen.