Kein Herausgabeverlangen des Eigentümers bei Vermietung durch bevollmächtigte Hausverwaltung im eigenen Namen

Ist ein Hausverwalter zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigt, was er - versehentlich oder absichtlich - in eigenem Namen tut, kann ein Herausgabeverlangen des Eigentümers gegenüber dem Mieter rechtsmißbräuchlich sein. (Leitsatz der Redaktion)

1. Der Kl. ist seit dem 9. Oktober 1998 Eigentümer des Hausgrundstücks E. in B. Er erwarb das Grundstück aufgrund eines notariellen Kaufvertrags vom 6. Juli 1998 von Frau ..., die ihrerseits nach Rückübertragung der Eigentumsrechte in einem Restitutionsverfahren seit dem 5. März 1998 Eigentümerin des Grundstücks war. Vor Frau ... war die Streithelferin Eigentümerin des Grundstücks aufgrund einer Zuordnung durch den zuständigen Oberfinanzpräsidenten gewesen. Nach der Rückübertragung auf Frau Z. verwaltete die Streithelferin das Hausgrundstück in deren Auftrag bis zum Übergang von Nutzen und Lasten auf den Kl. am 1. September 1998.

Die Bekl. haben in dem Haus seit Ende Juni 1998 die im 3. Obergeschoß Mitte gelegene Wohnung inne. Die Vormieter hatten die Wohnung zum 31. Mai 1998 gekündigt und gebeten, einen Nachmieter stellen zu dürfen. Auf Anfrage der Streithelferin bei dem Bevollmächtigten der Frau ... erklärte sich dieser mit Telefax vom 8. Mai 1998 damit einverstanden. Daraufhin schloß die Streithelferin mit den Bekl. mit Wirkung ab 1. Juli 1998 einen Mietvertrag über die Wohnung, der unter dem 15. Juli 1998 schriftlich abgefaßt wurde. Der Vertragsschluß erfolgte nach der Wertung des Landgerichts seitens der Streithelferin als Vermieterin im eigenen Namen.

Mit Schreiben vom 4. September 1998 forderte der Kl. die Bekl. auf, die Wohnung zum 15. September 1998 zu räumen und an ihn herauszugeben, was diese ablehnten. Die daraufhin erhobene, auf § 985 BGB gestützte Herausgabeklage des Kl. hat das Amtsgericht abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Ein Eigentümer handele rechtsmißbräuchlich, wenn er einerseits seiner Hausverwaltung die Erlaubnis erteile, Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen, andererseits jedoch nach Beendigung des Hausverwalterverhältnisses von dem Mieter die Herausgabe der Wohnung verlange. Die Bekl. hätten sich deshalb gegenüber Frau ... auf ein Recht zum Besitz an der Wohnung berufen können; dieses Recht stehe ihnen auch gegenüber dem Kl. als dem Erwerber des Grundstücks zu.

Hiergegen wendet sich der Kl. mit seiner Berufung, mit welcher er unter anderem geltend macht, Frau ... sei mit einem Abschluß des Mietvertrages durch die Streithelferin, als Vermieterin im eigenen Namen gerade nicht einverstanden gewesen.

Das Landgericht hat dem Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Frage zur Beantwortung durch Rechtsentscheid vorgelegt:

"Tritt der Eigentümer eines Hauses analog § 549 a BGB in den Mietvertrag seines gewerblichen Hausverwalters mit einem Mieter ein, wenn der Hausverwalter aufgrund einer Vereinbarung mit dem Eigentümer zum Abschluß des Mietvertrages berechtigt war?"

Das Landgericht ist der Auffassung, für die Anwendung des § 549 a ZPO könne nicht entscheidend sein, ob - wie es die Vorschrift vorsieht - die Weitervermietung auf der Grundlage eines gewerblichen Zwischenmietvertrages erfolgt sei; maßgeblich dürfe nur sein, ob der Drit-te aufgrund irgendeiner Vereinbarung mit dem Eigentümer zum Abschluß des Mietvertrages als Vermieter im eigenen Namen berechtigt gewesen sei und der Dritte hierbei gewerblich gehandelt habe.

Die Parteien und die Streithelferin sind zu dem Vorlagebeschluß ge-hört worden. Die Streithelferin hat ausgeführt: Das Mietverhältnis sei von ihr nicht willentlich im eigenen Namen begründet worden, sondern habe als Vermieterin Frau ... ausweisen sollen. Die für den Vertragsabschluß zuständige Abteilung habe schlicht übersehen, daß sie nach Rückübertragung des Hausgrundstücks auf Frau ... nur noch eine Fremdverwaltung ausgeübt habe. Der Kl. hat dem entgegnet, daß er ein Versehen beim Vertragsabschluß im eigenem Namen bestreite; jedenfalls stehe nun fest, daß die Streithelferin zum Abschluß des Mietvertrages als Vermieterin im eigenen Namen kein Recht gehabt habe. Die Bekl. haben auf das Vorbringen der Streithelferin nicht mehr erwidert.

II. Ein Rechtsentscheid hat wegen Unzulässigkeit der Vorlage nicht zu ergehen. Denn es fehlt schon an der vom Landgericht angenommenen, für die Zulässigkeit der Vorlage nach § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO erforderlichen grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage. Dem Vorlagebeschluß ist außerdem auch nicht zu entnehmen, daß die Frage einer analogen Anwendung des § 549 a BGB überhaupt entscheidungserheblich ist.

1. Der hier zu entscheidende Rechtsstreit betrifft bei richtiger Tatsachenfeststellung einen sich künftig nach allgemeiner Lebenserfahrung kaum wiederholenden Einzelfall, so daß es an der grundsätzlichen Bedeutung der Vorlagefrage fehlt. Nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung und auch nach Ansicht des Senats hat eine Rechtsfrage nur dann grundsätzliche Bedeutung, wenn zu erwarten ist, daß die gleiche Rechtsfrage, bezogen auf den der Entscheidung zugrunde zu legenden Sachverhalt, auch künftig wiederholt auftreten und in der Rechtsliteratur und in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt werden wird (Baumbach/Albers ZPO 58. Auflage § 541 Rn. 4; Zöller/Gummer ZPO 21. Auflage § 541 Rn. 40; KG WuM 1987,181; OLG Hamm NJW-RR 1994,1496; BayOblG FamRZ 1998,1580). Die Rechtsfrage muß über den Einzelfall hinauswirken, sich also in der Praxis künftig immer wieder stellen und darf sich nicht lediglich auf die Rechtsbeziehungen der Parteien und auf allenfalls wenige unvorhersehbare Fälle beschränken.

Der Vorlage des Landgerichts liegt allerdings eine Tatsachenfeststellung zugrunde, für die die gestellte Rechtsfrage eine grundsätzliche Bedeutung hätte. Das Landgericht ist nämlich davon ausgegangen, daß die Streithelferin im Verhältnis zur damaligen Eigentümerin zum Abschluß des Mietvertrages auch als Vermieterin im eigenen Namen berechtigt gewesen sei. Es ist eine durchaus nicht seltene Fallgestaltung, daß ein Eigentümer die Vermietung an die Wohnungsnutzer einem gewerblichen Hausverwalter mit dem Recht zum Abschluß der Mietverträge als Vermieter im eigenen Namen überträgt. In diesen Fällen ist der Wohnungsmieter bei Beendigung des Hausverwaltervertrages in gleicher Weise von einem rechtlosen Zustand bedroht, wie er nach § 549 a BGB durch die Anordnung des gesetzlichen Übergangs des Mietverhältnisses vom Zwischenvermieter auf den Hauptvermieter/Eigentümer vermieden werden soll, so daß sich die Frage einer analogen Anwendung dieser Vorschrift stellt (vgl. hierzu Derleder/Bartels JR 1997, 989).

Die Annahme des Landgerichts, auch im vorliegenden Falle sei eine Vermietung durch die Streithelferin zwar im eigenen Namen, aber mit einer entsprechenden Einwilligung (§ 185 Abs. 1 BGB) der seinerzeitigen Eigentümerin erfolgt, ist indes unzutreffend. Zwar ist das Oberlandesgericht bei der Prüfung, ob die Zulässigkeitsvoraussetzungen einer Vorlage gegeben sind, an die dem Vorlagebeschluß zugrunde gelegte Tatsachenfeststellung und würdigung grundsätzlich gebunden (Baumbach/Albers a.a.O. § 541 Rn. 9; Zöller/Gummer a.a.O. § 541 Rn. 61; BayObLG NJW 1987, 1950; OLG Frankfurt/Main ZMR 1991, 63; BayObLG NJW 1998, 1325). Eine Ausnahme besteht aber nach allgemeiner Meinung dann, wenn sich die Tatsachenfeststellung als unhaltbar erweist. Eine solche Ausnahme ist hier gegeben. Nach den Ausführungen der Streithelferin zum Vorlagebeschluß, die insoweit mit dem Vortrag des Kl. übereinstimmen, war sie gerade nicht zum Abschluß des Mietvertrages mit den Bekl. als Vermieterin im eigenen Namen ermächtigt, weshalb sie eigentlich auch gar nicht im eigenen Namen habe handeln wollen. Nachdem die Bekl. dem nicht widersprochen haben, wozu es im übrigen nach dem Akteninhalt auch keinerlei Grundlagen gäbe, ist die insoweit fehlende Ermächtigung der Streithelferin als unstreitig anzusehen.

Somit ist auf der Grundlage der sonstigen Tatsachenfeststellungen des Landgerichts davon auszugehen, daß die Streithelferin wohl zum Abschluß eines Mietvertrages mit den Bekl. im Namen der Eigentümerin bevollmächtigt war, daß es dann aber entweder infolge eines Versehens - so die Darstellung der Streithelferin - oder infolge einer Eigenmächtigkeit des mit der Sache befaßten Mitarbeiters der Streithelferin - so wohl die Darstellung des Kl. - dazu gekommen ist, daß der Mietvertrag von der Streithelferin im eigenen Namen geschlossen worden ist. Die letztgenannte Wertung des Landgerichts ist zwar nicht zwingend, wohl aber vertretbar, so daß der Senat an diese Auslegung des Mietvertrages gebunden ist. Ein solcher Sachverhalt ist singulär und dürfte sich künftig kaum wiederholen.

2. Die Entscheidungserheblichkeit ist eine weitere Zulässigkeitsvoraussetzung jeder Vorlage. Der Begriff der Entscheidungserheblichkeit bei Vorlagen versteht sich nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt MDR 2000, 531) in dem Sinne, daß es vom Standpunkt des vorlegenden Gerichts aus für die Entscheidung auf die streitige Rechtsfrage ankommt, sich also aus dem Vorlagebeschluß ergeben muß, daß das vorlegende Gericht bei einer Verneinung der Vorlagefrage zu einem anderen Ergebnis gelangen würde als bei ihrer Bejahung. Vorliegend wäre die Klage nicht nur bei einer Bejahung der Vorlagefrage, sondern auch dann abzuweisen und die Berufung des Kl. zurückzuweisen, wenn die Bekl. dem Herausgabeverlangen des Kl. den Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegensetzen könnten, wie es das Amtsgericht für geboten erachtet hat. Aus dem Vorlagebeschluß des Landgerichts ergibt sich nicht, daß und gegebenenfalls mit welcher Begründung das Landgericht einen Rechtsmißbrauch seitens des Kl. verneinen will und daß es deshalb für die Entscheidung von seinem Standpunkt aus auf die Frage einer analogen Anwendung des § 549 a BGB ankommt. Der Vorlagebeschluß enthält hierzu nichts.

Der Hausverwalter hatte im eigenen Na-men einen Mietvertrag mit dem Mieter gemacht; später wurde das Haus veräußert und der Eigentümer verlangte Herausgabe vom Mieter. Die Vorschrift des § 571 BGB greift dann nicht ein, da der frühere Eigentümer eben nicht Vermieter war. Das Landgericht Berlin hatte in einem solchen Fall eine analoge Anwendung angenommen (GE 1993, 1165), weil der Fall ähnlich liege wie bei der gewerblichen Zwischenvermietung nach § 549 a BGB.

Mit Beschluß vom 15. Juni 2000 hat das Kammergericht den Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt mit der (zweifelhaften) Begründung, es handele sich um einen sich kaum wiederholenden Einzelfall. Die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin können ein Lied davon singen, daß dies in der DDR beinahe die Regel war; aus der Zeit vor dem 3. Oktober 1990 gibt es noch viele Mietverträge. Im übrigen stützt das Kammergericht seinen Beschluß auf fehlende Entscheidungserheblichkeit, da man schließlich nicht nur §§ 549 a, 571 BGB analog anwenden könne, sondern auch bei Herausgabeverlangen des Eigentümers den Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegensetzen könne. Dies habe das Landgericht jedoch - entgegen dem Amtsgericht - nicht geprüft. Daß es keinen guten Glauben an die Verfügungsbefugnisse gibt, und daß deshalb der Mieter sich gegenüber dem Herausgabeverlangen des Eigentümers nicht auf einen Mietvertrag mit dem Hausverwalter berufen kann (KG GE 1993, 915; LG Berlin GE 1994, 219), erwähnt der 16. Senat nicht.