Kein Herausgabeanspruch des Grundstückserwerbers gegen Hausverwaltung auf vereinnahmte Mieten

1. Der Erwerber eines Hausgrundstücks kann von der bisherigen Hausverwaltung auch dann nicht Auszahlung von entgegengenommenen Mieten verlangen, wenn diese von den Mietern nach Eigentumsübergang überwiesen worden waren.

2. Ein solcher Anspruch besteht allein gegenüber dem Voreigentümer, der als Leistungsempfänger anzusehen ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. war mit der Verwaltung von zwei mit Mietshäusern bebauten Grundstücken von Mitgliedern der früheren Eigentümerin dieser Grundstücke - der Erbengemeinschaft nach E. M. - beauftragt. Die Kl. erhielt am 3. März 2010 den Zuschlag in der zum Zwecke der Aufhebung dieser Erbengemeinschaft erfolgten Zwangsversteigerung der Grundstücke. Im März teilte die Kl. der Bekl. schriftlich mit, die Grundstücke durch Zuschlag erworben zu haben und ihre Verwaltung nunmehr selbst zu übernehmen. Die Kl. und die Erbengemeinschaft verzichteten am 17. Februar 2012 auf gegenseitige Ansprüche.

Die Kl. behauptet, die Bekl. habe in ihrer Eigenschaft als Verwalterin der Grundstücke über den Zeitpunkt des Erwerbs der Grundstücke durch die Kl. hinaus Mieten vereinnahmt. Sie ist der Ansicht, wegen des Eintritts des neuen Eigentümers in bestehende Mietverhältnisse sei die Bekl. durch diese Mieten ungerechtfertigt bereichert. Die Mieten hätten ihr zugestanden, die Bekl. habe sie deshalb an sie - die Kl. - auskehren müssen. Im Verhältnis zu den Mietern müsse sie deren Mietzahlungen an die Bekl. gegen sich gelten lassen. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass die Mieter, die ihre Mieten nach dem Eigentümerwechsel an die Bekl. fortzahlten, nicht hinreichend über den Eigentumsübergang unterrichtet worden seien oder einem Irrtum unterlegen hätten.

Die Bekl. behauptet, die Treuhandkonten für beide Grundstücke zum 30. April 2010 geschlossen und darauf befindliche Guthaben ausgezahlt zu haben. Sie meint, eine Pflicht, die vereinnahmten Mieten auszukehren, habe lediglich gegenüber ihren Auftraggebern bestanden.

Der Anspruch der Kl. auf Auskehrung von etwaigen Mieten, die nach Erwerb der Grundstücke durch die Kl. von den Mietern an die Bekl. fortgezahlt wurden, ergibt sich aus keiner denkbaren Anspruchsgrundlage, insbesondere nicht aus §§ 812 ff. oder 677, 681 Satz 2, 667 oder 100, 99 Abs. 3 BGB.

So steht der Kl. keine Leistungskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gegen die Bekl. zu. Diese hätte zwar durch die Mietzahlungen auf eines ihrer Konten i.S.d. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB etwas, nämlich einen Auszahlungsanspruch gegen die kontoführende Bank, erlangt. Die Kl. hat jedoch unstreitig keine Leistung an die Bekl. erbracht.

Auch eine Nichtleistungskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB scheidet aus. Die Bekl. ist nämlich lediglich unselbständige Leistungsmittlerin, die als Bereicherungsschuldner nicht in Betracht kommt (vgl. dazu Wendehorst in Beck'scher Online Kommentar zum BGB, 31. Edition Mai 2014, § 812 Rz. 165 f. m.w.N.). Die Mieter haben, sofern sie nach Erwerb durch die Kl. weiterhin Mietzahlungen auf das Konto der Bekl. geleistet haben, nicht an die Bekl. geleistet, sondern an den von ihr vertretenen Vermieter. Die Mieter sind nämlich aufgrund ihres Mietverhältnisses gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Diese Verpflichtung erfüllen sie, indem sie die Miete auf ein vom Vermieter benanntes Konto überweisen. Die Tilgungsbestimmung, die einer solchen Leistung zugrunde liegt, ist gemäß den Vorschriften über rechtsgeschäftliche Erklärungen (§§ 133, 157 BGB) auszulegen (vgl. Schwab in MünchKomm-BGB, 6. Aufl. 2013, § 812 Rz. 49 ff. m.w.N.). Ein objektiver Erklärungsempfänger muss die Überweisung der Miete auf ein vom Vermieter benanntes Konto der hausverwaltenden Gesellschaft daher als Leistung an den Vermieter - nicht hingegen als Leistung an die Hausverwaltung - deuten. Dem die Einziehung der Mieten durch die Hausverwaltung in Auftrag gegeben habenden Vermieter stehen dann in aller Regel sowohl vertragliche als auch gesetzliche (vgl. § 667 BGB) Herausgabeansprüche gegen seinen Auftragnehmer zu. Die in diesem Verhältnis geltenden Besonderheiten, wie etwa vertragliche Abreden oder Einwendungen, unterliefe man, wenn man Dritten Direktansprüche gegen die Hausverwaltung als bloßen Leistungsmittler zuerkannte. Da die Bekl. folglich in diesem Mehrpersonenverhältnis bereicherungsrechtlich lediglich als unselbständige Hilfsperson anzusehen ist, scheidet sie als Bereicherungsschuldner aus.

Etwas anderes könnte sich allenfalls dann ergeben, wenn - was die Kl. weder behauptet noch darlegt - die Bekl. bei Abschluss der Mietverträge oder Einziehung der Mieten in eigenem Namen und nicht im Namen des Vermieters aufgetreten wäre (vgl. zu dieser Unterscheidung S. Lorenz in: Staudinger, 2007, § 812 Rz. 33). Die Zahlungen der Mieter könnten dann als Leistung an die Bekl. anzusehen sein. Voraussetzung eines Direktanspruchs gegen die Bekl. wäre in diesem Fall aber außerdem, dass die von den Mietern an die Bekl. bewirkten Mietzahlungen der Kl. gegenüber wirksam wären, vgl. § 816 Abs. 2 BGB. Auch dies legt die Kl. nicht dadurch hinreichend klar, dass sie nicht ausschließt, dass die Mieter nicht hinreichend unterrichtet worden seien oder einem Irrtum unterlegen hätten, Tatsachen trägt sie dazu nicht vor.

Die Kl. könnte das von den Mietern Geleistete demnach allenfalls gemäߧ 816 Abs. 2 BGB von ihrer Rechtsvorgängerin - der Erbengemeinschaft nach E. M. - herausverlangen. Wegen des Vorrangs der Leistungskondiktion stünde ein solcher Anspruch aber jedenfalls unter der Voraussetzung, dass die von den Mietern an den alten Vermieter bewirkten Mietzahlungen der Kl. gegenüber wirksam wären, vgl. § 816 Abs. 2 BGB. Andernfalls bliebe es bei dem eine Nichtleistungskondiktion sperrenden Vorrang der Rückforderung durch die jeweiligen Mieter.

Da die Kl. jedoch die Erbengemeinschaft weder in Anspruch genommen hat noch - angesichts des Verzichts - in Anspruch zu nehmen vermag, kann dahinstehen, ob eine nachträgliche Genehmigung gemäß §§ 185 Abs. 2, 362 Abs. 2 BGB geeignet wäre, die von§ 816 Abs. 2 BGB geforderte Wirksamkeit der Leistung herbeizuführen (vgl. dazu Schwab in MünchKomm-BGB, 6. Aufl. 2013, § 816 Rz. 89 ff.).

Aus dem Anspruchsverzicht der Kl. gegenüber der Erbengemeinschaft ergibt sich nichts anderes. Dass damit der Kl. nicht untersagt wurde, gegen die Bekl. vorzugehen, führt nicht zu einem Anspruch gegen die Bekl. Andernfalls würde es sich um einen Vertrag zu Lasten Dritter handeln, der nichtig wäre (vgl. BGHZ 61, 361; BGH NJW 2004, 3326, 3327).

Ein Anspruch der Kl. ergibt sich auch nicht aus den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag, insbesondere nicht aus den §§ 677, 681 Satz 2, 667 BGB. Fraglich ist schon, ob die Entgegennahme von Mietzahlungen, also bloßes Dulden von Leistungen Dritter, ein Geschäft darstellt (vgl. dazu Dornis in: Erman, 13. Aufl. 2011, § 677 Rz. 2). Selbst wenn die Bekl. nach dem Eigentumsübergang der Grundstücke in einem fremden Rechtskreis tätig wurde und das Geschäft somit als sog. „auch fremdes Geschäft" zu beurteilen wäre, steht der Anwendung der Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag entgegen, dass die Bekl. infolge eines Auftragsverhältnisses tätig geworden ist, das die Entgeltfrage umfassend regelte (BGH NJW-RR 2004, 81, 83 m.w.N.). Neben einer derartigen Regelung verbleibt auch im Außenverhältnis kein Raum zur Anwendung der Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (Dornis in: Er­man, 13. Aufl. 2011, § 677 Rz. 15; BGH NJW-RR 2004, 956). Ebenso wenig wie die Bekl. für eine etwaige Verwaltung der Grundstücke über den Eigentumswechsel hinaus Aufwendungsersatzansprüche gemäß §§ 683 Satz 1, 670 BGB gegen die Kl. geltend machen kann, kann diese Herausgabeansprüche auf Geschäftsführung ohne Auftrag stützen.

Schließlich steht der Kl. kein Anspruch aus §§ 990 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 987 BGB auf Herausgabe von Nutzungen (vgl. §§ 100, 99 Abs. 3 BGB) gegen die Bekl. zu. Ein solcher Anspruch setzt voraus, dass die Bekl. über den Zeitpunkt des Erwerbs der Grundstücke durch die Kl. im Besitz der Grundstücke war. Hierfür ist nichts ersichtlich. Zwar kann ein Hausverwalter grundsätzlich Besitzer des von ihm verwalteten Grundstücks sein (vgl. LG Mannheim, WuM 1974, 60). Es ist aber noch nicht einmal behauptet und/oder dargetan, dass die Bekl. über den Zeitpunkt des Eigentumswechsels bzw. ihrer Kenntnis hiervon als Verwalterin des Grundstücks aufgetreten ist. Der Umstand allein, dass einzelne Mieter ihre Mieten auf die Konten der Bekl. fortgezahlt haben, macht die Bekl. nicht zur Besitzerin des Grundstücks. Ein Anspruch aus §§ 990 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 987 BGB scheidet demnach ebenfalls aus.

Vertragliche Ansprüche bestehen nur zwischen den Vertragsparteien, wenn nicht Ausnahmeregelungen wie §§ 566, 613 a BGB (Kauf bricht nicht Miete, Betriebsübergang) eingreifen. Ein Hausverwalter hat daher Rechte und Pflichten nur gegenüber seinem Vertragspartner, was auch nach Veräußerung eines Hausgrundstücks gilt.

Die Beklagte war von der Erbengemeinschaft mit der Hausverwaltung beauftragt worden; die Aufhebung der Erbengemeinschaft erfolgte durch Zwangsversteigerung, in der die Klägerin den Zuschlag erhielt.

Die Klägerin behauptete, die Beklagte habe auch nach dem Zuschlag noch Mietzahlungen entgegengenommen und müsse diese an sie herausgeben.

Die Beklagte bestreitet die Anspruchsgrundlage der Klägerin. Eine Pflicht, die vereinbarten Mieten auszukehren, habe nur gegenüber den Auftraggebern bestanden.

Mit Urteil vom 7. August 2014 wies das Amtsgericht Wedding die Klage ab, da es an einer Anspruchsgrundlage fehle. Die Voraussetzungen für einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung lägen nicht vor, da weder die Klägerin eine Leistung an die Beklagte erbracht noch die Beklagte eine Leistung der Mieter erhalten habe. Die Überweisung der Mieter auf das Konto der Hausverwaltung gelte vielmehr als Leistung an den Vermieter. Auch Ansprüche aus einem Auftragsverhältnis hätten auszuscheiden, da die Klägerin nicht Vertragspartnerin der Beklagten sei, sondern eine Dritte. Ansprüche könnten der Klägerin daher nur gegen die Erbengemeinschaft zustehen, was hier wegen des späteren gegenseitigen Anspruchsverzichts allerdings ausscheide.