Kein geringes Angebot bei sinkenden Neuvermietungspreisen

1. Kein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG bei sinkenden Neuvermietungspreisen.

2. Indizien wie Zweckentfremdungsverbot usw. treffen nur den Wohnungsmarkt insgesamt und nicht den bei § 5 WiStG maßgeblichen Teilmarkt.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von DM 3029,55 als Erstattung überhöhter Mietzinsen von monatlich DM 201,07 für den Zeitraum Juni 1995 bis August 1996 gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB.

Die Anwendbarkeit des § 5 WiStG scheitert daran, daß die Kl. nicht hat beweisen können, daß ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen bestanden hat.

Der in diesem Verfahren beauftragte Sachverständige hat in seinem schriftlichen Gutachten und seinen mündlichen Erläuterungen zu diesem Gutachten im Termin eindeutig festgestellt und erklärt, daß (dies [d. Red.]) zum Stichtag Mai 1995 für Wohnungen, die mit der von der Kl. angemieteten Wohnung im 1. OG links des Hauses F-str. 22 (vergleichbar sind [d. Red.]) in Hamburg (nicht [d. Red.]) mehr bestanden hat.

Dieses Gutachten ist auch plausibel und nachvollziehbar begründet. Der Sachverständige ist bei seinen Überlegungen von dem anerkannten Grundsatz ausgegangen, daß ein geringes Angebot keine Wohnraumunterversorgung voraussetzt und bereits dann besteht, wenn es die Nachfrage nicht spürbar übersteigt (Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rn. 172), wobei dies anzunehmen sein wird, wenn das örtliche Angebot die Nachfrage nicht wenigstens 5 % übersteigt (vgl. LG Hamburg, WM 1994, 696, 697).

Auch der weitere Ansatzpunkt des Sachverständigen, die Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot vorliegt, davon abhängig zu machen, welche Veränderungen bei den Neuvermietungspreisen festzustellen sind, ist nicht zu beanstanden, da steigende oder gleichbleibende Mietpreise auf einen angespannten bzw. ausgeglichenen Markt hinweisen und sinkende Neuvermietungspreise belegen, daß das Angebot die Nachfrage übersteigt. Der Indikator der Neuvermietungspreise ist, wie der Sachverständige nachvollziehbar ausgeführt hat, der beste Parameter, um die Frage nach dem Vorliegen eines geringen Angebotes am sichersten beantworten zu können. Denn im Ergebnis läßt die Mietpreisentwicklung den Schluß auf die bestehende Marktsituation zu.

Das Absinken der Neuvermietungspreise von 1994 auf 1995 um 1,4 % spricht dafür, daß das Angebot die Nachfrage spürbar übersteigt.

Nach Auffassung des Gerichtes ist auch das Datenmaterial, das die Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen bildet, nicht zu beanstanden. So hat der Sachverständige darauf hingewiesen, daß er die Daten aus seiner Hausverwaltertätigkeit, aus seiner Gutachtertätigkeit und aus Vermietungen zusammengetragen habe, die in seiner Firma vorgenommen würden. Insoweit würden ihm die Neuvermietungsmieten bekannt, die er seit 1987 sammle, nachdem er die Wohnungen jeweils anhand seiner Punkteskala bewertet habe. Nach Auffassung des Gerichtes sind die Daten durchaus repräsentativ, da der Sachverständige nach seinen Angaben seit 1987 ca. 4000 Daten gesammelt hat und es insoweit auch zufällig ist, welche Daten gespeichert werden. Denn die Mietobjekte, deren Neuvermietungs Preise gesammelt werden, sind nicht gezielt ausgewählt worden.

Der Sachverständige hat das Ergebnis seines Gutachtens im übrigen auch mit seinen Beobachtungen bestätigt, die er als Makler in den letzten Jahren gemacht hat. So zeigt ein Blick in die Wohnungsanzeigenteile des Hamburger Abendblattes, daß sich das Angebot der zu vermietenden Wohnungen um ein Vielfaches erhöht hat. Außerdem hat der Sachverständige darauf hingewiesen, daß er aus seiner Vermietungspraxis bestätigen könne, daß sich die Zahl der Mietinteressenten zu einem Besichtigungstermin in den letzten Jahren deutlich verringert habe. Die Einwendungen der Kl. gegen das Gutachten vermögen nicht zu überzeugen: So die Kl. beanstandet, daß der Sachverständige keine Teilmärkte bilde bzw. berücksichtige, so ist dem entgegenzuhalten, daß mit der Unterscheidung nach Größenklassen (40-75 m2) ein Teilmarkt gebildet wird. Wenn die Kl. darauf verweist, daß die Werte des Mietenspiegels auch für die Wohnungen, die mit der streitbefangenen Wohnung vergleichbar seien, ständig gestiegen seien, so spricht dies nicht gegen die Richtigkeit des Gutachtens, da der Mietenspiegel 1997, der eine Beantwortung der Frage, ob seit dem letzten Erhebungsstand 1.4.1995 eine Mietpreissteigerung vorliegt, noch nicht veröffentlicht ist und da sich die Werte des Mietenspiegels nur zu einem Teil aus Neuvermietungsmieten ergeben. Auch die von der Kl. genannten Indizien (Bestehen eines Zweckenentfremdungsverbotes, Ausweisung der Stadt Hamburg als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf, Nachfrageüberhang nach Sozialwohnungen, hohe Zahl von Wohnungsnotfällen, Verwendung der Formulare der Vermieterverbände, Durchsetzung von Courtageansprüchen) sprechen nicht gegen die Richtigkeit der von dem Sachverständigen getroffenen Feststellung. Auch wenn die Zweckentfremdungsverordnung vom 7.12.1991 weiterhin in Kraft ist und Hamburg auch nach wie vor als ein Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf i. S. v. § 5 a Wohnungsbindungsgesetz gilt und auch wenn landesrechtliche Verordnungen zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 3 und 4 BGB zur Verlängerung der Kündigungsschutzfrist und zum Sozialklauselgesetz erlassen worden sind, so ist darauf zu verweisen, daß diese Indizien für eine generelle Marktsituation sprechen können, aber nicht ausschließen, daß auf Teilmärkten andere Entwicklungen bestehen. Im übrigen stammen die landesrechtlichen Verordnungen aus den Jahren 1990 und 1993 und geben keine zwingenden Rückschlüsse auf die Marktsituation im Jahre 1995.

Die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum ist Voraussetzung für eine Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 WiStG. Vielfach wird noch immer dazu lediglich auf Indizien zurückgegriffen, aus denen sich ein geringes Angebot ergeben soll. Das sind das Bestehen eines Zweckentfremdungsverbots, Ausweisung der Gemeinde als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf, Nachfrageüberhang nach Sozialwohnungen, hohe Zahl von Wohnungsnotfällen, Verwendung der Mietvertragsformulare der Vermieterverbände, Durchsetzung von Maklerlohnansprüchen.

Wie das AG Hamburg in seinem Urteil vom 24. Juli 1997 zutreffend feststellt, können daraus allenfalls Rückschlüsse auf den allgemeinen Wohnungsmarkt getroffen werden, zumal ein vor langen Jahren erlassenes Zweckentfremdungsverbot nicht sehr aussagekräftig ist. Bei Anwendung des § 5 WiStG kommt es jedoch allein auf den Teilmarkt der betreffenden Wohnungen an, die vergleichbar sind. Wenn hier ein Überangebot besteht, das sich durch sinkende Neuvertragsmieten und erhöhte Anzeigen in Tageszeitungen ermitteln läßt, scheidet § 5 WiStG aus.