Kein geringes Angebot bei Dachgeschoßwohnungen

In Berlin bestand im November 1991 für ausgebaute Dachgeschoßwohnungen ein Teilmarkt, bei dem ein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG vom Mieter darzulegen und zu beweisen ist.

Die Kl. können nicht gemäß § 812 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG Rückzahlung überhöhter Mieten für die Zeit von Dezember 1991 bis Juni 1995 verlangen, denn die Mietzinsvereinbarung ist in der getroffenen Höhe wirksam und verstößt nicht gegen § 5 WiStG. Nach dieser Vorschrift ist die Vereinbarung einer Miete nur insoweit unwirksam, als sie infolge der Ausnutzung des Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt. Die Ausnutzung einer derartigen Mangellage ist hier nicht ersichtlich. Zwar dürfte es in Berlin zum Zeitpunkt des Abschlusses des hier streitgegenständlichen Mietvertrages in den überwiegenden Bereichen des Wohnungsmarktes ein nicht ausreichendes Wohnungsangebot gegeben haben. Denn das setzt keine generelle Wohnraummangellage voraus. Ausreichend ist vielmehr, wenn die Nachfrage höher als das Angebot ist. Das ist in der Regel in Ballungsgebieten wie Berlin zu vermuten, in denen eine Zweckentfremdungsverbot Verordnung gilt und die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden sind (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 5 WiStG, Rn. 14).

Dies läßt sich indes nicht ohne weiteres auf die hier streitgegenständliche Wohnung übertragen, die in einem Dachgeschoß eines Altbaus seit 1984 neu hergestellt worden ist. Bei derartigen Wohnungen war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im November 1991 ein hinter der Nachfrage zurückbleibendes Angebot nicht zu verzeichnen. Hierfür spricht bereits, daß der Mietspiegel '92 für neu ausgebaute Dachgeschoßwohnungen als Sondermerkmal einen nicht unerheblichen Abschlag von 2,94 DM/m2 gegenüber den Mieten für vergleichbare Neubauten vorsah, die in dieser Zeit errichtet worden sind. Hieraus folgt zum einen, daß sich für diese Wohnungen ein Teilmarkt gebildet hat, der eine deutlich andere Entwicklung der Mieten aufweist. Zum anderen erscheint ein gegenüber anderen nach Ausstattung und Wohnlage vergleichbaren Neubauten erheblich niedrigeres Mietniveau nur verständlich, wenn ein größeres Angebot vorhanden ist. Aus dem GEWOS-Bericht über die Datenerhebungen zum Mietspiegel '92 ergibt sich nicht, daß die geringere Miete für Dachgeschoßwohnungen ihre Ursache in der durchschnittlichen Ausstattung und Lage dieser Wohnungen hat. Denn die in den Erhebungen berücksichtigten Dachgeschoßwohnungen gehören danach vielmehr ausnahmslos in die beste Wohnungsausstattungskategorie und befinden sich in mittlerer bis guter Wohnlage. Wenn bei derartigen Wohnungen in einem abgrenzbaren Teilmarkt die vereinbarten Mieten gegenüber anderen vergleichbaren Neubauten gleicher Bezugsfertigkeit deutlich geringer sind, ist dies ein hinreichendes Indiz dafür, daß eine möglicherweise allgemeine Wohnraummangellage nicht ohne weiteres auf diesen Teilmarkt zu übertragen ist (vgl. LG Berlin, GE 1997, 187).

Die Kl. haben keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür vorgetragen, daß gleichwohl auch in diesem Teilmarkt im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages kein Angebot an Wohnungen vorhanden war, welches die Nachfrage deutlich überstiegen hat. Die Kl. sind für das Vorliegen dieser Voraussetzungen darlegungs- und beweispflichtig, denn sie berufen sich hierauf zur Begründung ihres Anspruchs. Auf-grund der oben dargelegten Umstände können sie hierzu im vorliegenden Fall keine allgemeine Vermutung heranziehen, die der Bekl. ggf. zu widerlegen hätte.

Daß ausgebaute Dachgeschoßwohnungen seit einiger Zeit nur schwer zu vermieten sind, weiß jeder Makler. Hier liegt kein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen im Sinne des § 5 WiStG vor, so daß die Berliner Rechtsprechung eine Bindung des Vermieters an diese Vorschrift verneint.

Mit Urteil vom 23. März 1999 schließt sich die 63. Kammer des Landgerichts Berlin dem an, wobei besonders darauf hinzuweisen ist, daß hier der Mietvertrag schon im November 1991 abgeschlossen wurde. Schon zu diesem Zeitpunkt verneint die Kammer ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum.