Kein geringes Angebot an Altbauwohnraum

Keine Ausnutzung eines geringen Angebots bei Vermietung einer Altbauwohnung im Dezember 1995.

Die Bekl. mieteten durch Vertrag vom 3.12.1995 eine 5-Zimmerwohnung im Hause K.-Str. vom Kl. Als Mietzins war 3.300,00 DM monatlich netto zuzüglich 350,00 DM Betriebskostenvorschuß vereinbart. Die Bekl. zahlten jedoch nur 1.932,66 DM unter Berufung auf eine Mietpreisüberhöhung. Die Differenz von 1.717,34 DM für Januar 1996 bis Februar 1997 macht der Kl. geltend.

Die Bekl. berufen sich auf das Mietspiegelfeld L 3 des Mietspiegels 1994 und meinen, eine Bruttowarmmiete von höchstens 1.932,66 DM monatlich sei nur zulässig gewesen. Eine weitere Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze habe der Kl. nicht mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen.

Bei Abschluß des Mietvertrages habe der Kl. auch ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt. Dies ergebe sich aus einer Übersicht aus dem Zeitraum von November 1995 bis Januar 1996 aus den in Tageszeitungen angebotenen Wohnungen im Bezirk Tiergarten.

Die Klage ist aus § 535 BGB in der Hauptsache begründet, denn die Bekl. sind verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Die Vorschrift des § 5 WiStG ist nicht anzuwenden, da der Kl. bei Abschluß des Mietvertrages kein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat. Entgegen der Meinung der Bekl. konnte im Dezember 1995 nicht mehr ohne weiteres aus den sogenannten Indiztatsachen (wie Bestehen eines Zweckentfremdungsverbots) geschlossen werden, daß ein geringes Angebot bestand. Bei der zunehmenden Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist vielmehr von dem Grundsatz auszugehen, daß für die Anwendung des § 5 WiStG eine Mangellage auf dem jeweiligen Teilmarkt nachgewiesen werden muß. Dies ist den Bekl. nicht gelungen. Das überzeugende Gutachten des Sachverständigen legt vielmehr unter Darlegung der Wiederholungshäufigkeit von Wohnungsanzeigen und der Mietpreisentwicklung dar, daß auch für eine Altbauwohnung wie die der Bekl. ein geringes Angebot im Dezember 1995 nicht mehr bestand. Überzeugend sind auch die Ausführungen des Sachverständigen dahin, daß ein Sinken der Neubaumieten am aussagekräftigsten ist, da die Altbaumieten nach wie vor in Spätwirkung der Preisbindung sich erst allmählich an den Markt anpassen. Eine solche Entwicklung (steigende Altbaumieten, sinkende Neubaumieten) ist im übrigen auch nach dem Berliner Mietspiegel 1998 zu verzeichnen, etwa wenn die Mietspiegelfelder D 11 (Mietspiegel 1996) mit D 9 (Mietspiegel 1998) oder L 11 (Mietspiegel 1996) mit L 9 (Mietspiegel 1998) verglichen werden. Die Berufung der Bekl. auf die von ihnen ausgewerteten Zeitungsanzeigen kann das Gutachten nicht erschüttern, zumal die Bekl. lediglich Anzeigen aus dem Bezirk Tiergarten eingereicht haben. Auszuwerten gewesen wären jedoch Anzeigen für den gesamten Berliner Stadtbereich, da bei einer unterstellten Mangellage im Bezirk Tiergarten dem Mieter es zuzumuten ist, auf einen anderen Bezirk auszuweichen, Die von den Bekl. eingereichte Auskunft des Bausenators vom 6.10.1997 ergibt nichts anderes; hier ist auf den gesamten Wohnungsbestand abgestellt und nicht auf die maßgeblichen Teilmärkte.

Der Mieter hatte für seine durchschnittliche Altbauwohnung im Bezirk Tiergarten seit Mietvertragsabschluß im Dezember 1995 nur eine geringere Miete als vertraglich vereinbart bezahlt. Er berief sich auf eine Mietpreisüberhöhung unter Berufung auf den Mietspiegel.

Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens gab das Amtsgericht Tiergarten mit Urteil vom 6. April 1998 der Zahlungsklage des Vermieters statt. Dabei kam es auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete oder auf die laufenden Aufwendungen des Vermieters nach § 5 WiStG nicht an, da diese Vorschrift überhaupt nicht anzuwenden war. Dem Gutachten des Sachverständigen war nämlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses schon kein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum mehr gegeben, so daß die Vorschrift des § 5 WiStG unanwendbar war. Die bisherige Rechtsprechung, wonach in der Regel eine Mangellage vorausgesetzt wird, wird dadurch umgekehrt. Die Anwendung des § 5 WiStG kommt nur ausnahmsweise in Betracht, und die Voraussetzungen dafür sind vom Mieter zu beweisen.