Kein Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Mieterhöhung nach Energiesparmaßnahmen in preisgebundenen Wohnungen

Kein Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Mieterhöhung nach Energiesparmaßnahmen in preisgebundenen Wohnungen; keine Begrenzung der Mieterhöhung durch Heizkostenersparnis; Abzug fälliger Instandsetzungskosten

Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (sog. Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt.

Die Kl. sind Mieter einer Wohnung in einer Wohnanlage in B., die zwischenzeitlich von der Bekl. erworben wurde. Es handelt sich um öffentlich geförderten Wohnraum. In dem Formularmietvertrag vom 5. September 1989 ist eine vorläufige Gesamtmiete vereinbart. § 3 Nr. 5 und 6 des Mietvertrags enthalten folgende Regelungen:

"5. Der Vermieter ist berechtigt, nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses jeweils nach Ablauf eines Jahres zum Zwecke der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zu verlangen.

6. Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen und/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein."

Im Jahre 1992 rüstete die Bekl. nach Ankündigung gegenüber den Mietern und mit Zustimmung der zuständigen Bewilligungsstelle den Wohn-block III, in dem die Wohnung der Kl. liegt, für ca. 2,68 Mio. DM mit einer Wärmedämmfassade aus. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1994 erklärte die Bekl. rückwirkend zum 1. Januar 1994 eine im einzelnen berechnete und erläuterte Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Wärmedämmaßnahme um insgesamt 1,6098 DM/m2. Für die 85,37 m2 große Wohnung der Kl. ergab sich eine Erhöhung der Grundmiete um 137,43 DM (70,27 #) auf 631,14 DM (322,70 #). Die Kl. zahlten die erhöhte Miete bis einschl. August 1999.

Nachdem die Bekl. wegen dieser Mieterhöhung gegen eine Mietpartei ohne Erfolg einen "Musterprozeß" geführt hatte, verlangen die Kl. nunmehr für den Zeitraum von Januar 1995 bis August 1999 den monatlich gezahlten Erhöhungsbetrag zurück, den sie nach ihrer Ansicht ohne Rechtsgrund gezahlt haben.

Ein von dem Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte für die Wohnung der Kl. infolge der Wärmedämmaßnahme rechnerisch eine Energieeinsparung von 2.155,49 kWh/Jahr (entspricht etwa 12,1 %). Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 7.696,08 DM (3.934,94 E) nebst 4 % Zinsen seit 31. August 1999 gerichteten Klage in Höhe eines Betrags von 3.492,54 E nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Die zugelassene Revision der Kl. blieb weitgehend erfolglos.

II. 2. In der Sache hat das klageabweisende Urteil des Berufungsgerichts Bestand, soweit die Kl. eine Rückzahlung der Mietzinserhöhung für den Zeitraum von Februar 1995 bis August 1999 verlangen. Hinsichtlich des Monats Januar 1995 haben die Kl. dagegen einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, da sie insoweit den erhöhten Mietzins ohne Rechtsgrund geleistet haben.

a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses bis zur Höhe des zulässigen Entgelts ist § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der nach der Übergangsvorschrift des § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit § 1 WoBindG anzuwenden ist. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist zu entnehmen, daß es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG handelt; dies wird von der Revision auch nicht in Zweifel gezogen.

Demgegenüber hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, daß § 3 Nr. 6 des Mietvertrags Rechtsgrundlage sei. Es ist zwar zu-treffend davon ausgegangen, daß im Falle der Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel, d. h. der Vereinbarung des jeweils zulässigen Mietzinses als vertraglich geschuldeter Miete (§ 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung - NMV), diese den Rechtsgrund für das Behaltendürfen des erhöhten Mietzinses bildet, soweit die zulässige Kostenmiete nicht überschritten wird (Senatsurteile vom 22. April 1981 - VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter 2 c bb und vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter II 2 a).

Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß die formularmäßige Bestimmung in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Sie ist unwirksam, da sie gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot verstößt. Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, daß die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen gesetzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt (Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO., unter II 2 b aa zu § 9 AGBG).

Nach der Mietpreisgleitklausel des Formularmietvertrags, der dem Senatsurteil vom 5. November 2003 (aaO.) zugrunde lag und die der Senat als wirksam angesehen hat, galt bei preisgebundenem Wohnraum die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart. Dies entspricht der Formulierung in § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der "zulässigen Miete" die gesetzlich (höchst-) zulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senat, aaO.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970 § 4 Anm. 8.2). Im Gegensatz dazu ergibt sich weder aus § 3 Nr. 6 des vorliegenden Mietvertrags noch aus dem weiteren Vertragsinhalt, unter welchen Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe die Mieterhöhungen - wie es in der Klausel formuliert ist - "eintreten" und von dem Mieter zu tragen sein sollen. Der Vertragsbestimmung ist nicht mit der zur Erfüllung des Transparenzgebots notwendigen Deutlichkeit zu entnehmen, daß die jeweilige Kostenmiete als preisrechtlich höchstzulässige Miete (§ 8 Abs. 1 WoBindG) geschuldet sein soll. Dies gilt um so mehr, als sich § 3 Nr. 5 des Mietvertrags nach seinem Wortlaut entgegen der von der Bekl. in ihrer Revisionserwiderungsschrift vertretenen Auffassung erkennbar auf die Vergleichsmietenregelung für den preisfreien Wohnraum bezieht (§ 2 MHG, nunmehr § 558 BGB). Soweit die Bekl. im Revisionsverfahren des weiteren darauf verweist, daß im Mietvertrag (zunächst) eine vorläufige Gesamtmiete vereinbart war, läßt sich auch hieraus nicht erschließen, unter welchen Voraussetzungen eine Mietänderung eintreten soll.

Die Klausel benachteiligt den Mieter nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) aus dem weiteren Grunde unangemessen, daß sie den "Eintritt" der Mieterhöhung ohne zeitliche Begrenzung zurückwirken läßt. Dies ist mit der zwingenden Mieterschutzvorschrift des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht vereinbar, wonach der Vermieter auf Grund einer Vereinbarung gemäß Satz 1 (Preisgleitklausel) eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen grundsätzlich nur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern darf (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2 b hinsichtlich der Rückwirkungsmöglichkeit bei der Erhöhung von Betriebskosten nach § 4 MHG).

b) Entgegen der Ansicht der Revision ist für das Revisionsverfahren nicht von der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 29. Dezember 1994 auszugehen. Zwar hat das Berufungsgericht - von der Annahme einer wirksam vereinbarten Mietpreisgleitklausel aus folgerichtig - nicht geprüft, ob die Erklärung der Bekl. den formellen Anforderungen gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV genügt. Der Senat kann diese rechtliche Prüfung aufgrund der getroffenen Feststellungen jedoch selbst vornehmen. Danach ergeben sich keine Bedenken. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.

c) Die Mieterhöhung ist auch materiell-rechtlich wirksam, weil sie die nach § 8 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) zulässige Kostenmiete als Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, nicht übersteigt. Danach kann der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter anderem dann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Rechtsentscheid des Senats vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. = GE 2002 [14], 926 zu dem insoweit wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Daß die Wärmedämmfassade, die nach dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten für die Wohnung der Kl. rechnerisch eine Energieeinsparung von 2.155,49 kWh/Jahr (entspricht etwa 12,1 %) bewirkt, in diesem Sinne nachhaltig Heizenergie einspart, ist nicht zweifelhaft und wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.

d) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskosten kann die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entscheidungserheblichen Vortrag der Kl. übergangen, indem es einen etwaigen Instandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die Kl. haben die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit unwidersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandsetzungsbedürftig gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse im Mauerwerk vorhanden gewesen.

Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Bekl. ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten von den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte (vgl. LG Köln WuM 1998, 293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien Wohnraums Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 ff. m. w. Nachw.). Die Kl. haben keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluß zulassen, daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten den seitens der Bekl. in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betrag von 254.790 DM überschritten hätten. Insbesondere haben sie das Ausmaß der behaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügt nicht, um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. insoweit auch Senatsurteil vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, BGH-Report 2003, 784 = DWW 2003, 229).

e) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbarkeitsgesichtspunkten angenommen.

aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungen wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohnraum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung vertreten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit der Mieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLG Karlsruhe OLGZ 1985, 252 = RiM 2, 1465 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufung auf § 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 559 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., § 559 Rdnr. 81 ff.; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine solche Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellen Folgen wirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudinger/Emmerich [2003] § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Erhöhung des Mietzinses auf das Doppelte (u. a. LG Köln ZMR 1998, 562; LG Lüneburg WuM 2001, 83; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgründen für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO. Rdnr. 84) bzw. Dreifache (LG Berlin MM 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegen die Anwendung starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO.; Staudinger/Emmerich, aaO. Rdnr. 35 m. w. Nachw.; Feckler, ZMR 1998, 545).

Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbesondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte Ziel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heizkostenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schläger, ZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).

Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage, soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stellt sich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990, 566, 567).

bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April 2002 zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt wird.

(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer "Kappungsgrenze" besteht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenen Wohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28 WoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559 b BGB; § 3 MHG) regeln die Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, ohne eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis vorzusehen.

Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wonach die als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittel der Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder Belastungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den Vorteilen aus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 Rechtsbereinigungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehen hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher Wirkung an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.

Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV folgt nichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift regelt jedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von der Bekl. angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem Grunde unwirtschaftlich gewesen seien, haben die Kl. nicht geltend gemacht.

(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.

Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eine Kappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhte Miete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen (Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenze wurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen, daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen erschwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oft entfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4). Auch der Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu dem Entwurf des Ersten Gesetzes zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes, in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen, wonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen Mißverhältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks. 8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.

In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpolitische Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungsmodernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich auf die Grenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnahmen herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24). Diese Empfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz.

(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den ersparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Entscheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Regelung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebliche allgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiesparender Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Kostengesichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung nach wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die tatsächliche Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung, Lüftungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren Temperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise (vgl. im einzelnen Feckler, a. a. O., 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die Modernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als "rentabel", jedenfalls aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.

(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der Zustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in deren Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichtigen sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. 1, §§ 13, 28 WoFG). Nach § 541 b Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. (jetzt mit geringfügigen Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zur Einsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2). Diese Härteklausel findet auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach § 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749 m. w. Nachw.). Die Kl. haben jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen Prüfung Anlaß geben.

f) Die Erklärung der Bekl. vom 29. Dezember 1994 wurde gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz WoBindG ab dem Ersten des übernächsten Monats, dem 1. Februar 1995, wirksam. Für den Zeitraum von Februar 1995 bis August 1999 können die Kl. eine Rückzahlung von Mietzins mithin nicht verlangen. Für den Monat Januar 1995 besteht hingegen ein Rückzahlungsanspruch, der sich auf 62,37 # nebst Zinsen beziffert (70,27 # abzüglich des von dem Amtsgericht bereits anteilig rechtskräftig aberkannten Betrags in Höhe von 7,90 #).

Der Bundesgerichtshof hat einen langjährigen und heftig geführten Grundsatzstreit entschieden: Die nach der Durchführung von Energiesparmaßnahmen zulässige Mieterhöhung wird nicht durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt - etwa durch ein Verhältnis der Mieterhöhung zu den eingesparten Heizkosten. Diese Rechtsfrage war über viele Jahre hinweg aufgrund eines Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe von der herrschenden Meinung anders entschieden worden. Hilfreich sind auch die Ausführungen zum Ansatz fälliger Instandsetzungskosten bei der Modernisierung.

Der Eigentümer einer Sozialwohnungsanlage in Berlin hatte - nach ordnungsgemäßer Ankündigung und Zustimmung der WBK/IBB - Anfang der 90er Jahre die Anlage mit einer Wärmedämmfassade ausgestattet. Die Mieterhöhung betrug 1,61 DM/m2. Der Mieter hatte die Mieterhöhung rund fünf Jahre anstandslos gezahlt. Der Vermieter der Wohnanlage hatte zwischenzeitlich in einem anderen Fall einen "Musterprozeß" um die Mieterhöhung geführt und verloren. Daraufhin verlangten die Mieter den Erhöhungsbetrag zurück.

Das AG Spandau hatte einen Sachverständigen beauftragt, der eine rechnerische Energieeinsparung von 12,1 % ermittelte. Daraufhin verurteilte das Amtsgericht den Vermieter zur Rückzahlung von knapp der Hälfte der Mieterhöhungsbeträge. Der beklagte Vermieter war in die Berufung gegangen: Das Landgericht Berlin hatte die Rückzahlungsklage des Mieters komplett abgewiesen, hatte allerdings die Revision zugelassen. Der Mieter legte Revision ein, hatte jedoch nur mit einer Winzigkeit Erfolg: Die Mieterhöhung für den ersten Monat mußte der Vermieter zurückbezahlen, weil die Mieterhöhungserklärung erst Ende des Monats dem Mieter zugegangen war und der BGH die vereinbarte Mietpreisgleitklausel für unwirksam hielt.

Der Bundesgerichtshof hat mit der Entscheidung einer langjährigen Auseinandersetzung ein Ende gemacht und sich festgelegt: Die Mieterhöhung wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen wird im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt.

Die Diskussion in Rechtsprechung und Literatur bezog sich in erster Linie auf das Problem bei preisfreiem Wohnraum. Die Mehrheitsmeinung hatte nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe aus dem Jahre 1984 (RiM 2, 1465) die Auffassung vertreten, der Mieterhöhungsbetrag dürfe nicht außer Verhältnis zur Heizkostenersparnis stehen und sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt. Daraus wurde vielfach eine Begrenzung der Mietzinserhöhung auf das Doppelte bzw. Dreifache der Heizkostenersparnis geschlossen. Eine Mindermeinung hatte die Auffassung vertreten, im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte Ziel der Energieeinsparung sei die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen nicht begrenzt (so Blümmel GE 2002, 1244; Schläger ZMR 2002, 580, 581; Kinne ZMR 203, 396, 402). Der BGH hat sich der Mindermeinung angeschlossen und festgestellt: Weder bei preisfreiem noch bei preisgebundenem Wohnraum gibt es für eine solche Begrenzung nach Art einer "Kappungsgrenze" eine gesetzliche Grundlage. Der Gesetzgeber habe im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnungsbestandes auch zum Zwecke der Energieeinsparung von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen. Auch eine Begrenzung der Mieterhöhung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben lehnte der BGH ab. Die Entscheidung darf aber nicht nur auf energiesparende Maßnahmen bezogen werden, sondern sie gilt generell für Modernisierungsmaßnahmen.

Allerdings ist es nicht so, daß bei Modernisierungsmaßnahmen das Gebot der Wirtschaftlichkeit überhaupt keine Rolle spiele. Es spielt nur an einer völlig anderen Ecke eine Rolle als bei der Mieterhöhung: Für Sozialwohnungen geht ausdrücklich aus § 7 Abs. 1 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung hervor, daß Baukosten nur angesetzt werden dürfen, "soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind".

Man wird diesen Grundgedanken über den Grundsatz von Treu und Glauben auch zu beachten haben, wenn preisfreie Wohnungen modernisiert werden.

Der Mieter kann das Wirtschaftlichkeitsgebot gegen den Vermieter aber nur dadurch ins Feld führen, daß er Baukosten und Bauausführung als unwirtschaftlich angreift; er kann dagegen nach dieser BGH-Entscheidung nicht mehr erfolgreich damit argumentieren, die Mieterhöhung stünde nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis zu den eingesparten Heizkosten.

Ein weiterer Aspekt der Entscheidung ist noch interessant, nämlich der Abzug von Instandhaltungskosten.

Bekanntlich wird von der Rechtsprechung durchgängig gefordert, daß der Vermieter bei der Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen von den Kosten der Modernisierungsmaßnahmen die Kosten für fällige Instandsetzungsmaßnahmen abzieht. In dem betreffenden Fall war die Fassade, bevor sie mit einem Wärmedämmschutz versehen wurde, instandsetzungsbedürftig. Der Vermieter hatte das pauschal mit einem Abzug von 10 % der Kosten berücksichtigt. Die klagenden Mieter hatten - unwidersprochen - vorgetragen, der Fassadenputz sei abgeblättert und Mauerrisse zu sehen gewesen. Ein so pauschaler Vortrag des Mieters genügt dem BGH nicht, um den vom Vermieter mit 10 % angesetzten Instandsetzungsanteil zu erschüttern.