Kein Fristversäumnis bei Verzögerung der Zustellung der Betriebskostenabrechnung durch die Post

Kein Fristversäumnis bei Verzögerung der Zustellung der Betriebskostenabrechnung durch die Post; Nachforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist; auf dem Postweg verlorengegangene Schriftstücke

Hat der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist über Betriebskosten abgerechnet und das Schreiben rechtzeitig abgesandt, hat er nicht zu erwartende Verzögerungen der Zustellung durch die Post nicht zu vertreten, so daß er mit einer Nachforderung nicht ausgeschlossen ist.

Die Klage war als unbegründet abzuweisen. Die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche stehen dem Kl. nicht zu.

1. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution in Höhe von 145,79 € ist durch die von der Hausverwaltung der Kl. erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen der Kl. aus der Betriebs- und der Heizkostenabrechnung 2004 in gleicher Höhe erloschen.

Entgegen der Ansicht des Kl. standen der Bekl. die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche aus der Betriebkostenabrechnung 2004 in Höhe von 121,44 € und der Heizkostenabrechnung 2004 in Höhe von 24,35 € zu. Die Geltendmachung dieser Ansprüche ist nicht durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die hier hinsichtlich beider vorgenannten Rechnungen mit Ablauf des 31.12.2005 endete, die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Kl. hat zwar den ihr obliegenden Beweis dafür, daß die Abrechnungsfrist gewahrt ist, also die fraglichen Abrechnungen dem Kl. bis zum 31.12.2005 zugegangen sind, nicht geführt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erachtet es aber das Gericht als erwiesen, daß die Kl. die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Es ist allgemein anerkannt, daß die verspätete Geltendmachung in den Fällen, in denen bei rechtzeitiger Absendung der Zugang der Abrechnung beim Mieter wegen nicht zu erwartender Verzögerungen der Post erst nach Ablauf der Abrechungsfrist erfolgt, vom Vermieter nicht zu vertreten ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 66 Aufl., § 556 Rdn. 11 m.w.N.). Entsprechendes muß dann gelten, wenn die rechtzeitig ordnungsgemäß adressierte und frankierte zur Post gegebene Sendung auf dem Postweg verlorengeht, also den Mieter nicht erreicht (so auch LG Berlin, GE 2005, 1355 f.). Dies gilt jedenfalls dann, wenn ein Rückbrief dem Vermieter bzw. seinem Bevollmächtigten nicht zugeht und der Vermieter bzw. sein Bevollmächtigter dem Mieter unverzüglich die Abrechnung übermittelt, nachdem er davon Kenntnis erlangt, daß die Sendung dem Mieter nicht zugegangen ist.

So liegt der Fall hier. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erachtet es das Gericht auf Grund der Bekundungen der Zeugin als erwiesen, daß diese die an den Bekl. gerichtete Sendung mit den Abrechnungen ordnungsgemäß adressiert und frankiert am 22.12.2005 in den Briefkasten geworfen hat. An der Richtigkeit der durchaus plausiblen Aussage bestehen zur Überzeugung des Gerichts keine Zweifel. Hiernach konnte die Hausverwaltung der Bekl. davon ausgehen, daß die Sendung den Kl. innerhalb der Abrechungsfrist erreichen würde. Nachdem der Kl. gegenüber der Hausverwaltung der Kl. mit Schreiben vom 11.4.2006 geltend gemacht hatte, die Sendung nicht erhalten zu haben, übersandte die Hausverwaltung dem Kl. mit Schreiben vom 11.4.2006 Kopien der Abrechnungen und des Kontoauszuges, in dem die Verrechnung der Betriebs- und Heizkostennachforderungen mit dem Kautionsguthaben ausgewiesen war. Zutreffend weist der Kl. darauf hin, daß es in jedem Fall eines Zuganges der Abrechnung beim Mieter bedarf, der hier von der Hausverwaltung unverzüglich nach der Mitteilung des Kl., die Abrechnungen nicht erhalten zu haben, bewirkt wurde. Soweit der Kl. allerdings weitergehend meint, in den Fällen des Verlustes der Abrechnung auf dem Postwege könne die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht eingreifen, vermag dem das Gericht nicht zu folgen. Es ist nicht ersichtlich, weshalb es für das nach § 556 Abs. 3 Satz 3 608 maßgebliche Vertretenmüssen, von Bedeutung sein soll, ob die Sendung auf dem Postweg lediglich verzögert wird oder aber gänzlich verlorengeht.

Haben die (Wohnungs-) Mietvertragsparteien Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, hat der Vermieter jährlich, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums, Rechnung zu legen. Die Frist ist eine Ausschlußfrist. Bei Fristversäumnis ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Fristversäumnis nicht zu vertreten. Das ist etwa bei Postverschulden der Fall, meint das AG Neukölln. Damit wird ein verspäteter Zugang ebenso erfaßt wie der Verlust einer Postsendung.

Nach Beendigung des Wohnungsmietverhältnisses zum 30.9.2004 versandte die Vermieterin die Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2004 am 22.12.2005 per Post an die Verzugsanschrift des Mieters. Im März 2006 forderte der Mieter seine Barkaution zurück. Daraufhin verrechnete die Vermieterin u. a. die Nebenkostennachforderung 2004 mit der Kaution. Nunmehr behauptete der Mieter, die Abrechnung nicht erhalten zu haben, weswegen sie ihm alsbald nochmals übersandt wurde. Unter Berufung auf den verspäteten Zugang der Abrechnung bestand der Mieter auf der Rückzahlung der Kaution.

Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage des Mieters ab. Die Beweisaufnahme habe ergeben, daß die Nebenkostenabrechnung 2004 noch rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist zum 31.12.2005 ordnungsgemäß adressiert und frankiert an den Mieter abgesandt worden sei. Zwar habe die Vermieterin den ihr obliegenden Beweis des Zugangs der Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist insoweit nicht erbracht; deren verspätete Geltendmachung sei von ihr dennoch nicht zu vertreten. Da die Abrechnung nicht an die Vermieterin zurückgelangt sei, habe sie nämlich mangels anderweitiger Anhaltspunkte vom fristgemäßen Zugang beim Mieter ausgehen dürfen. Durch die unverzügliche erneute Zusendung der Abrechnung nach Kenntnis vom gescheiterten Zugang der ersten Sendung habe die Vermieterin sodann alles notwendige getan. Genauso wenig wie der Vermieter unerwartete Verzögerungen der Post zu vertreten habe, könne ihm der Verlust der Abrechnung auf dem Postweg angelastet werden. In jedem Fall bedürfe es aber des (späteren) Zuganges der Abrechnung.

Die Entscheidung verdient m. E. Zustimmung. Denn es wäre tatsächlich nicht einzusehen, weswegen es im Ergebnis einen Unterschied machen sollte, ob die rechtzeitig abgesandte Abrechnung auf dem Postweg abhanden kommt (vgl. dazu schon LG Berlin, GE 2005, 1355, 1357) oder aber wegen nicht vorhersehbarer Verzögerungen lediglich verspätet zugeht. Hier wie dort hat nämlich der Vermieter sämtliche Schritte in die Wege geleitet, die üblicherweise den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beim Mieter gewährleisten.

Wollte man dies nicht ausreichen lassen, so führte dies zu der wohnungswirtschaftlich unsinnigen Konsequenz, daß künftig sämtliche Nebenkostenabrechnungen vom Vermieter zumindest per Einschreiben mit Rückschein versandt werden müßten, um den rechtzeitigen Zugang zu dokumentieren. Dies ginge letztlich wiederum zu Lasten der Mieter, weil die dadurch entstehenden Mehrkosten der Zustellung wohl vom Vermieter mittelbar über eine höhere Mietkalkulation oder einen sonstigen Ausgleich hereingeholt werden würden. Da die Post insoweit nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist (ebenso für private Postzusteller: LG Potsdam, GE 2005, 1357), muß sich der Vermieter etwaige Unzulänglichkeiten in deren Organisationsbereich auch nicht zurechnen lassen. Wichtig ist indes die Feststellung, daß die ordnungsgemäße Absendung keinesfalls den - stets erforderlichen und nachzuweisenden - Zugang der Abrechnung entbehrlich macht (so auch LG Düsseldorf, WuM 2007, 132). Geht dem Mieter also überhaupt keine Abrechnung zu, stellt deren einwandfreie Aufgabe zur Post ein rechtliches Nullum dar (a. A. AG Leipzig, ZMR 2006, 47). Vorliegend hatte der Vermieter dagegen die Abrechnung sofort nach Kenntnis von der fehlgeschlagenen Zustellung erneut dem Mieter zugesandt, so daß der Zugang - wiewohl verspätet - tatsächlich noch stattfand.