Kein Fortfall des Wertverbesserungszuschlags bei Fortfall der wertverbessernden Maßnahme

Kein Fortfall des Wertverbesserungszuschlags bei Fortfall der wertverbessernden Maßnahme; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Wertverbesserungszuschlag; Leistungsverminderung; Heizsystem-Umstellung; Koks-Zentralheizung; Öl-Zentralheizung; Fernwärmeanschluß; Kapitalverzinsung

Erhebt ein Vermieter einen zulässigen Wertverbesserungszuschlag für die Umstellung einer Koks-Zentralheizung auf Ölbefeuerung, so tritt dieser Zuschlag auch dann nicht in Wegfall, wenn die Ölzentralheizungsanlage zu einem späteren Zeitpunkt durch einen Anschluß an das Fernwärmenetz ersetzt wird.

Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Wertverbesserungszuschlages. Die Bekl. sind Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung, die von der Kl. verwaltet wird. 1971 ließ der Grundstückseigentümer die im Haus befindliche Koks Zentralheizung auf Ölbefeuerung umstellen und erhob seit dem 1.7.1971 einen Wertverbesserungszuschlag von 17,33 DM. Dieser Zuschlag wurde von dem Bekl. bis einschließlich September 1980 gezahlt. Im Herbst 1980 wurde das Mietshaus an das Fernwärmenetz der BEWAG angeschlossen. Dabei wurden wesentliche Teile der Öl-Zentralheizung entfernt. Für die Umstellung auf Fernwärme erhob die Kl. einen neuen Modernisierungszuschlag von 21,41 DM monatlich. Diesen Zuschlag hat die Preisstelle für Mieten im Verfahren nach § 11 Abs. 6 AMVOB festgesetzt. Diese Festsetzung wurde von der Preisstelle jedoch mit der Anordnung verbunden, den früheren Modernisierungszuschlag für die Umstellung von Koks auf Öl wegfallen zu lassen. Gegen diesen Bescheid der Mietpreisstelle hat die Vermieterseite Widerspruch eingelegt. Das anschließende Verfahren hat bisher zu einem Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 19.1.1984 - VG 14 A 483.82 - geführt. Gegen dieses Urteil hat der Bekl. zu 1) (als Beigeladener) Berufung an das OVG Berlin eingelegt, über die noch nicht entschieden ist (OVG 4 B 59.84).

Mit ihrer Klage begehrt die Kl. u.a. die Nachzahlung des seit Oktober 1980 einbehaltenen Wertverbesserungszuschlages von monatlich 17,33 DM, also in Gesamthöhe von 762,52 DM. Durch Teilurteil gab das AG Charlottenburg dieser Klage statt.

Der Anspruch auf Zahlung eines Mietrückstandes von 44 Monaten x 17,33 - 762,52 DM ist begründet.

Ab 1. Juli 1971 haben die Bekl. eine auf die Umstellung der Heizung von Koks auf Öl gestützte Mieterhöhung von 17,33 DM durch jahrelange Zahlung vertraglich angenommen. Die Mieterhöhung war gemäß § 11 AMVOB a.F. auch preisrechtlich zulässig. Denn diese Umstellung des Heizsystems ist nach der schon wiederholt Urteilen zugrundegelegten Meinung des hier entscheidenden Richters eine Wertverbesserung. Zur Begründung dafür wird auf AG Schöneberg GE 1983/175 Bezug genommen. Daher kommt es auf die Frage, ob insoweit auch die Stichtagsregelung vom 31.12.1978 eingreift, nicht an.

Seitdem die Vermieterseite das Haus unter Entfernung des Ölheizkessels - wie im Termin unstreitig war - an die Fernheizung der BEWAG angeschlossen hat, ist weder die vertraglich vereinbarte noch die preisrechtlich zulässige Miete um 17,33 DM monatlich gesunken.

Was die vertragliche Seite anlangt, so hat weder die Vermieterseite verzichtet, noch ist eine Minderung nach § 537 BGB eingetreten. Denn die Heizung funktioniert.

Preisrechtlich gesehen, hat sich die Leistung der Vermieterseite aber auch nicht im Sinne des § 2 Satz 2 AMVOB vermindert. Denn die Leistung des Vermieters besteht nicht darin, auf dem Grundstück ein bestimmtes technisches System der Beheizung bereitzuhalten; sondern darin, die Mietwohnungen ausreichend zu beheizen und die technischen Voraussetzungen dafür, bei jedem Bedarf die ausreichende Heizleistung zu erbringen, zu gewährleisten. Diese Voraussetzungen sind im Rahmen des Üblichen auch bei der Versorgung durch die Fernheizung gegeben. Deshalb ist auch der Wohnwert der von den Bekl. gemieteten Wohnung durch die heiztechnische Änderung nicht beeinträchtigt worden. Den gegenteiligen Erwägungen des Bausenators in dem Widerspruchsbescheid vom 16. November 1982 und des VerwG in dem Urteil vom 19. Januar 1984 schließt sich der Richter nicht an. Die Überlegungen, die in § 11 Abs. 1 AMVOB gemeinte Wohnwertverbesserung "auf Dauer" sei wieder weggefallen und es widerspreche der Äquivalenz - einfacher: sei ungerecht -, daß der Mieter weiter für die Leistung zahlen solle, die im Hause nicht mehr angeboten werde, würde zu Schwierigkeiten führen, wenn zum Beispiel im vorliegenden Fall die Vermieterseite nicht den Heizkessel aus dem Keller entfernt, sondern die Ölheizanlage als wieder anschließbar stehen gelassen und für die Fernheizung nur zusätzliche Rohranschlüsse geschaffen hätte. Auch dann würden die Bekl. vermutlich nicht zwei Mieterhöhungen hinnehmen wollen. Außerdem ist zu beachten, daß gemäß § 11 Abs. 2 AMVOB die Modernisierungsumlage u.a. die Verzinsung des etwa aufgenommenen Fremdkapitals und des Eigenkapitals abdecken soll. Je nach den Umständen des Falles könnte insbesondere die Verzinsung von für eine Baumaßnahme aufgenommenen Fremdkapitals noch weiterlaufen, auch wenn der Nutzeffekt der Baumaßnahme durch eine spätere überlagernde weggefallen ist. Prinzipiell ist eine Modernisierungsumlage, nachdem sie einmal Bestandteil der zulässigen Miete geworden ist, rechtsbegrifflich gar nicht mehr existent. Es gibt dann nur noch die zulässige Miete.

§ 6 AMVOB ist lediglich eine Vorschrift zur Definition der "Grundmiete" als Rechenfaktor für Mieterhöhungen. Die Bedeutung dessen wird klar, wenn man sich einen Mieter vorstellt, der erst nach der Heizungsumstellung eingezogen ist und in seinem Vertrag eine unaufgeschlüsselte Kaltmiete hat. Aus dieser kann auch fiktiv nicht ein vereinbarter Modernisierungszuschlag hergeleitet werden (LG Berlin GE 1984/45). Und wäre die Ölheizung ausgefallen, so hätten die Bekl. die Miete wohl nicht gerade um 17,33 DM mindern wollen. Preisrechtlich wäre die Miete in diesem Falle auch nicht mit einem Bezug auf Modernisierungszuschlag zu senken, sondern gemäß der Anlage 2 zum Mietsenkungsgesetz mit einem Prozentsatz der Gesamtmiete. Es erscheint deshalb systemwidrig, bei Entfernung der ganzen Anlage - ungeachtet der Frage ihres Ersatzes - von der Leistungsbilanz her auf den historischen Modernisierungszuschlag zurückzugreifen.

Der hier entscheidende Richter ist der Meinung, daß es ein prinzipiell verfehlter Interpretationsansatz ist, in das materielle Altbaumietenpreisrecht des I. BMietG, der AMVOB und der weiteren BMietG den Äquivalenzgedanken hineinzubringen. Dieses Altbaumietenpreisrecht basiert vielmehr auf historischen Mieten als Legitimation zulässiger Mieten, verbunden mit Maßnahmen zwecks Kostendeckung des Hausbesitzes und zwecks Motivierung zur Mängelbeseitigung auf Verbesserung. Das zeigte sich vergleichsweise auch darin, daß nach der VI. MehrbelastungsVO der Vermieter begründet eingeführte Betriebskostenzuschläge nicht zurückzunehmen brauchte, wenn die Betriebskosten sich später wieder verminderten. Erst § 4 Abs. 3 XII. BMietG hat das für die Zukunft geändert. Die §§ 2 Abs. 2 und 28 AMVOB mit dem Mietsenkungsgesetz sind nach dem Verständnis des Richters nicht Ausdruck einer an diesen Gesetzesstellen angestrebten Mietgerechtigkeit, sondern Anweisungen an die Vermieter instandzusetzen; ähnlich wie die an anderen Gesetzesstellen vorkommenden Ausschlüsse von Mieterhöhungen. Ebenso betreffen die beschreibenden Merkmale in § 11 Abs. 1 AMVOB das, was der Vermieter wünschenswerterweise tun soll, nicht was der Mieter als Vertragsleistung bekommen soll. Die Äquivalenz ist nicht Sache des Preisrechts, sondern des Vertragsrechtes.