Kein formularmäßiger Verzicht auf § 326 BGB

Kein formularmäßiger Verzicht auf § 326 BGB; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Mietermehrheit; qualifizierte Fristsetzung; Formularklausel; Erstanstrich nach Modernisierung

1. Eine Formularvereinbarung, wonach bei mehreren Mietern eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung (§ 326 BGB) nur gegenüber einem Mieter auch einen Schadensersatzanspruch gegen den anderen Mieter entstehen läßt, verstößt gegen § 9 AGBG und ist unwirksam.

2. Schönheitsreparaturen können auch vor Beendigung des Mietverhältnisses geltendgemacht werden.

3. Zur Erstrenovierung, auch zum Erstanstrich nach Modernisierung, ist der Mieter nicht verpflichtet, gleichwohl ausgeführte Arbeiten müssen aber fachgerecht sein.

4. Ob bei unterbliebener Erstrenovierung der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen muß, bleibt offen; jedenfalls ist im Rechtsstreit eine substantiierte Darstellung des Anfangszustandes durch den Mieter erforderlich.

Die Bekl. waren Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung aufgrund des schriftlichen Mietvertrages mit dem Kl. vom 23.8.1976. Nach dem Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen (§ 2). In § 19 des Formularvertrages heißt es unter anderem: "Mehrere aus diesem Mietverhältnis berechtigte Mieter haften... als Gesamtschuldner... für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird... Tatsachen, die ... gegen (einen Mieter) einen Schadenersatz oder sonstigen Anspruch begründen, haben für die anderen Mieter die gleiche Wirkung..." Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Bekl. vom 2.12.1985 zum 31.8.1986. Der Kl. besichtigte die Wohnung am 6.2.1986 und fertigte darüber ein schriftliches Protokoll an. Mit Schreiben vom 17.2.1986 forderte er den Bekl. zu 2. zur Durchführung von verschiedenen Schönheitsreparaturen auf (Streichen von Türen, Fenstern, Decken, Tapezieren der Wände). Der Zustand der Räume war im einzelnen beschrieben. Mit Schreiben vom 6.3.19886 setzte der Kl. dem Bekl. zu 2. eine Nachfrist, die er mit einer Ablehnungsandrohung verband. Mit Schreiben vom 10.4.1986 kündigte er Geltendmachung von Schadenersatz an und leitete ein Beweissicherungsverfahren ein, das mit dem Gutachten eines Sachverständigen endete. Der Kl. verlangt den sich aus dem Gutachten ergebenen Schadenersatzbetrag und meint, hierfür müsse auch der Bekl. zu 1. als Gesamtschuldner entsprechend der Regelung im Mietvertrag haften.

Die Klage ist gegen den Bekl. zu 2. überwiegend aus §§ 535, 325 BGB begründet.

Nach dem Gutachten des Sachverständigen, auf das im einzelnen Bezug genommen wird, waren umfangreiche Schönheitsreparaturen erforderlich. Der Bekl. ist dem im übrigen auch nicht substantiiert entgegengetreten. Der Kl. konnte die Durchführung dieser Arbeiten auch schon vor Beendigung des Mietverhältnisses verlangen, wie der Bekl. selbst nicht leugnet. Der Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen wird stets dann fällig, wenn diese Arbeiten erforderlich sind. Ob das Mietverhältnis schon beendet ist, spielt dabei keine Rolle (h.M.; vgl. Oske MDR 1973, 14 m.w.N.).

Der Bekl. zu 2. ist jedoch nicht verpflichtet, die Kosten der Malerarbeiten für die Isolierglasfenster zu tragen. Nach einhelliger Meinung bedeutet die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nur die Verpflichtung zu Arbeiten, die infolge der normalen Abnutzung erforderlich werden. Schönheitsreparaturen, die wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters notwendig werden, fallen nicht darunter. Nach dem Gutachten des Sachverständigen waren die Fensterfalze nicht gestrichen, das heißt sie sind nach dem Einbau insoweit nicht malermäßig behandelt worden. Die Formulierung im Beweissicherungsantrag vom 10.4.1986, daß die Fenster Ende 1979 in einem "neuen malermäßigen Zustand" übergeben worden seien, trifft daher zumindest teilweise nicht zu. Da in der Regel ein teilweiser Anstrich nicht fachgerecht ist, war auch der Bekl. dazu nicht verpflichtet, so daß insoweit ein Schadenersatzanspruch des Kl. ausscheidet. Eines besonderen schriftlichen Hinweises nach § 279 ZPO bedurfte es angesichts der geringfügigen Summe (weniger als 1/10 des Klagebetrages) nicht, zumal diese Frage im Haupttermin kurz angeschnitten wurde.

Etwas anderes gilt allerdings für die mit Farbe beschmierten Fenstergriffe. Wenn der Mieter Malerarbeiten ausführt, ohne hierzu verpflichtet zu sein, muß dies fachgerecht geschehen (LG Hamburg WuM 1986, 311). Wenn er durch Pfusch umfangreiche Reinigungsarbeiten erforderlich macht, haftet er insoweit aus positiver Vertragsverletzung.

Soweit der Bekl. sich darauf berufen hat, er habe die Wohnung unrenoviert erhalten, ist dies unbeachtlich. Es kann offen bleiben, ob dem zweifelhaften Rechtsentscheid des OLG Stuttgart (RiM 2, 1726) zu folgen ist, wonach bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung die formularvertragliche Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Es sprechen gute Gründe dafür, dies jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn der Mieter einen Anspruch auf Durchführung der Erstrenovierung hat (vgl. LG Berlin GE 1986 1011; Kammergericht GE 1986, 1169; OLG Frankfurt WuM 1986, 331; Blümmel GE 1986, 980, 1137). Dieser Einwand des Mieters ist jedenfalls nur dann beachtlich, wenn er im einzelnen dartut, wie der Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses war und welche Renovierungsarbeiten danach erforderlich waren. Die Grundsätze der Rechtsprechung über die Notwendigkeit einer substantiierten Mahnung des Mieters (zum Beispiel LG Berlin GE 1986 389) sind hier entsprechend anzuwenden. Dies schon deshalb, weil der Mieter keineswegs einen Anspruch auf eine frisch renovierte Wohnung hat, sondern nur auf Überlassung in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand (LG Hamburg WuM 1986, 275). Schließlich folgt dies auch aus dem Umstand, daß der Mieter hierfür die Beweislast trägt (LG Berlin GE 1986, 1169); die Darlegungslast folgt grundsätzlich der Beweislast (OLG Stuttgart NJW-RR 1986, 898).

Die Klage gegen den Bekl. zu 1, ist unbegründet. Der Kl. hat nur den Bekl. zu 2. gemahnt, ihm eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt und nur ihm gegenüber das Beweissicherungsverfahren durchgeführt. Nach der gesetzlichen Regelung (§ 425 BGB) hat er daher nur ihm gegenüber einen Schadenersatzanspruch, während gegenüber dem Bekl. zu 1. nach wie vor allenfalls ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht. Die entgegenstehende Klausel im Formularmietvertrag verstößt gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung und ist damit nach § 9 AGBG nichtig, soweit aus ihr zu folgern ist, daß ein Schadenersatzanspruch gegen den Bekl. zu 1. begründet werden soll, auch ohne daß ihm gegenüber die Voraussetzungen des § 326 BGB erfüllt wären.

Die Rechtsprechung hat - soweit ersichtlich - sich mit dieser Frage noch nicht zu beschäftigen gehabt, die veröffentlichten Entscheidungen beziehen sich ausnahmslos auf die Wirkung der Vollmachtsklausel bei Mieterhöhungen oder Kündigungen (vgl. LG Berlin MM 1986, 251; OLG Koblenz NJW 1984, 244; LG Berlin GE 1984, 919; Kammergericht GE 1984, 1167; OLG Hamm RiM 1157). Daß die Regelung des § 326 BGB jedoch eine wesentliche und grundsätzlich nicht abdingbare Regelung darstellt, ergibt sich schon aus § 11 Nr. 4 AGBG, wenn auch diese Vorschrift deshalb nicht unmittelbar angewandt werden kann, weil der Mietvertrag vor Inkrafttreten dieser Vorschrift abgeschlossen wurde. Das Landgericht Berlin hat dann auch ausdrücklich entschieden, daß ein formularmäßiger Verzicht auf die Voraussetzungen des § 326 BGB gegen § 9 AGBG verstößt (LG Berlin GE 1980, 485).

Der Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß nach dem Formularvertrag das an den Bekl. zu 2. gerichtete Schreiben gemäß § 326 BGB auch der Bekl. zu 1. gegen sich gelten lassen müßte. Abgesehen davon, daß auch diese Fiktion vom Gesetzgeber mißbilligt wird (§ 10 Nr. 6 AGBG), wären so doch wieder die Voraussetzungen des § 326 BGB abgedungen worden. Der Sinn der gesetzlichen Regelung (Warnfunktion für den Schuldner) wird umgangen, wenn ein Schadenersatzanspruch auch dann entstehen kann, wenn diese Warnung des Gläubigers nur einem Mitschuldner zugeht und auch nur an diesen gerichtet ist. Ob eine andere Beurteilung dann angebracht wäre, wenn das Schreiben zwar nur einem Mitmieter zugeht, aber an beide gerichtet ist, kann hier offen bleiben, da dieser Fall hier nicht vorliegt.