Kein formularmäßiger Verzicht auf § 326 BGB

Kein formularmäßiger Verzicht auf § 326 BGB; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Mietermehrheit; Qualifizierte Fristsetzung; Formularklausel; Erstanstrich nach Modernisierung

1. Eine Formularvereinbarung, wonach bei mehreren Mietern eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung (326 BGB) nur gegenüber einem Mieter auch einen Schadensersatzanspruch gegen den anderen Mieter entstehen läßt, verstößt gegen § 9 AGBG und ist unwirksam.

2. Schönheitsreparaturen können auch vor Beendigung des Mietverhältnisses geltendgemacht werden.

3. Zur Erstrenovierung, auch zum Erstanstrich nach Modernisierung, ist der Mieter nicht verpflichtet, gleichwohl ausgeführte Arbeiten müssen aber fachgerecht sein.

Der Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen wird stets dann fällig, wenn diese Arbeiten erforderlich sind. Ob das Mietverhältnis schon beendet ist, spielt dabei keine Rolle (h.M.; vgl. Oske MDR 1973, 14 m.w.N.).

Nach einhelliger Meinung bedeutet die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nur die Verpflichtung zu Arbeiten, die infolge der normalen Abnutzung erforderlich werden. Schönheitsreparaturen, die wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters notwendig werden, fallen nicht darunter.

Die Klage gegen den Bekl. zu 1. ist unbegründet. Der Kl. hat nur den Bekl. zu 2. gemahnt, ihm eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt und nur ihm gegenüber das Beweissicherungsverfahren durchgeführt. Nach der gesetzlichen Regelung (§ 425 BGB) hat er daher nur ihm gegenüber einen Schadensersatzanspruch, während gegenüber dem Bekl. zu 1. nach wie vor allenfalls ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht. Die entgegenstehende Klausel im Formularmietvertrag verstößt gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung und ist damit nach § 9 AGBG nichtig, soweit aus ihr zu folgern ist, daß ein Schadensersatzanspruch gegen den Bekl. zu 1. begründet werden soll, auch ohne daß ihm gegenüber die Voraussetzungen des § 326 BGB erfüllt wären.

Die Rechtsprechung hat - soweit ersichtlich - sich mit dieser Frage noch nicht zu beschäftigen gehabt; die veröffentlichten Entscheidungen beziehen sich ausnahmslos auf die Wirkung der Vollmachtsklausel bei Mieterhöhungen oder Kündigungen (vgl. LG Berlin MM 1986, 251; OlG Koblenz NJW 1984, 244; LG Berlin GE 1984, 919; Kammergericht GE 1984, 1167; OLG Hamm RiM 1157). Daß die Regelung des § 326 BGB jedoch eine wesentliche und grundsätzlich nicht abdingbare Regelung darstellt, ergibt sich schon aus § 11 Nr. 4 AGBG, wenn auch diese Vorschrift deshalb nicht unmittelbar angewandt werden kann, weil der Mietvertrag vor Inkrafttreten dieser Vorschrift abgeschlossen wurde. Das Landgericht Berlin hat dann auch ausdrücklich entschieden, daß ein formularmäßiger Verzicht auf die Voraussetzungen des § 326 BGB gegen § 9 AGBG verstößt (LG Berlin GE 1980, 485).

Der Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß nach dem Formularvertrag das an den Bekl. zu 2. gerichtete Schreiben gemäß § 326 BGB auch der Bekl. zu 1. gegen sich gelten lassen müßte. Abgesehen davon, daß auch diese Fiktion vom Gesetzgeber mißbilligt wird (§ 10 Nr. 6 AGBG), wären so doch wieder die Voraussetzungen des § 326 BGB abgedungen worden. Der Sinn der gesetzlichen Regelung (Warnfunktion für den Schuldner) wird umgangen, wenn ein Schadensersatzanspruch auch dann entstehen kann, wenn diese Warnung des Gläubigers nur einem Mitschuldner zugeht und auch nur an diesen gerichtet ist. Ob eine andere Beurteilung dann angebracht wäre, wenn das Schreiben zwar nur einem Mitmieter zugeht, aber an beide gerichtet ist, kann hier offen bleiben, da dieser Fall hier nicht vorliegt.