Kein Ersatzanspruch des Mieters für Lagerhalle nach Beendigung des Mietverhältnisses

Kein Ersatzanspruch des Mieters für Lagerhalle nach Beendigung des Mietverhältnisses; wesentlicher Bestandteil des Grundstücks; Verwendungsersatzanspruch; Vergütung des Wertzuwachses; Mietereinbauten; Rückbau; Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes

1. Duldet der Vermieter eines langfristigen Mietvertrages den Wiederaufbau einer ursprünglich vom Mieter errichteten und durch Feuer zerstörten Lagerhalle acht Jahre vor Ablauf der festen Mietzeit, ohne daß der Mietvertrag über den Verbleib der Halle nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Vereinbarung enthält, so ist nicht ohne weiteres davon auszugehen, daß die Halle wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird. 2. Verweigert der Mieter in diesem Falle nach Beendigung des Mietverhältnisses die Beseitigung der Halle, so kann er von dem Vermieter, der anschließend das Grundstück mit der Halle verkauft hat, nicht gem. § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Teil des Kaufpreises verlangen.

(...)

b) Verwendungsersatzansprüche nach § 547 BGB bestehen deshalb nicht, weil es sich bei dem Bau der Lagerhalle nicht um eine auf das Grundstück gemachte Verwendung im Sinne dieser Vorschrift handelt. Die Bekl. hat diesen Bau nämlich nicht in der Absicht errichtet, die Mietsache im Interesse des Vermieters zu verbessern (vgl. zum Verwendungsbegriff: Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. V Rn. 384 m. w. N.). Sie ist vielmehr ausschließlich für ihre eigenen Zwecke tätig geworden, weil sie das Rampenlager für den Betrieb ihrer Spedition benötigte.

2. Entgegen der Auffassung der Bekl. steht dieser auch kein Anspruch aus §§ 951, 812, 818 Abs. 2 BGB auf Vergütung des Wertzuwachses zu, den das Grundstück der Kl. bei Bau der Halle im Jahre 1966 oder bei deren Wiederaufbau im Jahre 1983 erfahren hat. a) Ein Anspruch gegen die Kl. wegen des ursprünglichen Baus scheitert bereits daran, daß dieser sich nicht gegen die jetzigen, sondern gegen den damaligen Eigentümer des Grundstücks F. gerichtet hätte. Die Kl. sind auch nicht mit dessen Tod als Gesamtrechtsnachfolger in alle Rechte und Pflichten F.s eingetreten. Die von der Bekl. aufgestellte Behauptung, die Kl. seien dessen Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft, ist nämlich ausweislich des vorgelegten Grundbuchauszugs nicht zutreffend. Vielmehr haben die Kl. zu 2) und 3) ihren Anteil an dem Grundstück im Wege der Erbfolge nach L. erworben. Über die Erbfolge nach F. enthält das Grundbuch keine Hinweise. Dieser hat vielmehr das Eigentum an dem Grundstück durch eine Auflassungserklärung zu je 1/2 an die Kl. zu 1) sowie an Frau Lore L. übertragen.

b) Aber auch ein Anspruch nach §§ 951, 812, 818 Abs. 2 BGB wegen des Wiederaufbaus im Jahre 1983 ist nicht ersichtlich, weil die Kl. auch dann, wenn sie bei Abschluß des Baus Eigentümer des Grundstücks waren (der exakte Zeitpunkt des Wiederaufbaus ist nicht dargetan), nicht Eigentümer des Rampenlagers gem. § 946 BGB geworden sind.

Dieses Bauwerk ist nämlich nicht zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks i. S. von § 94 BGB geworden, weil es nur zu einem vorübergehenden Zweck mit Grund und Boden verbunden worden ist (§ 95 Abs. 1 BGB).

Die Bekl. war Mieterin des genannten Grundstückes, so daß ihr im Zweifel die Pflicht oblag, nach Ende des Mietverhältnisses das von ihr errichtete Gebäude wieder zu entfernen. Im Hinblick auf diese Entfernungspflicht des Mieters ist im Regelfall davon auszugehen, daß Einbauten, die dieser vornimmt, nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgen (vgl. BGHZ 92, 70, 73 m. w. N.; BGHZ 104, 298, 301; Münchener Kommentar/Holch BGB 3. Aufl. Rn. 6 zu § 95).

Etwas anderes kann sich allenfalls dann ergeben, wenn der Mieter aufgrund des Mietvertrages annehmen durfte, daß keine Abrißverpflichtung bei Mietvertragsende bestand (BGHZ 104, 298, 301 m. w. N.). Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mietvertrag eine entsprechende ausdrückliche Regelung enthält, was hier nicht der Fall ist. § 4 Abs. 2 des Mietvertrages regelt lediglich Fälle von "Um- und Einbauten", nicht aber die Rechtsfolgen der Errichtung eines Neubaus. Allerdings kann sich in solchen Fällen auch aus weiteren Umständen ergeben, daß das Bauwerk über das Mietende hinaus auf dem Grundstück verbleiben soll, insbesondere dann, wenn der Vermieter den Bau genehmigt hat, und wenn darüber hinaus aus der Sicht des Mieters Grund zu der Annahme besteht, daß der Vermieter auf die Beseitigung verzichtet habe (vgl. dazu OLG Düsseldorf MDR 1990, 551).

Letzteres ist hier indessen nicht der Fall. Angesichts der Länge der geplanten festen Vertragsdauer von 25 Jahren und der daran anschließenden Verlängerungsmöglichkeit ist vielmehr davon auszugehen, daß bei Vertragsabschluß der Verbleib der Halle nach Vertragsende für die Vertragschließenden keine große Bedeutung hatte, da sich die Investition ohnehin für die Bekl. als wirtschaftlich sinnvoll darstellte. Hinzu kommt, daß der Bekl. ein - wenn auch formunwirksames - Vorkaufsrecht eingeräumt worden war, und daß bei Vertragsschluß noch nicht vorherzusehen war, wie sich die Situation nach so langer Zeit darstellen würde. Da andererseits der abgeschlossene Vertrag durchaus individuelle Regelungen enthält, insbesondere zur Unterhaltung der vorhandenen Gebäude und des Platzes, und da die Errichtung des Rampenlagers als Bedingung für den Vertragsabschluß in den Vertragstext aufgenommen wurde, hätte es nahegelegen, hinsichtlich des Verbleibs dieses Neubaus nach Vertragsende eine Vereinbarung zu treffen, wenn die gesetzliche Regelung keine Gültigkeit hätte haben sollen. Die Vertragsgestaltung läßt somit eher den Schluß zu, daß die Vertragschließenden seinerzeit bewußt keine vom Gesetz abweichende Regelung treffen wollten.

Dies gilt auch für die Situation bei Wiederaufbau des abgebrannten Rampenlagers im Jahre 1983. Zu dieser Zeit betrug die weitere feste Vertragsdauer zwar nur noch ca. acht Jahre. Allein aus der Zustimmung des Vertreters der Eigentümer zum Bauantrag konnte aber die Bekl. keine weiteren Schlüsse ziehen. Mit dem Neubau sollte nämlich lediglich das frühere Gebäude im wesentlichen mit Mitteln der Feuerversicherung ersetzt werden, so daß insbesondere auch für die Grundstückseigentümer kein Anlaß bestand, über die Rentabilität dieser Investition für die Mieterin nachzudenken und auf die Verpflichtung zum Abriß bei Räumung hinzuweisen. Auch hier wäre es Aufgabe der Bekl. gewesen, vor dem Wiederaufbau auf eine entsprechende Vereinbarung hinzuwirken, um eine spätere Abrißverpflichtung als gesetzlich vorgesehene Folge auszuschließen. Die Willensrichtung der Bekl., nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck einzubauen, läßt sich des weiteren auch nicht schon daraus entnehmen, daß diese erwarten durfte, selbst in Zukunft Eigentümerin des Grundstücks zu werden. Selbst wenn das Vorkaufsrecht formgerecht vereinbart worden wäre, hätte dies nur zu einer relativ geringen Erwerbschance der Bekl. geführt, da Voraussetzung hierfür ein Verkauf zu für die Bekl. akzeptablen Bedingungen während der Zeit des Mietverhältnisses war. Schließlich läßt sich auch aus den relativ hohen Baukosten nicht schließen, daß diese nur zum Zwecke eines Einbaus auf Dauer aufgewendet worden sein könnten. Bei Errichtung des ersten Baus stellte sich diese Investition, wie oben ausgeführt, durchaus als rentabel dar, da sie für mindestens 25 Jahre, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses auch länger, genutzt werden konnte. Bei dem Wiederaufbau ist davon auszugehen, daß wesentliche Teile der Kosten von der Versicherung finanziert wurden, so daß sich die Frage der Rentabilität dann nicht stellte. Im übrigen bestand weiterhin die Möglichkeit einer langfristigen Verlängerung des Vertrages, die sich im übrigen dann auch realisiert hat. Da somit das Rampenlager nur zu einem vorübergehenden Zweck erbaut wurde, sind die Kl. nicht dessen Eigentümer geworden, so daß Ansprüche nach §§ 951, 812, 818 Abs. 2 BGB nicht gegeben sein können.

3. Schließlich hat die Bekl. auch keinen Anspruch gegen die Kl. nach § 816 Abs. 1 S. 1 BGB auf Herausgabe desjenigen Teils des Kaufpreises, den diese beim Verkauf des Grundstücks an den jetzigen Eigentümer für das Rampenlager erlöst haben.

Voraussetzung hierfür wäre, daß die Kl. bezüglich des Rampenlagergebäudes als Nichtberechtigte verfügt und hierfür einen zusätzlichen Kaufpreis erlöst hätten. Hieran ist hier deswegen zu denken, da die Kl., wie ausgeführt, durch den Einbau nicht Eigentümer des Bauwerkes geworden sind, so daß sie insofern über fremdes Eigentum verfügt haben könnten, welches - u. U. kraft guten Glaubens - auf den Erwerber übergegangen sein könnte.

Dem steht jedoch entgegen, daß die Kl. auf Grund der Untätigkeit der Bekl. berechtigt waren, nach ihrem Belieben über das Gebäude zu verfügen. So war die Bekl. vom Vertreter der Kl. mehrfach aufgefordert worden, das Gebäude abzureißen. Durch Schreiben vom 6.5.1999 war sie ferner auf einen bevorstehenden Verkauf hingewiesen und unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erneut zur Beseitigung aufgefordert worden. Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist waren die Kl. gem. § 326 BGB berechtigt, die Durchführung des Abrisses durch die Bekl. abzulehnen, selbst den Abriß durchzuführen und Schadensersatz zu verlangen. Dies schloß auch die Berechtigung ein, in anderer Weise mit dem Gebäude zu verfahren, insbesondere dieses zu veräußern.

Im übrigen zeigte die Bekl. dadurch, daß sie selbst den Abriß nicht betrieb, daß sie selbst an dem Bauwerk kein Interesse hatte und auch gegen den angekündigten Verkauf keine Einwände hatte. Auch in der Folgezeit bis zur Übereignung des Grundstücks im Juli des Jahres 2000 hat die Bekl., der schon durch das erstinstanzliche Urteil bekannt war, daß Zweifel an dem Eigentumserwerb durch die Kl. nach § 946 BGB bestanden, und daß sie somit Eigentümerin der Halle war, dem Verkauf durch die Kl. nicht widersprochen. Dieses Verhalten konnte zumindest als konkludente Zustimmung zu der bevorstehenden Übereignung, wenn nicht sogar als Eigentumsaufgabe i. S. von § 959 BGB bewertet werden, was sich auch dem Umstand entnehmen läßt, daß es der Bekl. selbst nicht möglich gewesen wäre, aus dem Verkauf des Gebäudes wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Wie sich der vorgelegten Korrespondenz entnehmen läßt, war demgemäß das Interesse der Bekl. nicht darauf gerichtet, eine Übereignung zusammen mit dem Grundstück zu verhindern, sondern darauf, Entschädigungsansprüche nach § 951 BGB oder aus dem Mietvertrag geltend zu machen (die ihr allerdings nicht zustanden), oder zumindest den Abriß nicht auf eigene Kosten durchführen zu müssen.

Da somit die Kl. zur Verfügung über das auf ihrem Grundstück stehende Bauwerk berechtigt waren, entfällt auch ein Anspruch nach § 816 Abs. 1 S. 1 BGB.

Wenn nichts anderes vereinbart ist, muß der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen rückgängig machen, ohne daß er dafür eine Entschädigung erhält. Tut er das nicht, entfällt auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung für den Fall, daß der Vermieter das Grundstück verkauft.

Der Mieter hatte eine von ihm errichtete und später abgebrannte Lagerhalle wiederaufgebaut; nach Beendigung des Mietverhältnisses wurde das Grundstück nebst Lagerhalle verkauft. Der Mieter verlangte Wertersatz.

Mit Urteil vom 8. November 2000 wies das OLG Hamburg die Klage ab. Ein Verwendungsersatzanspruch bestehe deshalb nicht, weil der Mieter allein im eigenen Interesse tätig gewesen sei. Auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 951 BGB entfalle, da die Lagerhalle nur zu vorübergehendem Zweck errichtet worden war, was im Zweifel anzunehmen sei. Die Lagerhalle war damit nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und stand nach wie vor im Eigentum des Mieters. Schließlich entfiel auch ein Bereicherungsanspruch wegen des späteren Verkaufs des Grundstücks, denn hierbei handelte es sich nicht um die Verfügung eines Nichtberechtigten über fremdes Eigentum. Der Mieter hatte sich geweigert, die Halle abreißen zu lassen, was einen Entschädigungsanspruch ausschloß.