Kein Ersatz für Versteigerungskosten nach "Berliner Räumung"

Macht der Vermieter bei der "Berliner Räumung" ein umfassendes Vermieterpfandrecht geltend, entfällt die Räumungsverpflichtung für den Mieter mit der Folge, dass er die Versteigerungskosten nicht als Schadensersatz schuldet.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. steht ein Zahlungsanspruch über 484,69 € für die Beräumung und Reinigung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 280 Abs. 1, 3, 281, 546 a Abs. 2 BGB nicht zu.

1. Soweit die Kl. 309,40 € im Zusammenhang mit der Beräumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß Rechnung vom 9. Januar 2009 geltend macht, fehlt es bereits an einer für den behaupteten Schaden kausalen Pflichtverletzung der Bekl. Zwar war diese ursprünglich ausweislich des mittlerweile rechtskräftigen Räumungsurteils des Gerichts vom 22. Juli 2008 - 2 C 76/08 - zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kl. verpflichtet. Spätestens mit Durchführung der Räumungsvollstreckung am 4. Dezember 2008 im Wege der sog. "Berliner Räumung" unter Berufung der Kl. auf ein umfassendes Vermieterpfandrecht indes ist die Räumungsverpflichtung der Bekl. entfallen, unabhängig davon, ob das von der Kl. geltend gemachte Vermieterpfandrecht tatsächlich bestand oder nicht (vgl. KG, NZM 2005, 422). Davon ausgehend lag eine für einen Schadensersatzanspruch der Kl. konstitutive Pflichtverletzung der Bekl. zum Zeitpunkt des Schadenseintritts nicht mehr vor. Auf die von der Bekl. bestrittene Ortsüblichkeit der in Rechnung gestellten Kosten kam es vor diesem Hintergrund nicht mehr an.

2. Die Bekl. ist der Kl. auch nicht zur Erstattung der in der Rechnung vom 5. Januar 2009 beinhalteten Kosten verpflichtet. Hinsichtlich der im Zusammenhang mit der Beräumung der Wohnung stehenden Kostenpositionen scheitert ein Anspruch aus obigen Erwägungen bereits an der nicht mehr bestehenden Räumungsverpflichtung der Bekl. aufgrund des klägerseits ausgeübten Vermieterpfandrechts.

Auch soweit sich die Rechnung über Reinigungsarbeiten verhält, fehlt es an einer Pflichtverletzung der Bekl. Zwar hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kl. behauptet, es seien Reinigungsarbeiten durchgeführt worden. Daraus indes folgt noch keine Pflichtverletzung der Bekl., da sich aus § 8 Nr. 1 des Mietvertrages lediglich eine Pflicht zur pfleglichen und schonenden Behandlung der Mietsache ergibt. Diese Klausel ist Ausdruck der allgemeinen Obhutspflicht des Mieters. Es kann dahinstehen, ob daraus auch die Pflicht zur besenreinen Rückgabe der Mietsache folgt. Selbst wenn eine solche bestanden hätte, ist der Mieter lediglich gehalten, grobe Verschmutzungen zu beseitigen (vgl. BGH, NZM 2006, 691). [...]

Ist nach Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter mit seiner Rückgabepflicht im Verzug, schuldet er Schadensersatz für die mit der Räumung zusammenhängenden Kosten. Anders kann es sein, wenn die Räumungsverpflichtung deshalb entfällt, weil der Vermieter ein umfassendes Pfandrecht geltend gemacht hat.

Der Vermieter hatte ein Räumungsurteil erwirkt, aus dem er im Wege der "Berliner Räumung" vollstreckte. Mit der Verwertung der Sache beauftragte er einen öffentlichen Versteigerer; die Versteigerungskosten verlangte er im Wege des Schadensersatzes vom Mieter.

Mit Urteil vom 14. Oktober 2009 wies das Amtsgericht Lichtenberg die Klage ab und meinte, durch die Ausübung des Vermieterpfandrechts sei die Räumungspflicht entfallen, so dass die Versteigerungskosten nicht mehr durch eine Pflichtverletzung des Mieters verursacht worden seien. Die weitergehende Klage auf Erstattung der Reinigungskosten wies das Amtsgericht ebenfalls ab, da der Mieter nur die Beseitigung von groben Verschmutzungen schulde. Dass solche Verschmutzungen vorgelegen hätten, sei nicht dargetan.

Das Urteil ist zweifelhaft, denn die Kosten wären schließlich nicht entstanden, wenn der Mieter seine ursprüngliche Räumungsverpflichtung erfüllt hätte. Jedenfalls besteht keine Veranlassung für einen Vermieter, in Zukunft von der "Berliner Räumung" abzusehen, denn die dadurch eingesparten Kosten übersteigen allemal den hier verneinten Schadensersatzanspruch.