Kein Eintritt des Grundstückserwerbers in Mietvertrag aufgrund "Eintrittsklausel" im Kaufvertrag

Kein Eintritt des Grundstückserwerbers in Mietvertrag aufgrund "Eintrittsklausel" im Kaufvertrag; Bevollmächtigung keine Ermächtigung; Übergang von Nutzen und Lasten

1. Die Vereinbarung im Kaufvertrag, dass der Käufer ab dem Tag des Besitzübergangs die bestehenden Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten als künftiger Vermieter übernimmt und in die Mietverträge eintritt, reicht zum Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis nicht aus.

2. Eine Klausel, dass der Verkäufer den Käufer bevollmächtigt, mietrechtsrelevante Erklärungen abzugeben, führt nicht zur Wirksamkeit von Mieterhöhungsvereinbarungen, die der Erwerber vor Eigentumsübergang im eigenen Namen abgeschlossen hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist beginnend ab 14.10.1976 Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Der Bekl. erwarb von der Vermieterin mit Vertrag vom 27.7.1998 das Grundstück auf dem die streitgegenständliche Wohnung belegen ist. Die Parteien des Kaufvertrages vereinbarten unter Ziffer 7.3:

"Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB ab Besitzübergang mietrechtsrelevante Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen. Der Käufer übernimmt ab dem Tag des Besitzüberganges die bestehende Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten als künftiger Vermieter und tritt in die Mietverträge ein. Der Verkäufer tritt hiermit seine Forderungen gegen die Mieter auf Zahlung des Mietzinses vom Tage des Besitzüberganges an den diese annehmenden Käufer ab und ermächtigt diesen, dem Mieter den Übergang anzuzeigen. (...)"

Die Eintragung des Bekl. als Eigentümer in das Grundbuch erfolgte am 26.9.2000. Im Januar 2000 erreichte die Kl. eine vom Bekl. vorbereitete Vereinbarung, wonach die Miete 14 DM/m2 betragen sollte. Kurze Zeit darauf suchte der Bekl. die Kl. wegen dieser Vereinbarung auf. Die Kl. fand sich letztlich bereit 10 DM/qm zu zahlen. Es wurde auch über weitere Angelegenheiten, nämlich Vermessung der Wohnung, Beseitigung von Mängeln, Aufteilung von Mehrkosten für die Küche verhandelt. Am 5.2.2000 brachte der Bekl. die vorbereitete Erklärung mit. Danach sollte die Nettokaltmiete ab 1.3.2000 565,70 DM betragen. Diese Vereinbarung unterschrieben die Parteien in der Wohnung der Kl.

Die Kl. zahlte in dem Zeitraum Januar 2003 bis Dezember 2003 monatlich 289,14 € Nettokaltmiete. Sie verlangt die über den Vertrag von 82,90 € hinaus geleisteten Zahlungen zurück.

Die Kl. hat mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 14.3.2006 den Bekl. aufgefordert binnen einer gesetzten Frist zu bestätigten, dass die Nettokaltmiete 82,90 € beträgt.

In dem Rechtsstreit wies die Kammer nach einer Vorberatung darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Die Berufung bietet keine Aussicht auf Erfolg.

Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Vereinbarung vom 5.2.2005 nicht wirksam war.

... die Vereinbarung (entfaltet) bezüglich der Mieterhöhung vom 5.2.2000 bereits deshalb keine Wirksamkeit, weil der Kl. zum Zeitpunkt ihres Abschlusses nicht berechtigt war, in eigenem Namen eine Mieterhöhungsvereinbarung abzuschließen. Unstreitig war der Kl. zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser Vereinbarung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so dass die Wirkungen des § 571 BGB alter Fassung (= § 566 BGB n. F.) noch nicht eingetreten waren. Somit konnte der Kl. nur dann wirksam eine Vereinbarung über die Mieterhöhung in eigenem Namen abschließen, wenn er hierzu vom ursprünglichen Vermieter ermächtigt wurden wäre. Dies kann aber nicht festgestellt werden. In der Regelung des § 7.3 des notariellen Kaufvertrages zwischen dem Kl. und der Verkäuferin liegt keine Ermächtigung zur Abgabe mietrechtsrelevanter Willenserklärungen in eigenem Namen. Zwar sollte nach der kaufvertraglichen Regelung der Kl. bereits mit Besitzübergang in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintreten. Eine solche Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag ist aber als Vertragsübernahme nur mit Zustimmung des Mieters wirksam, für die vorliegend nichts vorgetragen ist (vgl. z. B. BGH NJW 2002, 3389). In dieser Regelung kann auch nicht eine konkludente Ermächtigung zur Geltendmachung der Vermieterrechte in eigenem Namen gesehen werden. Eine Umdeutung in eine Ermächtigung kommt nach allgemeiner Auffassung, der sich die Kammer anschließt, anders als etwa bei einer Abtretung der Kündigungsbefugnis (hierzu siehe BGH NJW 1998, 896,) nicht in Betracht (OLG Celle, ZMR 1999, 618; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 542, Rn 38). Auch der diesem Passus vorangehenden Reglung des § 7.3. des notariellen Kaufvertrages, in der es heißt "Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB ab Besitzübergang mietrechtsrelevante Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen" ist keine Ermächtigung zur Geltendmachung der Vermieterrechte in eigenem Namen zu entnehmen. Bereits die Verwendung des rechtstechnischen Begriffes "Vollmacht", die nach der Definition des § 166 Abs. 2 BGB eine durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht darstellt, spricht hier dafür, dass der Kl. nur Vertretungsmacht erhalten, also dazu berechtigt werden sollte, Willenserklärungen als Vertreter des Vermieters in dessen Namen abzugeben. Auch der Hinweis auf § 181 BGB, der sich auf das Handeln eines Vertreters bezieht, spricht für dieses Verständnis der kaufvertraglichen Regelung. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn sich trotz Verwendung des Begriffes "Vollmacht" aus der weiteren Formulierung der Regelung ergeben würde, dass eine umfassende Ermächtigung zur Geltendmachung der Vermieterrechte in eigenem Namen gemeint war und dem Willen der Parteien entsprach. Anhaltspunkte hierfür gibt es vorliegend aber nicht. Insofern ist die Sachlage auch anders, als in der zitierten Entscheidung des BGH. Dort war aufgrund des Umstandes, dass eine Abtretung des Kündigungsrechtes vereinbart war, erkennbar, dass der Käufer in die Lage versetzt werden sollte, das Mietverhältnis in eigenem Namen zu kündigen.

Auch besteht ein Unterschied zur Entscheidung des BGH in NJW 2002, 3389. Dort wurde der Käufer bevollmächtigt, im eigenen Namen und für eigene Rechnung sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis wahrzunehmen.

An dieser Auffassung hält die Kammer fest.

Ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass eine konkludente Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch die Zahlung des erhöhten Mietzinses über den Zeitraum von Oktober 2000 bis 2004 nicht zustande gekommen ist. Die Kl. hat den erhöhten Mietzins in der irrigen Annahme gezahlt, dass die abgeschlossene Vereinbarung wirksam war, Insofern kommt der Zahlung selbst kein Rechtsbindungswille zu. Ein Fall von § 814 BGB, der nur dann einschlägig ist, wenn der Mieter positive Kenntnis davon hat, nicht zu schulden, liegt nicht vor. Die Kl. hatte keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der Erhöhungsvereinbarung und damit von ihrer Nichtschuld. (...)

Die Vereinbarung im Kaufvertrag, dass der Käufer ab dem Tag des Besitzübergangs die bestehenden Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten als künftiger Vermieter übernimmt und in die Mietverträge eintritt, reicht zum Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis nicht aus. Eine Klausel, dass der Verkäufer den Käufer bevollmächtigt, mietrechtsrelevante Erklärungen abzugeben, führt nicht zur Wirksamkeit von Mieterhöhungsvereinbarungen, die der Erwerber vor Eigentumsübergang im eigenen Namen abgeschlossen hat.

Die Klägerin war seit 1976 Mieterin einer Wohnung in Potsdam. Der Beklagte kaufte von der ursprünglichen Eigentümerin und Vermieterin das Mietobjekt mit Vertrag vom 27. Juli 1998, in dem u. a. folgendes vereinbart war: "Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB ab Besitzübergang mietrechtsrelevante Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen. Der Käufer übernimmt ab dem Tag des Besitzüberganges die bestehenden Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten als künftiger Vermieter und tritt in die Mietverträge ein. Der Verkäufer tritt hiermit seine Forderungen gegen die Mieter auf Zahlung des Mietzinses vom Tage des Besitzüberganges an den dies annehmenden Käufer ab und ermächtigt diesen, dem Mieter den Übergang anzuzeigen." Die Eintragung des Beklagten im Grundbuch erfolgte am 26. September 2000. Bereits am 5. Februar 2000 hatten die Parteien schriftlich vereinbart, dass sich die Miete ab 1. März 2000 wegen diverser Modernisierungsmaßnahmen erhöhen sollte. In der Folgezeit bis einschließlich März 2004 zahlte die Klägerin stets die erhöhte Miete an den Beklagten. Nachdem die Klägerin ihre Zustimmung zur Vereinbarung vom 5. Februar 2000 wegen eines angeblichen Verstoßes gegen das Haustürwiderrufsgesetz widerrufen hatte, klagte sie auf Feststellung der Unwirksamkeit der Erhöhungsvereinbarung und verlangte die im Jahr 2003 gezahlten Erhöhungsbeträge vom Beklagten zurück.

Das Amtsgericht Potsdam ließ es offen, ob die Erhöhungsvereinbarung in einer Haustürsituation zu Stande gekommen war und die Klägerin deshalb ihre dahingehende Willenserklärung wirksam widerrufen konnte. Vielmehr sei die Vereinbarung schon deshalb unwirksam, weil der Beklagte seinerzeit nicht dazu berechtigt gewesen sei, solche Abreden in eigenem Namen abzuschließen. Die Regelungen des Kaufvertrages enthielten keine Ermächtigung des Beklagten zur Abgabe eigenständiger Mieterhöhungserklärungen vor dessen Eintragung im Grundbuch und Eintritt in die Vermieterstellung, sondern lediglich eine Bevollmächtigung. Insbesondere könne die schuldrechtliche Abrede im Kaufvertrag, wonach bereits ab Besitzübergang sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen sollten, nicht als Ermächtigung interpretiert werden. Schließlich scheide auch die Annahme einer konkludenten Mieterhöhungsvereinbarung durch die jahrelange tatsächliche Zahlung der erhöhten Miete mangels entsprechenden Erklärungsbewusstseins aus. Mit Hinweisbeschluss vom 5. Juli 2007 schloss sich das Landgericht Potsdam dieser Sichtweise an, woraufhin der Beklagte seine Berufung zurücknahm.

1. Der vorliegende Sachverhalt macht deutlich, wie wichtig es ist, im Zusammenhang mit der Veräußerung und dem Erwerb von Mietgrundstücken darauf zu achten, dass der Kaufvertrag die Möglichkeit einer vorzeitigen Ausübung von Vermieterrechten durch den Erwerber konkret regelt und dass diese Regelungen dann auch entsprechend praktiziert werden. Hintergrund dessen ist, dass die Vermieterstellung gemäß § 566 BGB erst mit Eigentumsumschreibung auf den Erwerber übergeht. Da jedoch zwischen der schuldrechtlichen Kaufabrede und deren dinglichem Vollzug erfahrungsgemäß mehrere Monate vergehen, ohne dass die Kaufvertragsparteien hierauf unmittelbar Einfluss nehmen können, besteht das Bedürfnis, dem Erwerber, der zwar noch nicht rechtlich, aber wirtschaftlich als Eigentümer zu betrachten ist, schon vor seiner Eintragung im Grundbuch zu ermöglichen, rechtsgestaltend auf das Mietverhältnis einzuwirken. Dies kann grundsätzlich auf zweierlei Wegen geschehen, nämlich entweder durch Bevollmächtigung oder Ermächtigung. Bei der Bevollmächtigung handelt der Erwerber stellvertretend für den veräußernden Vermieter in dessen Namen (§ 164 Abs. 1 BGB), während er bei der Ermächtigung im eigenen Namen gegenüber dem Mieter auftritt (§ 185 Abs. 1 BGB). Hier wie dort leitet der Erwerber seine Befugnis zur Geltendmachung der Vermieterrechte von der Erlaubnis des (noch) berechtigten Veräußerers ab, wobei sich der Unterschied beider Erlaubnisformen im wesentlichen auf den eher formalen Aspekt eines Tätigwerdens im eigenen oder fremden Namen beschränkt; anders als bei der Abtretung, die zu einer Übertragung der Forderungsinhaberschaft führt, sind Bevollmächtigung und Ermächtigung sonach systematisch und funktionell rechtsverwandt (BGH, GE 1998, 176, 177). Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung kann allerdings eine unwirksame Abtretung des Kündigungsrechts vom Veräußerer auf den noch nicht eingetragenen Erwerber in eine wirksame Ermächtigung zur Ausübung des Kündigungsrechts gemäß § 140 BGB umzudeuten sein (BGH, a. a. O.).

2. Umstritten ist indes, ob eine solche Ermächtigung auch in Bezug auf die Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens erteilt werden kann. Sowohl AG als auch LG Potsdam haben dies zwar grundsätzlich angenommen (ebenso LG Berlin, GE 1999, 777; GE 2004, 483; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage 1999, § 2 MHG, Rdnr. 71; Palandt/Weidenkaff, 66. Auflage 2007, § 558 a BGB, Rdnr. 2), sind hier jedoch letztlich zu dem Ergebnis gelangt, dass aufgrund der einschlägigen Kaufvertragsbestimmungen gerade keine Ermächtigung zu Gunsten des Erwerbers bestanden habe. Die Gegenmeinung verneint dagegen generell die Zulässigkeit einer Ermächtigung Dritter zur Geltendmachung von Mieterhöhungen im eigenen Namen, wozu gleichermaßen der noch nicht eingetragene Erwerber zählen soll (siehe AG Charlottenburg, GE 2000, 412; AG Tiergarten, MM 2006, 75; Emmerich/Sonnenschein, 8. Auflage 2003, § 558 a BGB, Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 9. Auflage 2007, vor § 558 BGB, Rdnr. 47). In jedem Fall ist es aber erforderlich, dass der Erwerber seine Ermächtigung bei Abgabe seiner Willenserklärung offen legt, damit der Mieter von seinem Zurückweisungsrecht gemäß §§ 182 Abs. 3, 111 BGB Gebrauch machen kann, falls sich der Erwerber nicht durch Vorlage der Ermächtigung im Original legitimiert hat (so zutreffend Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a. a. O.; vgl. dazu ferner BGH, a. a. O.).

(siehe auch AG Potsdam, Urteil vom 28. März 2007 - 23 C 446/06 -)