Kein Eintritt der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in Bestandsmietverhältnisse

Kein Eintritt der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in Bestandsmietverhältnisse; Eintritt in bestehende Mietverhältnisse bei gesetzlichem Eigentumsübergang; Vermieterwechsel

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist nicht nach Veräußerung, sondern kraft Gesetzes Eigentümer von Grundstücken der Bundesrepublik Deutschland geworden; sie tritt damit nicht in bestehende Mietverhältnisse als Vermieter ein.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 11. Januar 1998 mietete der Bekl. von der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung), vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I, eine 129,60 m2 große 5-Zimmer-Wohnung. Gem. Art. 1 § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist das Eigentum an dem Grundstück, auf dem sich die Mietwohnung befindet, am 1. Januar 2005 auf die Kl. übergegangen. Mit Schreiben vom 20. Dezember 2004 informierte das Bundesvermögensamt Berlin I sämtliche Mieter darüber, daß die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ab 1. Januar 2005 alle Aufgaben, die bisher von der Bundesvermögensverwaltung wahrgenommen wurden, übernehmen würde, die Mieter könnten sich weiterhin an die bisherigen Sachbearbeiter wenden, die Beschäftigungsverhältnisse würden übergehen. Ferner teilte sie mit, die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben würde als bundesunmittelbare Anstalt des öffentlichen Rechts gesetzlich in alle Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietvertragsverhältnissen eintreten und damit neuer Vertragspartner werden.

Mit Schreiben vom 23. Mai 2006, das dem Bekl. am 24. Mai 2006 zuging, verlangte die Kl. von dem Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 BGB.

Die Kl. kann von dem Bekl. nicht die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete gem. § 558 BGB verlangen. [...]

1. Unstreitig ist der schriftliche Mietvertrag über die Wohnung zwischen dem Bekl. und der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung), die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks gewesen und durch das Bundesvermögensamt Berlin I vertreten worden ist, geschlossen worden. Ebenso unzweifelhaft ist, daß nach Art. 1 § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben das Eigentum an dem Grundstück, auf dem sich die Mietwohnung befindet, am 1. Januar 2005 auf die Kl. übergegangen ist. Dadurch ist die Kl. aber nicht gemäß § 566 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eingetreten. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber, an den der Vermieter den Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert hat, an Stelle des bisherigen Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die Bundesrepublik Deutschland hat das Grundstück nicht an die Kl. veräußert. Der Eigentumswechsel beruht vielmehr auf Art. 1 § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Der Eigentumserwerb auf Grund einer gesetzlichen Regelung entspricht nicht dem nach dem Gesetz erforderlichen Veräußerungsgeschäft.

2. § 566 BGB kann hier auch nicht analog angewandt werden.

§ 566 BGB stellt eine - ausdrücklich auf die Veräußerung einer vermieteten Wohnung beschränkte - Ausnahmeregelung dar, die dem Mietverhältnis für diesen Fall eine gewisse dingliche Wirkung beilegt. Als Ausnahmeregelung ist § 566 BGB eng auszulegen und grundsätzlich einer analogen Anwendung auf ähnliche Sachverhalte nicht zugänglich (vgl. LG Berlin GE 2006, 783). Zwar ist in den Grenzen ihres Gesetzeszweckes auch bei Ausnahmevorschriften eine Analogie statthaft (vgl. z. B. BGH NJW-RR 2004, 657 f.). Dies setzt jedoch voraus, daß das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der mit dem Gesetz verfolgte Zweck die Übertragung der normierten Rechtsfolge auf den vergleichbaren Fall gebietet. Davon kann hier aber nicht ausgegangen werden. Dagegen spricht insbesondere, daß der Gesetzgeber in anderen Fällen der gesetzlichen Änderung der dinglichen Rechtslage die Vorschrift des § 566 BGB ausdrücklich für anwendbar erklärt hat (z. B. §§ 1056, 2135 BGB, 11, 30 ErbbauVO, 37 Abs. 2 WEG, 57 ZVG). Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß er davon im Gesetz zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben absichtlich abgesehen hat, möglicherweise weil er der Auffassung gewesen ist, der Mieter, der seine Wohnung von der Bundesrepublik Deutschland gemietet hat, sei beim Übergang des Eigentums an dem Mietobjekt auf eine Bundesanstalt zu seinem Schutz nicht auf den Eintritt der neuen Eigentümerin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis angewiesen. Es ist auch objektiv nicht ersichtlich, daß die Position des Bekl. durch das Auseinanderfallen von Eigentümer- und Vermieterstellung merklich geschwächt wird.

3. Es kann - entgegen der Auffassung der Kl. - auch nicht davon ausgegangen werden, der Bekl. habe dem Vermieterwechsel durch schlüssiges Verhalten zugestimmt, da er die Miete seit über 1 1/2 Jahren an die Kl. leistet. Die Bundesrepublik Deutschland ist ausweislich des Mietvertrages durch das Bundesvermögensamt Berlin I vertreten worden. Nach Art. 1 § 2 Abs. 1 des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben sind die Aufgaben, die bis zum 31. Dezember 2004 den Bundesvermögensämtern übertragen worden waren, zum 1. Januar 2005 auf die Kl. übergegangen.

Wenn der Bekl. seither Zahlungen an die Kl. geleistet hat, so kann unter diesen Umständen daraus nicht gefolgert werden, daß der sie als seine Vermieterin ansieht und mit diesem Wechsel einverstanden ist. Sein Verhalten läßt unproblematisch auch die Deutung zu, daß er in der Kl. lediglich die neue Vertreterin seiner bisherigen Vermieterin und Empfängerin der dieser geschuldeten Zahlungen sieht. Dem steht auch nicht entgegen, daß das Bundesvermögensamt Berlin I mit Schreiben vom 20. Dezember 2004 dem Bekl. seine Rechtsauffassung, wonach die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zum 1. Januar 2005 gesetzlich in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertragsverhältnis eintrete und damit neuer Vertragspartner des Bekl. werde, zur Kenntnis gebracht hat. Weder ist der Bekl. aufgefordert worden, zu dieser Auffassung Stellung zu beziehen, noch kann aus seinem Schweigen geschlossen werden, daß er sie teilt. In dem Schweigen liegt auch keine Einverständniserklärung mit einem rechtsgeschäftlichen Übergang der Vermieterstellung auf die Kl. Es fehlt schon an einem entsprechenden Angebot der Bundesrepublik Deutschland und der Kl. zum Vertragsschluß an den Bekl. Hinzu kommt, daß Schweigen grundsätzlich keine Willenserklärung darstellt, schon gar nicht, wenn für den Schweigenden nicht erkennbar ist, daß von ihm eine Äußerung erwartet wird, was hier wohl auch tatsächlich nicht der Fall gewesen ist.

4. Entgegen der Auffassung der Kl. besteht zwischen den Parteien auch kein faktisches Mietverhältnis. Nach der - wohl inzwischen überholten - Lehre vom faktischen Vertragsverhältnis können Verträge ohne ausdrückliche Willenserklärung der Parteien durch ein tatsächliches Verhalten, das objektiv die Bedeutung der für den Vertragsschluß erforderlichen Erklärungen hat, zustande kommen. Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Der Bekl. hat einen Mietvertrag mit der Bundesrepublik Deutschland geschlossen, zu dessen Erfüllung er nach seinem unwiderlegbaren Vorbringen Leistungen an die Kl. erbracht hat. Schon dies steht der Annahme eines stillschweigenden Vertragsschlusses mit der Kl. entgegen (vgl. BGH NJW-RR 2004, 928). Der Bekl. hat auch kein sozialtypisches Verhalten an den Tag gelegt, das nach seiner objektiven Bedeutung darauf schließen ließe, daß er mit dem Wechsel seines Mietvertragspartners einverstanden ist.

Verkauft der vermietende Eigentümer das Grundstück, tritt der Erwerber als neuer Vermieter an seine Stelle. Nicht so klar ist die Rechtslage, wenn der Eigentumserwerb durch Gesetz erfolgt - so bei den Bundeswohnungen, die der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übertragen wurden. Letztere, so das AG Schöneberg, sei dadurch nicht Vermieter geworden.

Der Mieter hatte seine Wohnung von der Bundesrepublik, vertreten durch das Bundesvermögensamt, gemietet. Durch Gesetz vom 9. Dezember 2004 zur Gründung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben wurde das Eigentum an sie übertragen, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangte.

Das AG Schöneberg wies die Klage ab und meinte, die BFI sei nicht neuer Vermieter geworden. Es liege keine Veräußerung i. S. d. § 566 BGB vor, und diese Norm könne auch nicht analog angewandt werden. Vermieter sei daher nach wie vor die Bundesrepublik Deutschland.

Das Urteil liegt auf der Linie der zuständigen Berufungskammer, ZK 63 (GE 2006, 783). Der BGH hat eine analoge Anwendung aber nur im Falle einer schuldrechtlichen Änderung (Wechsel des Hauptmieters bei Untervermietung) abgelehnt (NJW 1989, 2053). In dieser Entscheidung verweist er aber ausdrücklich auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts zur Anwendung des § 571 BGB a. F. (§ 566 n. F.) im Falle der Aneignung. Auch im Falle der Rückerstattung des Grundstücks aufgrund der alliierten Rückerstattungsgesetze war der neue Eigentümer neuer Vermieter geworden (BGH NJW 1954, 266). In neuerer Zeit ist dies in § 17 Vermögensgesetz geregelt, wonach durch die Rückübertragung von Grundstücken "bestehende Mietverhältnisse nicht berührt" werden. Diese Vorschrift hat niemand so verstanden, daß das Mietverhältnis zwischen den bisherigen Vertragsparteien fortgesetzt wird (vgl. Fieberg/Plesse Rn. 1 zu § 17 Vermögensgesetz). Die Ähnlichkeit des gesetzlichen Eigentumsübergangs auf die Bundesanstalt mit der in § 566 BGB vorausgesetzten Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit liegt auf der Hand (so wörtlich BGH NJW 1989, 2053). Gegen eines der Urteile der ZK 63 läuft die Revision beim BGH (VIII ZR 87/07). Im nächsten GE wird auch eine entgegenstehende Entscheidung der ZK 67 veröffentlicht.