Kein einstweiliges Mietverhältnis nach Kündigung wegen Vertragsverhandlungen

Kein einstweiliges Mietverhältnis nach Kündigung wegen Vertragsverhandlungen; Vertragsverhandlung nach Kündigung

Wenn der Vermieter nach Kündigung mit dem Mieter über eine Neubegründung des Mietverhältnisses verhandelt, liegt darin weder ein Verzicht auf den Herausgabeanspruch noch die Begründung eines einstweiligen Mietverhältnisses. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Annahme des Landgerichts, daß für den Zeitraum der Verhandlungen mit der Rechtsvorgängerin des Kl. kein Rücknahmewille auf Vermieterseite bestanden habe, kann dahingestellt bleiben. Jedenfalls war dieser Rücknahmewille gegeben, als die Rechtsvorgängerin des Kl. mit Schreiben vom 24. Mai 1996 nach Abbruch der Verhandlungen Rückgabe der Mietsache von beiden Bekl. verlangte. Die Verhandlungen über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sind mit dem Schreiben des Bekl. zu 2. vom 3. Juni 1994 und dem Antwortschreiben der Rechtsvorgängerin des Kl. vom 23. Juni 1994 eröffnet worden. Diesen Verhandlungen war die außerordentliche Kündigung der Rechtsvorgängerin des Kl. vom 5. Mai 1994 vorausgegangen, wobei in dem Kündigungsschreiben ausdrücklich die Rückgabe des Mietobjekts gefordert worden ist. Es ist nicht ersichtlich, daß die Rechtsvorgängerin des Kl. allein durch die Bereitschaft, mit dem Bekl. zu 2. Verhandlungen aufzunehmen, wie dies im Schreiben vom 23. Juni 1994 zum Ausdruck kommt, auf ihren Rückgabeanspruch gemäß § 556 BGB gegenüber der Bekl. zu 1. hat verzichten wollen. Es besteht kein Anlaß, allein aufgrund der Tatsache, daß die Rechtsvorgängerin des Kl. sich auf Verhandlungen eingelassen hat, die Begründung eines "einstweiligen Mietverhältnisses" zu unterstellen. Dies hätte zur Folge, daß, wie das Landgericht in seinen Entscheidungsgründen selbst ausführt, das Mietverhältnis bei erfolgloser Beendigung der Verhandlungen erneut, wenn auch ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist jedoch mit angemessener Räumungsfrist, hätte gekündigt werden müssen. Für die Konstruktion eines derartigen "einstweiligen Mietverhältnisses" besteht kein Bedürfnis: Dem Vermieter ist es in derartigen Fällen ohne weiteres möglich, mit dem Mieter über eine Neubegründung des Mietverhältnisses oder Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verhandeln und gleichwohl seinen Herausgabeanspruch aufrechtzuerhalten; die Verhandlungen haben dann immer noch den Sinn, daß der Vermieter vorerst davon absieht, seinen Herausgabeanspruch sogleich durchzusetzen. Dazu muß er auf den Herausgabeanspruch nicht faktisch verzichten, worauf die Begründung eines einstweiligen Mietverhältnisses hinausliefe. Die Konstruktion der Begründung eines einstweiligen Mietverhältnisses mag sinnvoll sein, wenn vor Beginn des Mietverhältnisses die Mietsache bereits überlassen wird und die Parteien weiterhin über die Einzelheiten des Mietvertrages verhandeln. In diesem Falle besteht kein Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 556 BGB und auch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB, so daß zur Begründung eines Mietzinsanspruches die Annahme eines einstweiligen Mietverhältnisses sinnvoll erscheinen mag. Die Konstruktion des einstweiligen Mietverhältnisses nach Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer fristlosen Kündigung des Vermieters erscheint auch deshalb nicht gerechtfertigt, weil der nach § 556 BGB bestehende Herausgabeanspruch gerade ein Druckmittel des Vermieters bei den Verhandlungen der Mietvertragsparteien sein kann und auch soll, insbesondere wenn, wie im vorliegenden Fall, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters aufgrund außerordentlicher Kündigung sein Ende gefunden hat.

Es ist deshalb eine nicht gerechtfertigte Unterstellung des Landgerichts, wenn es davon ausgeht, die Rechtsvorgängerin des Kl. sei im Hinblick auf die Verhandlungen mit dem Bekl. zu 2. an der Besitzrückgabe durch die Bekl. zu 1. "nicht interessiert" gewesen, sondern allenfalls an einer Herausgabe ihres Mitbesitzes an den potentiellen neuen Mieter. Letzteres hätte erst bei erfolgreichem Abschluß der Mietvertragsverhandlungen angenommen werden können. Hierzu ist es aber nicht gekommen.

Als die Rechtsvorgängerin des Kl. mit Schreiben vom 24. Mai 1996 die Verhandlungen für gescheitert erklärte, bedeutete dies demzufolge nicht eine Kündigung des "einstweiligen Mietverhältnisses", sondern lediglich den Abbruch der Verhandlungen. Aus dem Inhalt dieses später abgefaßten Schreibens kann ohnehin nicht geschlossen werden, daß die Rechtsvorgängerin der Kl. bei Beginn der Verhandlungen über ein neues Mietverhältnis bzw. über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sich konkludent zum Abschluß eines "einstweiligen Mietverhältnisses" mit dem Verhandlungspartner geeinigt hat. Im übrigen ergibt sich aus dem Schreiben vom 24. Mai 1996 gar keine erneute Kündigung, wie das Landgericht annimmt. Vielmehr wird ausdrücklich auf die Kündigung vom 5. Mai 1994 im Eingang des Schreibens Bezug genommen sowie darauf, daß einer Verlängerung des Vertragsverhältnisses nach § 568 BGB bereits widersprochen worden sei.

Nach Kündigung muß der Mieter die Mietsache zurückgeben. Bei Geschäftsraummietern entspinnen sich dann oft Verhandlungen, ob und wie nicht doch ein Mietverhältnis fortgesetzt werden kann. Das Risiko einer fehlenden Einigung liegt aber beim Mieter.

Der Vermieter hatte wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt und sich dann auf Verhandlungen über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses eingelassen. Als diese zu keinem Ergebnis führten, verlangte er Nutzungsentschädigung, woraufhin der Mieter einwandte, er habe dem Vermieter die Mietsache nicht vorenthalten.

Mit Urteil vom 11. Oktober 2001 gab das Kammergericht der Zahlungsklage statt und meinte, das vom Landgericht angenommene "einstweilige Mietverhältnis" während der Vertragsverhandlungen sei nicht sachgerecht, denn dies hätte zur Konsequenz, daß der Vermieter nach Scheitern der Fortsetzungsverhandlungen ein solches Mietverhältnis noch einmal kündigen müßte. Daß der Vermieter nach Kündigung einen Herausgabeanspruch als Druckmittel bei Verhandlungen einsetze, sei legitim.