Kein Bestandsschutz bei sinkender ortsüblicher Vergleichsmiete

Kein Bestandsschutz bei sinkender ortsüblicher Vergleichsmiete; Wirtschaftsstrafgesetz; Mietpreisüberhöhung

Ist eine Mietpreisüberhöhung dadurch geheilt worden, daß die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist, genießt diese wirksam gewordene Miete keinen Bestandsschutz, so daß bei Wiederabsinken der ortsüblichen Vergleichsmiete wiederum Nichtigkeit eintritt (gegen LG Berlin, 61., 65. und 67. Kammer).

Nach Auffassung der Kammer kann der von der Bekl. angeführten und auch in der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 1998 - 61 S 110/97 - GE 1999, 449; Urteil vom 20. Mai 1999 - 67 5 456/98 - GE 1999, 1054; Urteil vom 26. November 1999 - 65 S 83/99) geteilten Ansicht zum Bestandsschutz der einmal zulässigen Miethöhe nicht gefolgt werden. Die Begründung des Kammergerichts (Rechtsentscheid vom 20. April 1995 - 8 REMiet 242/95 - GE 1995, 686), wonach Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind, bezieht sich zwar nur auf den Fall einer steigenden ortsüblichen Vergleichsmiete. Der dogmatische Ansatz ist jedoch derselbe, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nach zwischenzeitlichem Anstieg wiederum absinkt.

Nach § 134 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz etwas anderes ergibt. Bei § 5 WiStG handelt es sich um ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB, denn die Vorschrift bedroht das Fordern, Sichversprechenlassen oder die Annahme unangemessen hoher Entgelte für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße, § 5 Abs. 2 WiStG. Ein Verstoß hiergegen führt nicht zur Nichtigkeit des gesamten Mietvertrages, sondern in Anwendung von § 134 Halbsatz 2 BGB nur zur Teilnichtigkeit der Mietzinsabrede (BGH, Rechtsentscheid vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 13/83 - WuM 1984, 68). Für die grundsätzliche Anwendbarkeit von § 134 BGB spielt es demnach keine Rolle, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete im Laufe des Mietverhältnisses nach ihrem Ansteigen wieder absinkt. Das Ausmaß der Nichtigkeit nach § 134 BGB hängt allein von der Art des Verbotsgesetzes ab. § 5 WiStG hat eine preisregulierende Funktion; er soll als Mieterschutzvorschrift die Vereinbarung überhöhter Mieten unterbinden (BGH a. a. O.). Vereinbaren die Parteien eines Mietverhältnisses - wie üblich und auch im Ausgangsfall -, daß ein bestimmter Mietzins abweichend von § 551 BGB monatlich im voraus zu zahlen ist, so wird der Mietzins für den ersten Monat und für die folgenden Zeitabschnitte am jeweiligen Monatsersten fällig. Soll aber die Erbringung einer Leistung erst nach Eintritt eines bestimmten Termins erfolgen, so schließt die entsprechende Anwendung des § 308 Abs. 2 BGB die Nichtigkeitsfolge aus, wenn die Nichtigkeit vor Eintritt des Termins behoben wird. Für die Beurteilung der Frage der Nichtigkeit (bzw. Teilnichtigkeit) einer Mietzinsvereinbarung ist demgemäß nach der Rechtsprechung des Kammergerichts nicht auf den Zeitpunkt der Vereinbarung, sondern jeweils auf den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt abzustellen (KG a. a. O.). Ist demzufolge jede monatliche Mietzahlung ihrer Höhe nach getrennt auf ihre Vereinbarkeit mit § 5 WiStG zu prüfen, ist es grundsätzlich unerheblich, wenn im Zeitraum vor der jetzt zu prüfenden Monatsmiete einmal eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete eine geringere Teilnichtigkeit der Mietzahlungsvereinbarung zur Folge hatte. Auf dieser Grundlage kann dann nicht davon gesprochen werden, daß eine unwirksame Mietzinsvereinbarung durch die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete geheilt worden sei und dann keine erneute Teilnichtigkeit hinsichtlich des "geheilten" Betrages eintreten könne. Zwar mag der Auffassung zuzustimmen sein, daß die analoge Anwendung der §§ 309, 308 Abs. 2 BGB in dem Rechtsentscheid des Kammergerichts allein die "Heilung" des nichtigen Teils einer Vereinbarung betrifft und mithin keine Aussage darüber enthält, ob ein einmal gesetzesgemäßes, wirksames Rechtsgeschäft nachträglich durch bloße Änderung der tatsächlichen Verhältnisse (teil-) nichtig wird (so LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 1998 - 61 S 110/97 - GE 1999, 459). § 5 WiStG verbietet dem Vermieter jedoch, unangemessen hohe Entgelte zu fordern und greift damit bei jeder Geltendmachung des monatlichen Mietzinszahlungsanspruchs ein, mag auch die Tatbestandsvariante der Annahme unangemessen hoher Entgelte zivilrechtlich keine Bedeutung erlangt haben. Selbst wenn das "Annehmen" selbständig in Betracht gezogen wird und dieses im Einzelfall - wegen zwischenzeitlicher Verbesserung der Angebotslage - sich als unbedenklich erweisen sollte, bliebe

ichen Mietzinszahlungsanspruchs ein, mag auch die Tatbestandsvariante der Annahme unangemessen hoher Entgelte zivilrechtlich keine Bedeutung erlangt haben. Selbst wenn das "Annehmen" selbständig in Betracht gezogen wird und dieses im Einzelfall - wegen zwischenzeitlicher Verbesserung der Angebotslage - sich als unbedenklich erweisen sollte, bliebe das vorangegangene "Sichversprechenlassen" unter Ausnutzung eines geringen Angebots als maßgebliche Alternative des Verbotstatbestands wirksam, solange der Vermieter auf Erfüllung dieser Mietzinsvereinbarung besteht. Daß es jetzt zulässig gewesen wäre, einen Mietzins in der ursprünglich vereinbarten Höhe zu vereinbaren, besagt nicht, daß die Parteien dies auch getan hätten (so HansOLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 3. März 1999 - 4 RE-Miet U 131/98 - GE 1999, 441). Daraus folgt dann jedoch, daß bei Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 5 WiStG bei Mietvertragsabschluß das Mietverhältnis auf Dauer der daraus folgenden (Teil-) Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung nach § 134 BGB unterliegt und selbst bei Annahme einer Heilung der Mietzinsvereinbarung auf der Grundlage von §§ 308, 309 BGB eine Wiederausdehnung der Nichtigkeit bei Wiederabsinken der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen kann. Daß die Mietzinsvereinbarung einmal bis zu einer gewissen Höhe geheilt worden ist, heißt demnach nicht, daß sie nicht wiederum gesetzeswidrig werden kann. Für den einmal zulässig gewordenen und nunmehr wiederum gesetzeswidrigen Mietzins besteht auch kein Bestandsschutz, denn die Zulässigkeit eines bestimmten Mietbetrages ergab sich nicht - wie etwa bei der Rechtsprechung zum Bestandsschutz der früheren Preismiete - aus einer gesetzlichen Regelung, sondern allein aus der Entwicklung des Marktes, die keinen Vertrauensschutz zu begründen vermag.

Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % können unwirksam sein. Die Folgen eines im Laufe der Jahre schwankenden Mietzinsniveaus sind umstritten.

Der Vermieter hatte unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine überhöhte Miete im Sinne des § 5 WiStG verlangt. Später war die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen, so daß nach der Rechtsprechung des Kammergerichts die an sich teilnichtige Mietzinsvereinbarung wirksam geworden war. Als dann aber die Mietspiegelwerte wieder sanken, berief sich der Mieter auf erneut eingetretene Nichtigkeit, während der Vermieter meinte, die wirksam gewordene Mietzinsvereinbarung genieße Bestandsschutz.

Der Vermieter konnte sich zum Bestandsschutz auf die Meinung von drei Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin berufen. Die 62. Kammer war in ihrem Urteil vom 10. Februar 2000 allerdings anderer Meinung. Wenn eine Mietvereinbarung bis zu einer gewissen Höhe geheilt worden sei, heiße das nicht, daß sie durch spätere Veränderungen (erneute Senkung des Mietenniveaus) nicht wiederum gesetzeswidrig werden könnte. Der Tatbestand des § 5 WiStG greife bei jeder Geltendmachung des monatlichen Mietzinszahlungsanspruchs ein. Auch dann, wenn zu diesem Zeitpunkt keine Mangellage mehr bestanden habe, bleibe es bei der Unwirksamkeit der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung, die noch unter Ausnutzung eines geringen Angebots getroffen wurde.

Das Urteil ist nicht nur in formeller Hinsicht angreifbar, denn hier wäre auf jeden Fall eine Vorlage an das Kammergericht zum Erlaß eines Rechtsentscheids geboten gewesen. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin hat denn auch in ihrem Vorlagebeschluß vom 24. November 2000 - 64 S 267/00 - die Rechtsfrage dem Kammergericht vorgelegt. Auch materiell ist die Auffassung der 62. Kammer nicht haltbar. Zwar muß bei Verknüpfung einer Konstante (20 %) mit einer Variablen (ortsübliche Vergleichsmiete) das Ergebnis immer variabel sein, also die Schwankungen im Mietpreisniveau mitmachen. Allerdings kommt hinzu, daß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zwei Tatbestandsvoraussetzungen hat. Wenn, was man vertreten kann, die Meßlatte des § 5 WiStG bei jeder monatlichen Mietzahlung angelegt werden muß (anders mit beachtlichen dogmatischen Argumenten Bohnert, Ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung, Seite 21 ff., 75 ff.), dann bitte nicht nur die Miete als Variable, sondern auch die Entwicklung des Wohnungsmarktes als solche behandeln. Im Klartext: Auch bei rechnerisch überhöhten Mieten liegt kein Verstoß gegen § 5 WiStG vor, wenn zum Zeitpunkt der rechnerischen Überhöhung wegen der Lage auf dem Wohnungsmarkt keine Knappheitssituation ausgenutzt werden kann.