Kein automatisches Wiederaufleben des Mietminderungsrechtes nach Verwirkung

War für einen Zeitraum vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) das Minderungsrecht des Mieters verwirkt, lebt es für die Zeit danach nicht automatisch wieder auf. Es bedarf vielmehr zumindest einer Äußerung des Mieters, daß er sich jetzt ausdrücklich auf das Minderungsrecht beruft, es in einer für den Vermieter erkennbaren Weise innerhalb eines angemessenen Zeitraums anzeigt und es geltend macht. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Kl. kann von den Bekl. Zahlung rückständiger Nettokaltmieten für April 2000 bis einschließlich November 2001 gemäß § 535 Abs. 2 BGB verlangen. (...) Ein Recht zur Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB (§ 537 Abs. 1 BGB a. F.) steht den Bekl. für den Zeitraum von April 2000 bis einschließlich August 2001 (dem Zeitraum vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform) gemäß § 539 BGB a. F. analog nicht zu. Der Mieter kann sich danach nicht mehr auf ein Recht zur Mietminderung berufen, wenn er die Miete in Kenntnis des Mangels ungekürzt über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos entrichtet, wobei regelmäßig eine Frist von sechs Monaten als längerer Zeitraum angesehen werden kann (vgl. BGH NJW 1989, 3222). Der Ausschluß für den genannten Zeitraum ist durch die Einführung des § 536 b BGB n. F. nicht berührt (vgl. BGH GE 2003, 1145).

Unabhängig vom tatsächlichen Vorhandensein von zur Mietminderung berechtigenden erheblichen Mängeln der Mietsache sind die von den Bekl. eingewandten Mängel jedenfalls zum Teil länger als sechs Monate vor dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung ab Mai 1997 entstanden. Bis zur Mieterhöhung ab Mai 1997 haben die Bekl. in Kenntnis der nun vorgetragenen Mängel die Miete vorbehaltlos entrichtet. (...) Soweit die Mängel länger als sechs Monate vor der letzten Mieterhöhung vorlagen, ergibt sich der Ausschluß des Minderungsrechts aus der vorangegangenen rügelosen Zahlung. Für den Zeitraum nach dem Wirksamwerden der Mieterhöhung ab Mai 1997 ist anerkannt, daß ein gemäß § 539 BGB a. F. analog ausgeschlossenes Minderungsrecht wieder aufleben kann, wobei die Kammer regelmäßig davon ausgeht, daß das Minderungsrecht auf den Erhöhungsbetrag zu berechnen ist (vgl. LG Berlin - ZK 63 - GE 2003, 326) statt vom gesamten Mietzins begrenzt auf den Erhöhungsbetrag (so LG Berlin - ZK 62 - GE 2002, 196). Ein Wiederaufleben von Minderungsrechten nach einer Mieterhöhung setzt jedoch weiter voraus, daß sich der Mieter im Anschluß an die Mieterhöhung innerhalb eines angemessenen Zeitraums erneut auf sein - zuvor ausgeschlossenes - Minderungsrecht beruft. Denn es muß in einem solchen Fall aufgrund des geschützten Vertrauens des Vermieters in die bisherige Nichtgeltendmachung des Minderungsrechts für diesen erkennbar werden, daß der Mieter das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung als nicht erfüllt ansieht. Der entsprechende Vorbehalt der Mieter ist dabei bereits mit der Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen zu erklären bzw. im Falle einer gerichtlichen Entscheidung innerhalb eines angemessenen Zeitraums danach. Vorliegend haben die Mieter zwar ab dem Zeitpunkt der Mieterhöhung die Miete gekürzt entrichtet, jedoch fehlt es an einem Vortrag bezüglich einer Erklärung über die Geltendmachung eines konkreten Minderungsrechts gegenüber dem Vermieter. So ist nicht erkennbar, welche Mängel seinerzeit ggf. bereits angezeigt waren und für welche Mängel ein Minderungsrecht nach der Erhöhung nunmehr erstmalig durchgesetzt werden sollte. (wird ausgeführt)

Entgegen der Auffassung der Bekl. steht dem Ausschluß des Minderungsrechts gemäß § 539 BGB a. F. analog im konkreten Fall nicht entgegen, daß sie den Mietzins bis zur Mieterhöhung ab Mai 1997 deshalb ungekürzt entrichtet hätten, weil sie mit einer demnächst zu erwartenden Mängelbeseitigung durch den Vermieter rechnen durften. Der für die Annahme des vorgenannten Ausschlusses zu berücksichtigende Zeitraum von regelmäßig sechs Monaten kann sich zwar im Einzelfall aufgrund der besonderen Umstände des Falles verlängern, so wenn der Mieter in der begründeten Erwartung den Mietzins entrichtet, daß der Vermieter demnächst die Mängel beseitigen wird. Für letzteres bestehen vorliegend indes keine Anhaltspunkte. Es ergeben sich aus dem Vortrag keine konkreten Angaben zu einzelnen erwarteten Mängelbeseitigungsarbeiten, die etwa nach Mängelanzeigen vom Vermieter angekündigt worden wären. Vielmehr mußten die Mieter aus der Untätigkeit der Hausverwaltung der Kl. auf ihre Mängelrügen hin im Gegenteil annehmen, daß keine freiwillige Beseitigung der behaupteten Mängel erfolgen würde. Soweit sich die Bekl. auf ein wieder aufgelebtes Minderungsrecht ab der Mieterhöhung berufen, ist nicht erkennbar, daß in dem Zeitraum davor Verhandlungen über eine Mängelbeseitigung stattgefunden hätten.

Für den Zeitraum ab September 2001 bis November 2001 findet § 539 BGB a. F. analog aufgrund des neuen § 536 BGB keine Anwendung, auch wenn die zugrunde liegenden Mängel bereits vor September 2001 der Ausschlußwirkung unterlagen (vgl. BGH GE 2003, 1145). Gleichwohl bleibt nach der vorgenannten BGH-Entscheidung zu prüfen, ob der Mieter das Minderungsrecht unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB) oder des stillschweigenden Verzichts verloren hat. Die Verwirkung eines Rechts gemäß § 242 BGB setzt dabei voraus, daß der Anspruchsinhaber durch die Nichtinanspruchnahme des Rechts über einen längeren Zeitraum hinweg und durch sein Verhalten einen Vertrauenstatbestand bei der Gegenseite dergestalt gesetzt hat, daß diese darauf vertrauen durfte, daß das Recht nicht mehr durchgesetzt werden wird. Dies ist hier der Fall. Die Voraussetzungen einer Verwirkung des Minderungsrechts haben vor September 2001 bereits vorgelegen. Soweit die Bekl. sich aus den oben genannten Gründen über mehrere Jahre hinweg nicht wirksam auf ihr Minderungsrecht berufen haben bzw. zumindest kein dahingehender Vortrag erfolgt ist, ist durch sie ein Umstandsmoment dahin gesetzt worden, daß sie ein Minderungsrecht nicht mehr durchsetzen werden würden. Bezüglich der Mängel, die vor der Mieterhöhung vorlagen, haben sie nach der Mieterhöhung nicht ausdrücklich den Einbehalt darauf gestützt. Für die Mängel, welche nach der Mieterhöhung aufgetreten sind, haben sie ihren durchgeführten Einbehalt nicht ausdrücklich darauf erweitert. Soweit das danach verwirkte Minderungsrecht ab September 2001 wieder aufgelebt sein könnte, ist hierfür zumindest zu fordern, daß der Mieter sich ausdrücklich darauf beruft. Entsprechend den Ausführungen zum Wiederaufleben des gemäß § 539 BGB a. F. analog ausgeschlossenen Minderungsrechts nach einer Mieterhöhung ist nach Auffassung der Kammer ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mietrechtsreform ab September 2001 für ein Wiederaufleben eines einmal verwirkten Minderungsrechts zu fordern, daß der Mieter dies in für den Vermieter erkennbarer Weise innerhalb eines angemessenen Zeitraums anzeigt und dieses erneut geltend macht. Anhaltspunkte für ein solches Vorgehen der Bekl. sind vorliegend nicht ersichtlich, so daß es bei der Rechtsfolge der Verwirkung auch für die Zeit ab September 2001 verbleibt.

Ein vor der Mietrechtsreform verwirktes Minderungsrecht lebt danach nicht einfach wieder auf; der Mieter muß sich vielmehr (erneut) auf die Minderung berufen.

Der Mieter hatte vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) wesentlich länger als sechs Monate die Miete ungekürzt gezahlt. Er kürzte erst nach einer Mieterhöhung und berief sich dabei auf (ur-) alte Mängel, die er zuvor nie gerügt hatte. Im vorliegenden Rechtsstreit machte der Vermieter rückständige Miete für Zeiträume geltend, die teilweise vor dem 1. September 2001, teilweise danach lagen. In dem Rechtsstreit vertrat der Mieter die Ansicht, daß er zur Mietminderung wegen der alten Mängel berechtigt gewesen sei.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß etwaige Minderungsansprüche verwirkt und auch nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform nicht wieder aufgelebt seien. Da der Mieter die behaupteten Mängel bis zur Mieterhöhung nie gerügt habe, sei das Minderungsrecht für Zeiträume bis zur Mietrechtsreform in analoger Anwendung des zu diesem Zeitpunkt geltenden § 539 BGB a. F. ausgeschlossen. Nach der Mieterhöhung sei das Minderungsrecht auch nicht wieder aufgelebt, da der Mieter sich auch zu diesem Zeitpunkt auf die alten Mängel nicht berufen, sondern Mängel gerügt habe, die nach der Mieterhöhung aufgetreten seien. Für diese neuen Mängel habe der Mieter jedoch nicht ausreichend vorgetragen.

Für die Zeit nach der Mietrechtsreform kommt es aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darauf an, ob der Mieter sein Minderungsrecht verwirkt habe. Vorliegend sei Verwirkung aufgrund der rügelosen Mietzahlung schon vor der Mietrechtsreform eingetreten. Für ein Wiederaufleben sei es erforderlich, daß der Mieter sich ausdrücklich darauf beruft, dem Vermieter also erkennbar innerhalb eines angemessenen Zeitraumes anzeigt, daß er nunmehr wegen der alten Mängel die Minderung durchführe.

Vor der Mietrechtsreform war man sich darüber einig, daß der Mieter, der trotz nach Abschluß des Mietvertrages entstandener Mängel die Miete längere Zeit vollständig und vorbehaltlos gezahlt hat, sich in analoger Anwendung des zu diesem Zeitpunkt geltenden § 539 BGB auf ein Minderungsrecht nicht berufen kann. Dies hat der BGH mit Urteil vom 16. Juli 2003 (GE 2003, 1145) für die Zeit nach dem 1. September 2001 anders entschieden und ist zu dem Ergebnis gekommen, daß eine analoge Anwendung des § 536 b BGB (Nachfolgevorschrift zu § 539 BGB a. F.) nicht mehr möglich sei, weil eine sogenannte planwidrige Regelungslücke jetzt jedenfalls zu verneinen sei. Trotzdem kann nach BGH ein Minderungsrecht des Mieters wegen längerer vorbehaltloser Mietzahlung ausgeschlossen sein, wenn nämlich Verwirkung (§ 242 BGB) angenommen werden könne (vgl. dazu auch Paschke in GE 2003, 1134 sowie Schach in GE 2003, 1118). Die BGH-Entscheidung führt nun zu der spannenden Frage, unter welchen Voraussetzungen die Gerichte von einer Verwirkung ausgehen, wenn das Minderungsrecht bereits vor der Mietrechtsreform verwirkt war und unter welchen Voraussetzungen das Minderungsrecht in welchem Umfang wiederaufleben kann. Die vorstehend besprochene Entscheidung des Landgerichts Berlin fordert für das Wiederaufleben des Minderungsrechtes eine Äußerung des Mieters gefordert wird und lehnt ein automatisches Wiederaufleben mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform ab. Auf derselben Linie liegt ein Urteil des OLG Naumburg vom 4. November 2003 (WuM 2004, 91 ff.), allerdings nicht für das Minderungsrecht des Mieters, sondern (quasi spiegelbildlich) für den verwirkten Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung. Das OLG Naumburg kommt zu dem Ergebnis, daß ein verwirkter Anspruch nicht (jedenfalls nicht automatisch) wiederaufleben könne. Der geschaffene Vertrauenstatbestand könne erst dann wieder entfallen, wenn der Vermieter den Mieter mit der Zahlung des vollen Mietzinses in Verzug setzt, dem Mieter die gerichtliche Geltendmachung androht und im Falle der Nichtzahlung im zeitlichen Zusammenhang damit die gerichtliche Geltendmachung auch betreibt. Auch das OLG Naumburg meint damit, daß derjenige, der sich auf das Wiederaufleben eines Rechts beruft, tätig werden muß. Der Redaktion ist bekannt, daß bei der ZK 63 mehrere Fälle zum vorgestellten Problem rechtshängig waren. Die Kammer hat gleichermaßen entschieden und teilweise auch die Revision zugelassen. Es gibt auch Fälle, in denen sich der Mieter nach der Mietrechtsreform auf ältere Mängel berufen hat. Hier hat die Kammer ein Wiederaufleben des Minderungsrechtes angenommen.